盘和林：房企整体负债率又创历史新高 考验还在后面

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对于房地产企业来说，高负债率的原因主要来自其经营模式。房地产业是债务管理的一种模式，实际上更接近金融业。从土地、建筑到销售的几乎所有环节都是通过银行和信托等金融机构以及买家的资金来完成的。

作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

近年来，房地产行业普遍保持了收入和利润的双增长，资产回报率保持了较高的比例。据《中国证券报》近日报道，数据显示，130家房地产企业第一季度收入和净利润分别为2998.84亿元和334.57亿元，分别增长18.87%和39.93%。其中，87家企业实现了业绩增长，领先的房地产企业表现良好。然而，整体负债率达到79.42%，住房企业的杠杆率已经达到历史最高水平。

数据显示，2017年年报中的资产负债率为79.08%，目前已升至79.42%，达到2005年以来的最高点。根据季度报告，在房地产开发企业中，CCCC地产(000736，诊断股票)、绿地控股(600606，诊断股票)、太和集团(000732，诊断股票)、*松江、阳光城(000671，诊断股票)、信达地产(600657，诊断股票)等。房地产行业的资产负债率已经成为仅次于银行和非银行金融行业的第三高行业。

为什么房地产企业的净资产收益率在上升，而资产负债率却居高不下？事实上，房地产企业是“有意”这样做的，房地产企业以高负债率为代价来提高资产回报率。对于债权人来说，资产负债率越低越好，而房地产企业实际上扮演着具有风险偏好的投资者角色。对投资者来说，资产负债比率越低，可用资金越少，尽管相对安全，也更关心盈利能力。

一般来说，对于房地产企业来说，高负债率的原因主要来自其经营模式。房地产业是债务管理的一种模式，实际上更接近金融业。从土地、建筑到销售的几乎所有环节都是通过银行、信托等金融机构进行的。，以及买家的资金。

大多数房地产企业采用预售制度。一方面，这意味着开发商可以提前从买家那里获得定金，而这种定金通常用于后续的房屋开发和建设。也就是说，房地产企业实际上是用购房者的资金来进行房屋建设和开发，而自筹资金较少。此外，房屋预售只能称之为完工前的负债，并且只能转化为完工后的收入，也就是说，预售金额越大，负债越多。

另一方面，目前房地产开发普遍存在快速发展和过快推进的现象。在2017年房地产销售繁荣之后，随后的土地供应稀缺，这导致需要拿土地来补充库存。房地产企业为了争夺高价土地，拓宽了融资渠道，多渠道“抢钱”，这必然会增加企业的负债率。例如，一家房地产企业从银行融资，向银行借钱购买土地并建造房屋，在房屋建成后将其抵押给银行，并可以继续获得贷款继续开发房地产，从而形成高负债率的资本链。

事实上，房地产企业资产负债率的上升实际上是房地产行业高杠杆的真实写照。房地产企业是高杠杆企业，融资环节是房企的生命线。财务实力代表着土地收购、经营和价格方面的话语权，直接决定着房地产企业的偿付能力和发展规模。获得低成本融资和提高现金偿还率已成为住宅企业生存和发展的关键。

在目前的市场结构下，房地产“去杠杆化”的控制信号仍在加剧。为了贯彻“房子是为了生活，不是为了投机”的原则，中央政府不会轻易做出放松管制的决定，而地方政府的空房也很小。在政策约束下，住房企业信托等融资方式也受到严格限制。快速上升的负债率和较高的资本成本是住房企业需要直接面对的问题，偿债高峰期即将到来。然而，住房企业的债务比率上升意味着各方的风险也在增加。一旦企业的偿付能力出现危机，资本链就会断裂，企业的破产只是一瞬间的事情。

房地产企业的整体负债率已经达到历史新高，这也提醒我们，在房地产企业的高利率背后存在着巨大的高杠杆风险。如何实现规模与负债的利润平衡是房地产企业和政府面临的共同挑战。面对房地产企业高杠杆率可能带来的金融风险，政府只能积极运用宏观调控政策进一步提高杠杆率，恐怕别无选择。房企不应该有政府放松融资的侥幸心理。但是，那些净负债率高、债务结构不合理、融资渠道单一的住房企业也应该积极思考如何保证企业的流动性和资金链的安全性，将负债率降低到一个相对健康的水平。毕竟，根据目前的政策趋势，真正的考验还在后面。

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