张平：三大信号明确显示 房地产市场真的要变天？

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与此同时，房地产去杠杆化也在加速，住房开发贷款和个人抵押贷款受到限制。更关键的是建立一个长期机制，这将导致房地产需求和预期的质的变化。可以肯定的是，中国的房地产在未来将逐渐变得理性。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2018年清明节前后，全国房地产市场的交易依然冷淡，缺乏往年的火爆场面。

对此，一些业内人士表示，前来现场咨询和看房的客户非常少，估计比去年同期下降了30%，成交更少。我们不可能一天买几套新房子，现在大多数买家都是改良型买家，投机型买家越来越少。

事实上，这不仅是热点城市的新房价格，也是二手房价格。

北京文惠苑小区的一套62平方米的两居室公寓于2月底以492万元的价格售出。去年2月，同一社区同一户型的成交价格达到550多万元。到处都有业主主动降价。

事实上，今年以来，国内房地产市场发生了三大变化:购买群体的转换、去杠杆化进程的加快和长期机制的逐步完善，这将加速未来房地产市场住宅物业的推广回报。

而今年的房地产市场，这些异常现象，将预测中国房价会走向何方？

首先，买家正在转换。过去，投机和投资买家充斥房地产市场，但现在发生了巨大的变化。我们发现，首付比例提高后，房地产投机现象减少了很多。比以前有更多的空间变化和需求。

对于投机性购房者来说，购房限制、贷款限制、销售限制等房地产调控机制已经实施了一年多，尤其是3-5年，打破了投机者对房地产投机的预期。

在经历了历史上最严厉的调控后，北京房价连续17个月结束上涨趋势，随后连续9个月下跌，累计跌幅约为15%。

不管是单看北京还是其他热点城市，可以说监管已经取得了预期的效果。如今，只有那些只需要它的人才会积极进入市场买房，而那些投资于投机性买家的人将会观望。

此外，加速去杠杆化。现在，不仅个人抵押贷款，而且开发商都要去杠杆化。从之前各地频繁出现的“地王”来看，他们几乎在2017年就消失了。土地拍卖开始增加。

据统计，今年1月，一线城市共有4块拍卖地块，是2014年4月以来一线城市拍卖地块数量最多的一次，二三线城市的拍卖情况逐渐增多。

对此，我们认为，目前土地交易的地价很低，这说明房企不愿意扩大资源。在当前信贷紧缩的市场环境下，企业融资成本不断上升，最终可能会促使一些房地产企业要么降价，要么迅速降低杠杆率。

近日，万达地产的王健林、万科的于亮、融创中国的孙宏斌都表示将降低企业的杠杆率。房地产企业降低杠杆率是大势所趋。

与此同时，房地产投机的成本也在上升。银行不仅提高了第一套和第二套住房的首付比例，还打击了许多投机者。

此外，在利率方面，从去年同期85%的优惠利率到目前的基准利率，整个贷款偿还基金将增加几十万。

此外，贷款速度比以前慢得多，银行审核更严格，额度也更少。

监管开始阻止资本流向房地产。

一方面，消费贷款、现金贷款等短期贷款流向房地产行业，使短期贷款被用于长期抵押贷款，潜在风险巨大且无法控制。

另一方面，表外业务的资金(包括委托贷款和资产管理等)。)的银行应该受到严格监管，所有这些银行都应该被列入资产负债表。这使得非法资金难以流入房地产市场。

最终，一个长期机制逐渐形成。

一方面，房地产调控取得了显著成效，另一方面，一种长效机制已经逐步形成。北京计划在未来五年内提供1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房，平均每年土地供应量约为200公顷。

根据中原地产的分析，在1000公顷的土地上可以建造30-40万套出租房屋。如果如期完工，它将在未来五年为北京提供10%-15%的增量住房。当然，北京也在加快建设共有房产，以满足更多急需的购房者的需求。

与此同时，今年上海计划实现新建改造20万套出租屋和新增9万套出租屋的目标。作为房地产市场的标杆，北京和上海出租房政策的出台和落地将对政策落地产生示范和引领作用。未来的房屋租赁市场将有很大的发展潜力。

当然，热点城市的土地资源非常有限，因此有必要从振兴现有土地入手，多渠道供给。

从农村集体建设用地的供应、城市土地的流转、城市原有闲置房产的改造和再利用、小业主住房的出租等方面入手，允许一些企业在建设园区时修建职工宿舍。目的是通过同时采取多种措施，拓宽租赁供应渠道，满足公众的生活需求。

最初，3-4月是房地产市场的一个小春天。现在，全国各地房地产市场的交易都很冷淡，这主要是由于投机购房，这已经成为一个需要购买一套房子，非理性的购房需求已经下降。

与此同时，房地产去杠杆化也在加速，住房开发贷款和个人抵押贷款受到限制。更关键的是建立一个长期机制，这将导致房地产需求和预期的质的变化。可以肯定的是，中国的房地产在未来将逐渐变得理性。

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