陶文杰：数据背后的楼市真相与未来

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外资房地产企业大量进入。他们不能在中心地区获得土地，但是他们可以在城市的次中心获得土地。他们将制造非常好的产品，成为当地的豪宅，并提高城市的天花板。分中心也有机会。过去，深圳的几个分中心，如龙华、龙岗、大空港、光明和平山，缺乏高质量的改良住房，那里的需求受到抑制。那里的土豪不会都住在福田和南山，但也有机会。

深交所总编辑、文杰桃楼创始人陶先生以“数据背后的房地产市场真相与未来”为本次峰会的压轴发言。与之前分析房地产行业未来的嘉宾不同，陶先生从买家的角度深入分析了深圳房地产行业数据背后的真相。深圳的房价真的在下跌吗？这房子哪里值得买？无论你是房地产行业的买家还是从业者，我相信你都能从陶先生的演讲中受益匪浅。我们在此发表陶先生的演讲全文，为您提供一个认识朋友的好机会。

以下是讲话的全文:

感谢您今天花时间聆听我们的演讲，坚持到最后，并感谢前几位嘉宾的精彩分享。

刚才，大家吃完一顿大餐后，我要告诉大家一点小点心:深圳楼市背后的数据。

就我个人而言，我在某种程度上是房地产的观察者、记录者和参与者。在过去的十年里，我接触了更多的投资者。我在这里提到的投资者是买房子和卖房子，而不是买股票。我和他们有充分的沟通，我自己也参与了很多交易。让我和大家分享一下我对深圳楼市的了解以及我对深圳楼市未来的判断。

▌第一，深圳楼市的真相

(新房均价连续18个月下降，3月份均价为54185元，比上个月下降6元)

这是我们三月份的最新数据，看起来仍然很吓人，而且有一个陡峭的斜坡。目前，平均价格为54，185元，仅比去年10月开始调控时的55，000元左右低6元。我们知道在过去一年左右的时间里，买房子的费用上涨了很多。例如，银行利率从一开始就是88%，现在第一个基准利率必须提高10-15%。

在东莞和惠州这样的城市更可怕。我听说他们中的许多人必须提高30-40%。我们知道深圳的平均价格大约是55，000英镑。大约在我职业生涯的开始，2001年和2002年，深圳的平均价格是5000元。从1998年房改到2005年，深圳的平均房价一直在五六千。真正的增长是在2005年之后，现在平均价格已经增长了大约10倍。

怎么往下读6元？

不久前，因为这张照片，丁松老师变成了一个红色的人。他没有说6元的势头很猛。事实上，是右边的那个。丁松老师的意思是调控的态度非常坚定。事实上，这是真的。如果没有这种坚定的态度和对当前价格的严格坚持，刚才的曲线不可能出现，房价肯定会上涨。事实上，我们仍然可以从3月和4月下跌6个区块的数据中看到一个趋势。正如吴宗(吴建斌)刚才所说，我们仍看不到任何放松监管的迹象。

让我们先谈谈二手房，然后再看二手房。去年，深圳二手房价格为56868元，仅比上年上涨3.5%。

这一数据非常罕见，这表明监管取得了成效。事实上，在场的大多数投资者都有切身体会——一些热点地区，比如龙华，去年二手房价格上涨了10%，而龙岗的一些偏远地区的房价仅上涨了5%-10%。如果你算上房地产投机的成本，比如税收和佣金，你实际上不会赚钱。因此，这种监管对短期投机性房地产的挤压更加明显。

然而，这只是一个全面的数据，在表面稳定的背后，它实际上是极其不同的。当一些外国专家提到深圳时，他们说深圳的房价会下降。从2017年初至今，他们只看到了表面的宏观数据，并不知道深圳的具体区域。

首先，去年在深圳的一些豪华住宅区，价格上涨尤为严重，以深圳湾和米香湖为代表。尤其是深圳湾，涨幅超过20%，甚至超过30%，极端情况下涨幅达到50%。举两个例子，后海有一套40多平方米的公寓。去年4月售出时，价格为400万元。当它在10月份售出时，已经是650万元。现在应该是700万元左右，半年内增长60%和70%。在2015年5月，也就是几乎整整三年前，同一套公寓的价格应该是200万元，也就是说，平均价格是4万到5万元。目前的市场价格是16万元，三年内涨到了10万元以上。这是一个特例，但深圳湾去年总体上涨了20-30%。当然，有很多原因。它可能是一个学位或市区。

