夏丹：开发投资再超预期 楼市成交量价平稳

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3月份，房地产开发投资增速再次超过市场预期。除了延期的土地购买费用和集中的psl贷款，房地产建设的加速，包括租赁住房和经济适用房建设，是主要原因之一。领先指标的征地面积有所提高，对后续投资有一定的支撑作用。但是，在资金来源紧张的环境下，对于开发企业后续的土地收购能否持续，仍然存在着隐忧。商品房销售增长率的下降幅度大于销售面积的下降幅度，表明整体市场成交量处于量价稳定的良好状态。

投资增长率再次超出预期

从最初的逻辑框架来看，领先指标的下降趋势应该反映在今年的发展投资增长率上。然而，年初公布的两期开发投资数据不仅反弹超出预期，而且大幅反弹。1-3月，房地产投资增长率高达10.4%。事实上，这一指标三年来都没有超过两位数，甚至在2015 -2016年也是如此，当时政策和货币环境相对宽松，行业趋势得以恢复。在租购双轨制下，应同时考虑商品房、租赁房和经济适用房的情况。今年的房地产投资可能超出预期。

具体来说，今年3月，除了推迟土地购买费用和集中的psl贷款，房地产建设的加速，包括租赁住房和经济适用房，是一个主要原因。1-3月，新开工住房面积3.4615亿平方米，同比增速回升至9.7%，比上年同期增长6.8个百分点。其中，新开工住宅面积25531万平方米，增长12.2%。第一，由于三月份的季节性复苏，第二，在严格监管和资金紧张的环境下，加快建设而不是囤积土地已经成为开发商更好的选择。

领先指标的征地面积有所改善，对后续投资有支撑作用。最近，三级和四级城市的房地产交易一直保持火爆趋势，去库存化也很快。许多地方相应地调整了土地供应的速度。房企也需要补充库存，它们正积极部署在二线和三线城市。统计局公布的一季度房地产开发企业征地面积和交易价格同比增幅再次为正，分别为0.5%和20.3%。从creis数据中300个城市的土地市场情况来看，三月份二线城市和三线城市的土地推升同比和环比都明显加快；其中，三线城市土地交易量居首，交易面积分别增长61%和103%。但是，在资金来源紧张的环境下，对于开发企业后续的土地收购能否持续，仍然存在着隐忧。1-3月，房地产开发企业到位资金同比增速继续回落至3.1%，为两年来最低。其中，国内贷款仅增长0.9%，个人住房抵押贷款下降6.8%，第一套和第二套住房贷款平均利率分别升至5.51%和5.86%。供求两端的贷款政策都很紧；存款和预付款的增长率也放缓至11.2%，与销售增长下降相对应。

商品房销售总量和价格保持稳定

1-3月，商品房销售面积3.0088亿平方米，同比增长3.6%，1-2月增速下降0.5个百分点；商品房销售25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。3月以来，重点城市数量增加，人才竞争政策从根本上放松了房地产购买限制，提高了二线城市的房地产交易预期；同时，今年棚改的货币化安置效果不会减弱，这将促进三线和四线城市的销售。商品房销售增长率的下降幅度大于销售面积的下降幅度，表明整体市场成交量处于量价稳定的良好状态。

以70个大中城市为重点，3月份新增商品房平均价格为0.42%，同比增幅较大，受季节因素影响；同比增长5.49%，比上年同期低0.3个百分点，价格涨停控制措施有效。其中，一线城市房价同比增长率为-0.6%，为34个月来的最低值；二线城市和三线城市同比分别下降0.22个百分点和0.35个百分点。但是，由于限价令的出台，对性价比高的预售房的需求依然旺盛，“光天化日”现象再次出现。许多房地产拒绝贷款，需要全额购买房屋，但他们只需要购买处于不利地位的房屋。有鉴于此，今年3月，上海、杭州、武汉等一些重点一线、二线城市出台了公证彩票政策，优先考虑“无房户”，这符合保护正当权益的监管方向。

(作者是交通银行金融研究中心高级研究员(601328，诊断)(港股03328))