张平：低库存房价就会涨吗？揭示楼市涨跌秘密 ！

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众所周知，海南省出台了“5年销售+5年社保+70%首付”的条款。杭州出台了新的摇号规则；深圳实行“三价合一”等政策。“按市决策”的房地产调控正在全方位推进。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

两会后，全国15个以上城市开始实施新一轮楼市调控政策。

众所周知，海南省出台了“5年销售+5年社保+70%首付”的条款。杭州出台了新的摇号规则；深圳实行“三价合一”等政策。“按市决策”的房地产调控正在全方位推进。

尽管如此，许多投资者仍看好房地产市场，他们的主要原因是新房库存大幅下降。“库存下降，房价上涨”就是这样一个原因。

但事实上，问题并不那么简单。似乎决定房价走势的主导因素从来都与新房存量无关，而是与货币政策等其他因素有关。

回顾历史，在过去十年左右的时间里，仅在2016年3月之后，新房存量就连续21个月下降。

近十年来，新建住宅存量保持稳定上升趋势，2016年2月达到4.66亿平方米的历史峰值。此后，在2016年，两会首次提出了“三比一、一减一补”的政策目标。

在同样的历史周期中，中国有70个大中城市，但有三个房价下跌的时期，都是短暂的，即2008-2009年、2012-2013年和2014-2015年。在这三个时期里，全国的房价都在绝对水平上下降。

在此期间，新房库存一直在上升。2015年初，当最新一轮房价上涨开始时，正是房地产库存的高峰期。可以看出，房价的涨跌与新房存量之间没有什么关系。

纵观国外成熟市场国家，在次贷危机前夕(2006年5月)，美国新建住房存量达到了57万套的历史峰值，相应地，美国房价也达到了历史峰值。

自那以后，美国的新房库存持续下降，房价也同时下降——库存在2012年7月触底(142，000套)，房价也开始缓慢触底。

美国房价与库存的趋势几乎是同步的，这也不符合“库存下降房价上升”的常识所认为的供求规律。

事实上，对于一般消费品或制成品来说，库存的下降将不可避免地导致价格上涨。

例如，最近茅台酒供应短缺，导致库存急剧下降。库存下降后，白酒会被消耗掉，所以价格会逐渐上涨，甚至一瓶都很难找到。

同样，在工业品市场上，由于过去钢材产能过剩，钢材价格下跌，中国政府几年前才提出“去产能”。当产能下降达到预期效果时，下游企业不得不补充库存，钢铁价格开始再次反弹。

至于房地产市场，如果只是为了自住，大量的买家将进入市场，这将推高房价。房价涨得越多，买家的观望情绪就会越浓，进入市场的速度就会越慢。

如果我们关注投机性购房者，他们在买房时不会关注库存。他们倾向于以“买高不买低”和“早买房早受益”的心态买房。

因此，购房者的心态使得住宅市场自然具有投资属性。我们之前谈到的茅台和钢铁主要是消费品，当库存下降时，价格会反弹。

那么，是什么决定了价格的涨跌呢？

首先，房地产监管的总体方向是否有所改变。

在过去，我们经常看到，许多房地产调控都以失败告终。本轮房地产调控政策始于2016年10月，已经持续了一年多，短期内没有放松的迹象。

特别是两会结束后，深圳、成都、长沙、武汉等城市相继出台了新一轮房地产调控措施，这表明房地产市场调控在政策层面还将持续很长时间。据估计，在房地产长效机制完善后，它将逐步退出。

此外，降低杠杆率和防范房地产风险已成为监管当局的一项重要政策目标。利率水平一直是决定房价涨跌的关键。

例如，在2009年至2010年的中国房价上涨周期中，它与金融机构推出的30%的购房优惠利率政策密切相关。2009年6月，个人抵押贷款利率创下4.34%的新低，房价涨幅在2009年底达到峰值。

现在，银行的首套住房贷款利率已经连续五年上升，从去年同期的15%的贴现率上升到目前基准利率的30%以上。特别是在过去的五年里，居民的杠杆率翻了一番，进一步的杠杆率不足，资本成本上升。金融机构已将抵押贷款从原来的“香型房产”改为“鸡威胁”。

如今，金融去杠杆化已经成为一个大趋势，高杠杆时代已经结束。无论是在一线城市还是二、三线城市，高利率借款都不再可取，房地产投机需求正在降温。

第三，监管开始阻断资本流向房地产的渠道。

为什么二、三线城市的房价会在2017年上涨？也就是说，消费者贷款和过桥贷款等短期贷款流向房地产行业，因此将短期贷款用于长期抵押贷款的潜在风险巨大且无法控制。

现在，不仅表内业务受到严格控制，银行的表外业务(包括委托贷款和资产管理)资金也必须受到严格监管，所有这些都放在表内业务中，甚至开发商的项目贷款也需要有“四证齐全”才能审批和申请。这使得银行信贷流向房地产的渠道受到严格调查。

最后，央行宽松或紧缩的货币政策与房价的涨跌趋势直接相关。

2009年，中国房价大幅上涨，主要是受到4万亿基础设施投资计划和10万亿日信贷政策的影响。那年m2的增长率达到了29%。

最近一轮房价上涨发生在2015年初，当时中国央行宣布实施宽松货币政策，这不仅将抵押贷款利率降至历史低点，还让从银行获得抵押贷款变得比过去容易得多。巨额资金推高了全国热门城市的房价。

新房库存下降会推高房价吗？持这种观点的人认为房地产是消费品，这是由供求关系决定的。房地产本身具有投资属性，投资者有多种心理存在，如买高不买低。

目前，鉴于持续的房地产调控和正在进行的金融去杠杆化。与此同时，央行的货币政策仍在收紧，我们得出的结论是，今年买房的风险高于往年。

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