第二，自去年底以来，科技园区、宝安中心区和南山中心区的二手房数量大幅增加。我观察到目前这个地区的增长应该在10%以上，一些公寓类型和社区可能接近20%。为什么？因为深圳湾的价格比较效应。深圳湾已经涨到了15万的高水平，而周边的科技园和南山中心区，包括之前的海湾，也是在同一个湾区，都会上涨。还有华润城的溢出效应，因为很多人想在华润城买新房，但是不打开市场他们就买不到，所以只能买二手房。

第三，学位。今年3月，深圳外国语龙华校区被划分为校区。分割前，房价超过5万，但不到6万。学区分割后，不到一个月，房价就上涨了1万元。因此，在表面稳定的背后，你会发现事实上，许多地区都经历了大幅度的上升和补偿性上升。

(二手房价格上涨得到抑制。2017年，平均价格为56，868元，比上个月增长3.5%，交易量下降30%

新房的供应量和成交量在2017年创下了10年来的新低。图表是价格，下方的横条是交易量。给你一个基本的数字，2017年深圳新房的成交量可能不到26000套和25800套。2016年的水平是多少？44，000台，2015年66，000台。基本上，它正以每年约50%的速度下降，这是可怕的。

据我统计，在过去的10年里，深圳新房的年平均成交量约为52，500套。去年，营业额仅为平均数据的一半，这显示出非常明显的下降。为什么它下降得这么快？事实上，深圳的新房供需之间存在差距，不是因为没有需求，而是因为没有供应。正常情况下，按照市场需求水平，每年至少4万台，10年平均5.25万台，现在只有2.6万台。在新房价格受到限制后，很多开发商拿不到预售证书，也拿不到合理的预售证书。他推迟了新房的开放时间，一些房产没有出售，变成了租约。就在离这里不远的米香湖工业区的深处，因为每个人都太关注了，他们最终没有卖掉它，新房子的供应迅速下降。

不久前，“三价合一”的政策出现，导致税费大幅增加，越来越多的二手房买家将注意力转向新房，因为新房的税费较少。每个人都关注新房子，但新房子的供应是不够的。

(一些地区的新房和二手房价格上下颠倒，还有茶费的传言和传闻)

当供应不足而需求高时会发生什么？这是两个公告，一个是华润，华润城是深圳的一个高调的房地产。有人说收40万到80万的茶费是必要的。两周前，万科在米香湖开了一家房地产公司。晚上，一些经纪人在朋友圈里贴出，他们可以收取茶费来帮你选房子，一般是80万，最高出价是每栋200万。

这样的谣言太多了，迫使华润和万科发布特别公告。如果万科能找到喝茶的证据，它将奖励你1000万元。最后，没有人发现任何证据证明茶钱都是假的。第一，吕晶洪树湾发表了一份声明，从中我们可以看出新房子供不应求的程度。但这是一栋高质量的房子，而且在偏远地区也不太热。

▌第二，买房建议

首先，目前的市场形势和数据只是简单地分享。关于买房的第二点分为几个部分。

买房要解决三个问题:第一，你能买吗？第二，如果我们能买房子，我们想买哪个区域？第三，买什么样的房子？两天前，我写了两篇文章，《深圳楼市十大趋势的判断》，我抄了下来。

首先，深圳房地产市场仍处于整体上升趋势

用股市的话说，房价可能仍是牛市，前途光明，道路曲折。目前，供需关系没有根本改变，整体房价仍处于上涨通道，调控并没有从根本上改变深圳楼市的局面。从这些指标来看，深圳去年的国内生产总值为2.2万亿元，增长率为8.8%，居全国第三位，超过广州和香港。实际管理的人口是2200万。日前，深圳市统计局发布数据称，深圳常住人口应达到1256万，登记人口应超过400万。与其他城市不同，注册人口增长非常快。登记人口增加了9-10%，增加了40多万人，所有永久居民增加了55万人。增长最快的是龙岗和龙华，所以如果你想投资刚刚需要的住房，长期投资可以集中在龙岗和龙华。

第二点非常重要，房屋的拥有率。

深圳的住房拥有率只有35%，这是根据常住人口计算的，而根据实际人口计算的只有20%。换句话说，在深圳的2200万人中，80%的人没有自己的房子，而且需求量很大。是否有需求取决于是否有购买力。由于深圳经济的快速增长，我相信购买力也在迅速积累。从长远来看，对住房的需求是巨大的。看看广州和北京，广州的房屋拥有率是90%，北京和上海也是70%，这与北上广的历史有关。他们的祖先和父亲都是本地人，深圳是移民，他们都靠自己努力工作。

