大数据研究“限价房”的土地价格泡沫指数LBI

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2017年对于市场监管和控制政策来说是丰富多彩的一年。无论是土地市场上的“地价保险丝、双限、争建、争自持、租地”，还是房地产市场上的“限购、限贷、限售”，调控手段层出不穷。在拍卖市场的严格监管下，市场泡沫是如何形成的？该阴谋的总体风险程度是什么？“限价令”出台后，土地泡沫发生了什么变化？

2017年对于市场监管和控制政策来说是丰富多彩的一年。无论是土地市场上的“地价保险丝、双限、争建、争自持、租地”，还是房地产市场上的“限购、限贷、限售”，调控手段层出不穷。在拍卖市场的严格监管下，市场泡沫是如何形成的？该阴谋的总体风险程度是什么？“限价令”出台后，土地泡沫发生了什么变化？中国资产评估协会数据中心将通过专题报道回答这个问题:杠杆比率，价格限制政策下的土地泡沫指数。

“限价”政策下的杠杆收购是什么？

在理解限价房政策下的杠杆收购价值之前，让我们先了解以下概念:

1.什么是lbi？

lbi的中文名称为土地市场泡沫指数，英文名称为lbi，它通过出让土地的实际地价与市场均衡地价的偏离程度来反映出让土地的地价泡沫。实际地价与市场均衡地价的偏差越大，地价泡沫越大，开发风险越大。

Lbi =实际底价/平衡市场底价-1

2.价格限制下的杠杆比率是多少？

限价政策下的土地出让底价反映了特定政策条件下的土地价格泡沫，它是通过衡量出让土地的实际地价与政府限价下的名义地价之间的偏离程度来反映的。二者偏差越大，地价泡沫越大，开发风险越大。

政府限价下的名义地价:根据政府限定的房价，用假设开发法反推的地价

Lbi=低于价格限制=实际底价/政府价格限制下的名义底价-1

“限价”政策下的城市土地市场泡沫

2017年，北京、南昌、南宁和长沙在中国评估协会监测的24个城市之列。四个城市的clbi(城市土地市场泡沫指数)平均值为33%，其中clbi平均值大于0的城市，即实际地价大于特殊市场地价的城市，占75%。

从clbi的分布规律来看，这些参与限制房价政策的城市主要集中在南部地区。

从时间维度来看，虽然北京土地拍卖政策最先出台，但上半年推出的宅基地主要集中在共有产权房的土地上，从5月份开始，“双限”和“自有住房”性质的宅基地的招标、拍卖和挂牌逐渐增多。

总的来说，北京从年初开始就严格控制拍卖市场的供应方。到今年年中，随着热门二线城市土地市场政策的重叠，“双限”和“限价”土地的数量开始增加。从下图可以看出，超过一半的“限价”土地是在9月份开始的。这表明下半年全国土地市场调控政策在广度和力度上都有所加强。

就总量而言，涉及限定房价的地块数量较少，四个城市的地块总数为40块，表明大多数城市土地市场调控政策仍从土地供给方面控制土地价格，如限定地价、融合地价、竞争建设或竞争自持。

“限价房”政策下的土地市场泡沫

1.高风险的土地去了哪里？

高风险地块主要分布在哪里？我们选择了具有lbi值的前5个图进行研究和分析。从区域来看，5个高风险地块分布在2个城市，其中南宁4个地块进入2017年高风险前5名，长沙1个地块。

2017年重点城市地块清单

前五个地块的lbi值都大于70%，这表明这些地块的土地泡沫非常大。开发商的开发风险极高。

排名第一的地块位于长沙市雨花区吴广区。该地块具有一定的特殊性，其销售对象仅限于湖南交通职业技术学院的教职工。具体销售目标清单由湖南交通职业技术学院审核，属于人才公寓物业。如果不考虑特殊因素，仅从成本角度考虑，住宅销售面积的平均价格不应超过4500元/平方米。该交易的底价接近3000元/平方米，就房屋重置价格而言，接近2000元/平方米，即不包括房屋重置价格，不包括开发商的开发利润，开发商的其他成本应控制在1500元/平方米以内，以免赔钱。plbi值位于首位并不奇怪。

其余的土地位于南宁。让我们来看看在南宁拍摄这些地块的开发商:融和、万科、新希望(000876，诊断股票)、南宁圣勇(隶属圣天集团)，他们几乎都可以被列入开发商名单。在开发风险如此之高的情况下，为什么著名开发商收购土地的热情如此之高？可能有几个原因:

