江瀚:海南全岛限购 千亿房地产巨变究竟带来了什么？

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2018年4月22日晚，对于中国海南的房地产投机者来说，这是一个不眠之夜。4月22日晚，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。从现在起，海南将实施严格的限购政策，并在已出台限购政策的基础上，实施全球限购。有一段时间，市场上一片哗然。海南应该做什么？这个涉及数千亿资金的巨大房地产变化意味着什么？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

2018年4月22日晚，对于中国海南的房地产投机者来说，这是一个不眠之夜。4月22日晚，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。从现在起，海南将实施严格的限购政策，并在已出台限购政策的基础上，实施全球限购。有一段时间，市场上一片哗然。海南应该做什么？这个涉及数千亿资金的巨大房地产变化意味着什么？

五年社会保障，70%首付，五年销售限制。首套住房公积金贷款的最低首付比例已升至30%。海南的房地产调控政策正在经历一个多层次、多维度、全方位调控、防止房地产投机的过程。看到如此全面和严格的政策，我相信很多人都会感到震惊。让我们详细分析一下这项规定的要点:

1.五指山、宝亭、琼中和白沙是中国中部的生态核心区，这里的房子只能卖给这个市县的居民。(这里的理解应该是，中央核心生态区主要保障当地居民的生活和生活需求，而不是外部需求)

2.在已实施购房限制的海口、三亚和琼海，未在本省登记的家庭必须提供至少一份家庭成员在海南60个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明。(这实际上是大多数一线城市采取的五年社会保障政策，以确保购房者确实需要在海南工作。(

3.除上述地区外，未在本省登记的家庭必须提供至少一名在海南居住24个月以上的家庭成员缴纳个人所得税或社会保险的证明。(除重点地区外，你必须有2年以上的社会保障或个人所得税才能在其他地方买房。这是对全球采购限制的大规模处理)

4.自通知发布后户籍已迁移至海南的家庭只能购买一套住房，且必须提供至少一名已在海南居住24个月以上的家庭成员的个人所得税或社会保险缴纳证明。(即使你有海南户口，你也需要提供2年的社会保障，而且你只能买一套房，堵住了惊喜和解的口)

5.非海南居民家庭不得通过缴纳个人所得税或社会保险购买住房。(以前一些城市在调控过程中存在政策和对策的现象被阻断)

6.对于已经取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业应当公开所有房屋，明码标价，一次对外销售，不得分批销售。商品房价格备案后，6个月内不得提价；备案价格的调整应当重新备案。(这是对房地产企业的限制。一方面，它抑制了需求，另一方面，供应全面增强房地产市场，所以房地产企业不允许覆盖市场，海南的房地产供应得到充分保证。(

事实上，综合以上六个要点可以看出，海南的调控措施与熊安的几乎相同，全面、严格的调控是海南房地产市场调控的主旋律。

此前，海南在放松地方调控的同时，继续出台严格的政策。我们曾经具体讨论过海南为什么要违背市场调控，现在我们可以对这个问题做进一步深入的分析。1988年，中国最南端的海南正式脱离广东，成为一个独立的省份，成为中国改革开放最大的实验场之一。

1988年，海口只是一个人口不到23万、面积不到30平方公里的沿海城镇。全国各地的房地产投机者像美国西部的淘金者一样涌入海南。在当时的历史见证人潘石屹看来，1989年他来到海南时，天还很黑，但一夜之间就有15万人涌入海南岛。

结果，中国历史上最大的房地产泡沫形成了。当时，海南四大国有商业银行向海南楼市注资，分红企业紧随其后。无论是国有企业、民营企业还是外资企业，资金都作为一种重要的战略资源涌入海南。海南经济未全面启动时，形成了大量的海南债务。在海南各商业银行的账户中，房地产开发商几乎是主要债务人。精明的房地产开发企业将用于倒卖土地、烂尾楼和房地产的真金白银装进口袋，并以高价将大量仍在图纸上或仅建成一半的房屋抵押给商业银行。因此，各大商业银行成为海南的主要接班人。

事实上，每个人都知道海南的房地产市场位于传递包裹。当国家意识到海南的房地产问题已经到了无法解决的地步时，国家宣布将终止房地产公司上市，并全面控制银行资金进入房地产行业。此后，国家出台了《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》，严格控制房地产信贷总量，提高存款利率和国债利率，限期追回非法借款，大幅削减海南基础设施投资，并对海南在建项目进行了全面清查。因此，面对国家的大力整顿，巨大的海南房地产泡沫破灭了。

仅占中国人口0.6%的海南省，已经积压了占全国10%的商品房。未完成建筑600多栋，面积1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。海南的房地产泡沫给海南的经济发展带来了巨大的阴影，大量的项目被/“但是，海南发展银行确实负担过重，很难回头。1998年，发生了一场大规模的决胜危机。1998年6月21日，海南发展银行倒闭，成为新中国改革开放以来商业银行倒闭的典型案例。

这种影响一直持续到2006年，直到2006年下半年，海南的房地产市场才得到缓解。有了如此惨痛的经验教训，再加上省级商业银行的直接失败，海南的房地产调控经验远比大多数省份丰富。大多数地方只经历了房地产价格的上涨，远远没有经历房地产价格的下跌，而海南却经历了整个泡沫危机。这样的经历也让海南判断:在改革开放40周年之际，在海南岛建立自由贸易试验区的巨大效益下，可以说政策红利空前，改革回归大地。然而，海南省仍然非常清醒。他们仔细分析了这些问题。从一开始，他们只是抓住了房地产市场的鼻子，首先确保房地产没有问题，使海南能够真正认识到，房子是为了生活，而不是投机，然后谈论如何开放和发展的下一步。

与中国的城市相比，海南的房地产监管是前所未有的。这种监管对房地产意味着什么？

事实上，有了海南的这种大力调控，再加上今年全国80多个城市的房地产调控政策，我们可以分析发现，中国房地产市场的主调已经确定下来了，那就是房子是为了生活，不是为了投机。在这种基调下，很多人觉得房地产市场发展不好，房价调控会不会放松？这种逻辑几乎不存在。

就海南的全面和严格的措施而言，我们可以看到，实际上有许多政策工具和监管空调控房地产市场。如果各地的调控政策都以海南为基础，还有很多事情可以做。这些工具和手段可以保证房地产市场的进一步调控。此外，多元化的主体供给、多渠道的房地产保障以及租售政策将牢牢把握房地产市场的牛市行情。

未来，海南有可能全面控制房地产市场的投机行为，使海南岛拥有一个由经济贸易而非虚拟泡沫驱动的经济驱动力。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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