谭浩俊:中国版REITs来了 给经济生活带来怎样的影响

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中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出了加快建立租售并举住房制度的要求。如何有效促进房屋租赁市场的发展，增加房屋租赁市场的有效供给，满足居民租房需求？reits无疑是房地产企业从商品房开发和销售向资产开发和管理转变的有效途径。

作者:专栏作家、媒体评论员谭浩军

中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出了加快建立租售并举住房制度的要求。如何有效促进房屋租赁市场的发展，增加房屋租赁市场的有效供给，满足居民租房需求？reits无疑是房地产企业从商品房开发和销售向资产开发和管理转变的有效途径。

中国版的房地产投资信托基金即将推出

4月25日下午，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，明确了基本条件、政策支持重点领域、资产证券化发展程序和资产价值评估方法，在审计领域建立了“绿色通道”。

显然，这是更好地适应我国房地产市场改革和发展的重要举措，也是继国务院提出加快住房租赁市场发展后的第一个落地文件。这项被称为中国房地产投资信托基金的政策，将在盘活房屋租赁现有资产、加快资金回收、提高资金使用效率、积极引导社会资金参与房屋租赁市场建设、降低房屋租赁企业杠杆率、促进金融与房地产良性循环等方面发挥非常重要的作用。

我们应该知道，房地产资产证券化开始至今已经将近16年了。根据相关机构提供的数据，截至2018年1月31日，类reits产品呈现加速增长趋势，累计发行31种产品，累计发行总额从2014年底的96亿元增加到2017年底的656亿元，复合年增长率为89.8%。然而，迄今为止发布的31种产品只能被称为类似reits的产品，而不是标准的reits。新政之所以被称为中国版的房地产投资信托基金，是因为标准的房地产投资信托基金正在真正到来。

房地产投资信托会带来什么影响

新政的颁布和中国房地产投资信托的到来，必将对经济和社会生活产生巨大的影响。从目前的实际情况来看，对这些方面的影响可能更大。首先是对房屋租赁市场的影响。根据对连锁住宅的研究和预测，中国的租赁人口已达1.9亿，房屋租赁市场的租赁gmv已超过1万亿元。在未来10年，中国的租赁gmv将接近3万亿元，到2030年，租赁人口将接近3亿，租赁gmv将达到4.6万亿元。凭借人口规模和结构的优势，可以预测中国住房租赁市场的发展前景是光明的。中国房地产投资信托基金的引入无疑适合住房租赁市场的发展，能够有效促进住房租赁市场的发展。特别是对于长期租赁市场，可以起到积极的促进作用，鼓励开发企业开发长期租赁公寓，减少短期租赁对双方的不利影响。

二是对开发企业和房屋租赁企业的影响。目前，许多开发企业把发展房地产和房屋租赁业务作为企业转型的一个重要方面。引入中国房地产投资信托基金，无疑可以有效解决开发企业和房屋租赁企业资金占用大、周转效率低的矛盾，减轻开发企业和房屋租赁企业的资金压力，从而有效鼓励和鼓励开发企业和房屋租赁企业加强物业管理和房屋租赁工作，促进房屋租赁市场的发展。

三是对国有企业改革的影响。从表面上看，中国版的reits并不能与国企改革相匹配，但仔细分析并不能发现reits对国企改革有很大的影响。由于大多数国有企业，尤其是地方国有企业，拥有大量存量土地和存量房地产，如果实施reits，无疑将有助于国有企业盘活这些存量资产，从而为推进国有企业改革创造有利条件。

最后，对股市的影响。中国房地产投资信托对股票市场的影响最为直接和明显。因为，近年来，受监管政策的影响，房地产板块的股票市场表现不太好。然而，自今年1月以来，房地产行业已显示出一定的复苏。新政的出台无疑将促进房地产行业的发展，尤其是房地产、公寓和存量房屋较多的开发企业，这将带来一定的提振。因此，新政肯定会对房地产行业产生积极影响。

居民如何选择投资和住房

在这个问题上，作者认为重点在于两个方面:

第一个问题是如何选择投资。从前面的分析可以看出，中国reits的推出将会给市场带来很多冲击。因此，它也为投资者提供了许多新的选择。毫无疑问，房地产行业是投资者必须看中的一个方面。尤其是像万科这样的开发企业，他们拥有更多的房地产，尤其是公寓和长期租赁房，对市场有很大的影响，可以作为投资选择。除了开发企业，还有土地和房地产较多的国有企业，尤其是一线城市和重点二线城市的老国有企业。他们大多持有土地和房地产，拥有相对较好的地段和相对较大的开发和改造空.因此，随着新政的出台，这些企业在市场上的表现也可以选择作为投资重点。毫无疑问，这将对从事reits业务的企业起到明显的积极作用，促进金融机构化解风险，也可能在一定程度上提振金融业。

第二个问题是如何选择住房。中国房地产投资信托基金推出后，我们应该更深刻地思考和选择是租房还是买房。尤其是年轻人，最喜欢在一线和二线城市寻找机会，而一线和二线城市最大的问题是买房。因此，为了买房，许多年轻人付给空父母和长辈的“六个钱包”(夫妻两个钱包+祖父母两个钱包+祖父母两个钱包)。有些人甚至付给空“六个钱包”，但他们付不起首付。在这种情况下，我们不妨用租房的心态，考虑租房来解决住房问题。婆婆不应该强迫未来的女婿掏钱给长辈，女儿也应该偿还她留下的债务。这也意味着新政也将是对年轻人住房观念转变的一次考验。

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