1.对开发商来说，如果他们拿走土地，他们可能会死，但如果他们不拿走土地，他们肯定会死。即使开发商的其他资源也好不到哪里去，如果他们始终得不到土地，得不到后续的开发资源，他们将永远退出房地产开发业务。

2.对于大型开发商来说，开发的白银时代已经过去，土地收购逐渐成为一场综合能力的较量。简单的征地建房已经不能满足未来城市发展的需要。例如，上海对开发商的要求是成为城市运营商和城市支持服务提供商的新方向。

3.开发商未来的战略布局。我们可以重点关注万科收购的土地，位于江南区何志路南侧和桂逸路东侧。lbi值高达118%，表明土地泡沫巨大，开发风险高。该区域属于江南区，许多知名开发商如碧桂园、绿地和中昂地产都在此落户。同时，该区域已开发多年，路网规划完善。南宁市最大的市政立交桥——南宁沙井南站立交桥，已经通车。目前，地铁2号线和4号线正在建设中。根据计划，地铁5号线、6号线和7号线也将穿过江南地区，这将在未来更快地连接到各个城市地区。该地区的商业设施也相对完善，有几个综合体开业，如江南万达广场和荣盛天河海悦城。这些因素将促进未来土地升值的预期。因此，虽然目前征地开发项目的利润率较低，但未来土地升值的预期将提高企业的整体估值。

“有限”与“无限”下的clbi比较分析

“有限”和“无限”下杠杆收购的变化是什么？我们选择南昌、南宁和长沙作为全年实行无限制房价政策的地块进行研究和分析。

可以发现，三个城市“无限”的平均clbi以6月为节点，从1月到6月波动较大。然而，进入6月份后，即三个城市的大部分土地进入“极限”后，“无限”的平均clbi很低，几乎没有土地泡沫。17年上半年，南宁和南昌的房价大幅上涨。土地市场和房地产市场政策的双重调控从下半年开始后，即从6月份开始，交易地价基本上徘徊在市场均衡地价附近，表明二线热点城市的土地市场在严格的调控下逐渐回归理性，土地供应方的理性回归预测这些城市未来的房地产市场将逐渐回归理性。

限价政策下的杠杆比率结构分布

我们将40个样地的均衡市场地价贡献率分为:30%、30~70%、70 ~ 100%；100%四个区间，用地块数量、总建筑面积和总交易价格进行交叉分析，得到如下图表:

2017年房价政策下Lbi结构分布表

从上面的分析图表可以看出，从土地交易数量来看，土地杠杆比率超过70%的土地比例为13%，土地出让金的比例仅为6%。因此，在“限价”政策下，高地价得到了有效控制。即便如此，lbi。0%，也就是说，在严格的政策控制下，75%的地块仍然存在泡沫，不管泡沫是大是小。

摘要

从政策的设计意图来看，土地市场调控政策应该具有抑制地价和房价上涨、扭转市场预期的积极作用。

从杠杆比率值来看，在“限价”政策下，尽管大多数城市的泡沫都在可控范围内，但所有城市的土地销售仍存在泡沫现象。原因是，虽然政策设计的“极限”限制了地价和房价，但限定的房价远低于周围的正常价格。

在这种情况下，即使相应的交易地价较低，且建设标准仍为普通商品房，许多项目的开发成本几乎与挂牌价格相同，有些项目甚至超过挂牌价格，空开发商的开发利润受到极大挤压。而且由于是限价房，开发商不能通过延长开发周期和期待房地产市场的进一步改善来提高房价，从而增加自己的空房利润。这就要求住宅企业做更多的精耕细作，并且能够在空.有限的利润范围内制造出吸引市场的产品这就对开发商的成本管理能力、成本控制能力、产品研发能力和市场调研能力提出了更高的要求。此外，也不排除有些开发商会通过降低质量和成本来提高利润。虽然有些开发商账面上没有利润，但他们可以拿走未来发展潜力大、市场升值预期高的土地来提高企业的估值。

从目前的结果来看，土地拍卖市场严格的“限价”和“双限”政策，可以通过短期干预土地供应方面来影响房地产市场的预期，但不能成为长期的调控政策。政府还应该通过其他渠道缓解一些城市的泡沫状况，促进房地产市场的理性回归。

备注:本文由中国房地产评估数据中心田荣泉原创。如果您需要重印，请联系房地产数据中心。如果你想重印文章，你必须在文章前注明作者、公司和来源，违者将受到惩罚。