张平：房价已见顶！炒房将是危险的博傻游戏

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房地产的兴衰一直是大家最关心的话题。对此，任志强和范刚都表示，如果自己目前的经济实力能够负担得起首付，现在正是炒房和尽快买房的好时机。不过，马云和王思聪坚信，房地产是周期性的，未来八年房价将会像洋葱一样高，所以年轻人不应该在高房价上毁掉自己的未来。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

房地产的兴衰一直是大家最关心的话题。对此，任志强和范刚都表示，如果自己目前的经济实力能够负担得起首付，现在正是炒房和尽快买房的好时机。不过，马云和王思聪坚信，房地产是周期性的，未来八年房价将会像洋葱一样高，所以年轻人不应该在高房价上毁掉自己的未来。

目前，房地产正在各地蓬勃发展。居民杠杆率和房地产企业负债率均创历史新高。即使是房地产投机者对抵押贷款利率的上升也无动于衷，但这只是显示了中国房地产最后疯狂时刻的到来。我个人认为，从趋势来看，中国的房地产已经见顶。

原因1:人口红利消失了，房地产投机很难持续很久

决定未来房价的关键因素是购房人数。然而，根据统计局的统计，2013年中国的结婚对数量为1300万对，到2020年，中国的结婚对数量将从1300万对减少到800万对。中国婚育人口的迅速减少主要是由于计划生育政策的长期实施。这意味着刚性买家的数量在未来将呈现下降趋势。

此外，我们人口的生育率低得可怜。亚洲国家的平均生育率为1.22%，而我国现行的独生子女生育制度的生育率为1.04%。即使我们放开第二个孩子，甚至第三个孩子，也只等于一些亚洲国家，即1.22%。1.22%意味着我们的生育率增加了17个百分点。如果我们把这个数字作为中国未来十年的年出生人口来计算，它将是大约950万到960万。

也就是说，从20世纪80年代到90年代初，每年有1500万到1600万新生儿出生，但现在即使放开限制生育政策，新生儿的数量也只有960万左右。从1600万到960万，这是出生率的下降。

而且房子是用来居住的，人越来越少，结婚的人越来越少，出生的孩子也越来越少，所以对居住的需求并不强烈。因此，我们不能以20世纪80年代和90年代后对住房的刚性需求来推算购房热将在几年内持续下去。

当然，对于一些人口专家来说，中国人口的红利并不局限于出生率和适婚人数，而是城市化的推进，因为随着中国城市化的发展，大量的农村人口已经成为公民，这就迫切需要购买住房。

数据显示，在过去的二十年里，中国的城市化率从31%上升到了57%，26个百分点的差距已经从农村转移到了城市，从小城市转移到了大城市，因此购房需求将会很旺盛。

然而，我们认为，城镇化率是让农民进入附近的中小城市，中小城市的户籍制度将在未来完全放开。然而，一线和二线城市控制了过度的人口增长，一线城市的新登记人口每年可达到20万至30万是非常好的。因此，中国的城市化率将对中小城市的住房需求起到积极的作用，未来城市化不会影响大城市的房价。

原因二:接收方的购买力急剧下降，工资增长率下降

如果房地产调控真的能够实现“不炒房”的目标，大城市的投机炒房将被驱逐，剩余的房价将由当地居民的购买力决定。在过去十年左右的时间里，房价上涨了近十倍，而居民收入的增幅仅为5-6倍。然而，与过去相比，中国经济的快速增长显著提高了居民的购买力。

十多年前，当我在一家企业工作时，我第一个月的工资是1200元，但现在工人阶级的收入一般在6000到8000元之间。然而，问题是中国目前的经济增长率已经放缓，并呈稳步下降趋势。

这意味着中国居民收入高增长的时代已经结束，各行业竞争激烈，各企业生存困难。

未来的收入增长肯定不会像过去那样快。因此，在未来，房价不会上涨，但也将落在当地居民能够承受的合理范围内。

原因3:房地产投机的本质是传递包裹，最终鼓声将会熄灭

众所周知，a股是周期性的，大部分a股上涨一年，下跌两年，而房地产是周期性的，但周期较长。与一些看涨者所说的不同，有中国特色的房价只会涨不会跌。

那么，我们如何看待中国房地产的周期性？

首先，货币政策对房价的影响，中国的货币政策具有周期性，当然，房价波动也具有周期性。目前，国内抵押贷款利率已经大幅上升，并且未来将由空上调，这意味着中国的房地产将降温。

此外，住房抵押贷款的杠杆程度。家庭债务与国内生产总值的比率从33%上升到49%。这意味着中国居民的杠杆已经达到极限。特别是近年来，中国居民的杠杆率上升过快，超过了西方发达国家几十年的速度，这与美国金融危机的形势非常接近。

最后，由于房地产企业疯狂征地和杠杆化，截至今年3月底，房地产企业上市公司整体负债率呈上升趋势，达到79.42%，房地产行业资产负债率远远超过60%的警戒线，达到2005年以来的最高点。上市房地产企业的平均负债接近80%,这意味着空房地产企业增加杠杆的空间不大。

居民和住房企业的负债率整体上升，两者都创下了历史纪录，这表明空未来的消费和投资空间越来越有限。很难想象，在整体收紧按揭政策后，利率上升，居民与地产企业的负债比率达到历史新高，未来的楼价仍会上升，恐怕只会向下深度调整。

原因4:没有房价上涨的预期，只是不需要存在

说买房子只是需要是很牵强的。我想要一个住的地方，但住在哪里不是住在哪里？你认为住在租来的房子里的人不会住吗？说白了，就是对未来房价会继续上涨的预期，因为害怕现在不想买房子的人将来买不起，所以不想买房子的人一个接一个地涌入房地产市场，引起了强烈的房地产需求。

因此，你所需要的只是对房价的预期，因为你看到房价在过去的十年里一直在飙升，你不会每年都买，但是如果房价在未来的十年里下跌，你还会有这样的预期吗？

因此，一旦没有价格上涨的预期，至少三分之一曾经需要的东西将会分崩离析。如果有这样的期望，那些所谓的“只需”群体就会选择租房，然后等待房价下跌，这是必然的结果。

尽管房地产热高涨，似乎没有外力改变它，但中国的房价已经到了最后一刻。未来几年，房地产趋势将受到人口红利消失、收入增长放缓、去杠杆化加速以及房价上涨预期变化的影响。现在，房地产投机将是最危险的游戏。当心成为最后一个接收者。

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