深圳的土地供应

土地供应基本耗尽。在深圳要得到一块土地太难了。开发商之间的土地竞争越来越激烈，包括融创、恒大和碧桂园在内的100家开发商争夺一块土地。

短期内，由于金融政策，如“三价合一”政策，市场将会出现一些波动。现在二手房市场已经关闭，但长期方向非常明显。此时我们需要进行一些价值投资，而今年仍然是一个分裂的市场。刚才总经理吴讲得很好，包括教授的资料。我观察到，深圳的差异化实际上就像是改善市场，向更好的生活转变。去年，我们一直在谈论这个观点，今年也将如此。去年，如果我们说这是改善的第一年，今年只是突破的一年，远远没有结束。

什么是改良市场？这是对更好生活的渴望和购买力对这种产品的集中。我们想要一个高价值的新房子，更好的公寓设计，更高的停车位比例和更好的装饰。有时我开玩笑说面粉比面包贵。现在不是面包而是蛋糕。我们不能简单地把价格与面粉和面包相比。未来，每个人的需求都是蛋糕。

为什么会有所改善？因为房价上涨后，每个人都有经济实力。你有一个100，000人的房子，你卖掉它或者贷款，你有这样的经济实力；第二，有需求。我们在开玩笑。当时花了5000元建造了一栋10万元的房子。住在里面很不舒服。有许多情况需要改进，从边缘到中心，从小到大，从大到好。汽车就是这种情况。也许十多年前买凯美瑞或帕萨克会更好。现在你想买奔驰、保时捷和宾利。房地产市场也是如此。现在你升级到拥有一所房子，住在一个更好的地方。未来的趋势可能与香港相同。深圳的普通住宅和豪华住宅价格未来将会上涨，投资机会将会很多。

需要提醒的是，深圳还没有达到普通住房正在上涨的阶段，因为普通住房的房价应该与普通人的购买力相结合。经过几年的上涨，如果以前没有房子，现在真的很难上车。因此，目前，普通住房是不支持继续上升。如果没有这样的大趋势，投资改良型豪宅是可以的，但投资普通住宅是谨慎的，尤其是在一些偏远地区。

至少3-6个月之前，二手房市场可以消化三个价格的影响。二手房交易的下降非常明显。如果你有经济实力，你可以看看二手房市场，看看你是否能弥补错误。然而，宝安中心区和科技园等地区仍将保持高温。我们如何判断一个地区是否有热量？首先，如果有什么大的计划，粤港澳大湾区的计划会在五六月份出台。其次，我们应该看看是否有著名的学校学位。深圳湾和米香湖都有著名的学校，这刺激了房地产。看看有没有标杆项目，比如龙岗大运会新城700米标志性建筑。既然是一种进步，最重要的是注重程度，其次是注重更好的生活体验。现在投资一栋房子，不要追逐一些想象中的概念，你必须从生活价值开始，你想住在里面吗，你认为它会在身体上和精神上变得更加詹尼弗，如果周围有很多农民的房子和工厂，你根本不会住。

在这个阶段要小心，所有的萧条将来都会被填补，但是现在要小心。自我提高，程度是最好的提高。为什么？首先:深圳新生儿在2016年为23万，2017年为24万。这里的数字非常高，超过了类似的一线城市；第二，深圳幼儿园的数量。小学生96万人，幼儿园学生50万人，幼儿园学生增长9%，小学生增长6%。深圳的平均年龄是34岁。从这些数据来看，未来深圳对学位房的需求将会越来越旺盛，每个人都将进入生育第二个孩子的婴儿潮时期。

最后，购买中心区域。城市的主要中心或次中心。在几个一线城市中，深圳是一个非常特殊的城市。与此同时，深圳正在建设一个传统的中央商务区，福田，一个新的中心，深圳湾，南山中心区，和一个全新的深圳主中心:前海。老、中、年轻一代的中心地区正在建设中。这里会有一个好机会。我们去了北上广，市中心主要是老房子，但我们深圳人可以在市中心找到一些新房子和分新房，这是一个很好的投资机会，所以深圳湾上涨了30-40%，因为在市中心的新区，它是城市的核心，受到很多人的青睐。这是深圳非常特别的一点。这是一个年轻的、不断发展的城市，在市中心没有完美的城市。

如果每个人的投资金额可能不会那么高，只有500-1000万的预算，你想享受深圳的城市发展，你可以投资在分中心。外资房地产企业大量进入。他们不能在中心地区获得土地，但是他们可以在城市的次中心获得土地。他们将制造非常好的产品，成为当地的豪宅，并提高城市的天花板。分中心也有机会。过去，深圳的几个分中心，如龙华、龙岗、大空港、光明和平山，缺乏高质量的改良住房，那里的需求受到抑制。那里的土豪不会都住在福田和南山，但也有机会。