黄志龙：房地产繁荣对居民消费的挤出效应有多大

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房地产市场的繁荣对居民消费有挤出效应吗？长期以来，许多经济分析和公众舆论持积极态度。他们认为，房地产市场的持续繁荣、房价的上涨以及普通家庭购房的高杠杆将严重挤压普通家庭的购买力。然而，事情的真相可能与每个人的预期不同。

从理论上讲，房地产对消费既有正面影响，也有负面影响

在经济理论和研究中，关于房地产对消费的影响有很多讨论。一般认为有三种效应:一是挤出效应，即高房价直接降低了买房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非住宅支出；第二个是财富效应，即房地产的繁荣和房价的上涨使房主的财富增加，即使他们不卖房子，也能提高他们的消费热情。此外，一旦房子作为二手房出售，卖家可以持有大量现金来刺激消费；第三是驱动效应，即新买家将带动建材和家电的消费，刺激居民的整体消费。

因此，从理论上讲，房地产市场对居民消费既有积极影响，也有消极影响。从政策角度看，房地产市场在刺激消费和拉动内需方面发挥着重要作用。这项政策的起源可以追溯到1997年的亚洲金融危机。当时，人民币汇率不会贬值的承诺导致出口大幅下降。刺激消费和拉动内需成为当年“八保”的重要政策目标，住房货币化改革和高校扩招成为当年刺激居民消费的两项重要措施。1998年7月，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(以下简称“23号文件”)，明确提出“推动住房产业成为新的经济增长点”，启动了以取消福利分房为核心的住房改革，拉开了中国房地产市场黄金二十年的帷幕。

从数据来看，房地产对家庭消费有什么影响

在这里，笔者用社会消费品零售总额来代表居民消费的总体水平，商品房销售面积代表房地产的繁荣程度。总体而言，自2010年以来，中国消费品零售总额增速出现单边下降，但商品房销售面积经历了明显的上升和下降两个周期。

由此可见，房地产繁荣周期与居民整体消费水平之间的相关性并不显著。进一步的数据显示，社会消费品零售总额增长率与居民人均可支配收入之间的相关性远远大于房地产市场。

总体而言，房地产周期与整体消费水平之间没有明显的相关性，但主要消费类别之间仍存在一定的相关性。首先是正相关，如家具、家用电器和音响设备、建筑和装饰材料。这三个类别作为住房销售后的衍生消费需求，与房地产销售增长率有明显的正相关关系，但它们有一个2个月到6个月的滞后期，即购房后装修的时间周期；第二种几乎是不相关的，比如粮油、食品、服装、鞋帽，这些都是必需品，受房地产周期的影响较小。更重要的是，随着居民收入水平的不断提高，出现了消费升级效应。这种消费的增长速度正在放缓，在总消费中的比重也在逐年下降，这并没有受到居民购买支出的很大影响。第三是负相关。典型的消费如汽车消费，一般来说，面对更大的资金约束，购房者更有可能在买房后推迟买车。一个合理的解释是，汽车消费是一种不必要的享受消费，当房地产周期上升时，可能会面临一定的挤出效应，这在2013年和2016-2017年的房地产繁荣周期中尤为明显。

进一步分析，从不同地区、房地产市场对居民消费的影响来看，安信证券的研究报告显示，2017年各省市社会消费品零售总额增长率与商品房销售增长率之间存在较为明显的正相关关系。在北京、上海等地区，受高基数和严格监管的影响，2017年商品住宅销售增速明显下降。同时，社会消费品零售总额增速也明显低于全国平均水平；海南、陕西、云南等省的商品房销售和社会消费品零售总额均快速增长。虽然影响各省市消费增长的因素复杂，但购房拉动了家电和建材支出，最终拉动了居民消费；买房家庭的消费增长也可能更强劲，这抵消了购房家庭消费的萎缩。

总之，从数据来看，房价上涨和购房支出增加对居民消费活动的抑制可能非常有限，而购房支出增加对居民消费的挤出效应并不明显。相反，房价上涨带来的财富效应，以及购房带动的家电、建材等消费扩张效应可能更为显著。

美国房地产与家庭消费高度正相关

为了论证房价与消费之间的关系，作者使用美国住宅建筑商协会(nahb)住宅市场指数(hmi)来表示美国房地产市场的繁荣程度，该指数是通过对900名住宅建筑商的调查获得的，代表了美国住宅的销售和对未来住宅建筑的预测。美国房地产市场的繁荣程度和消费者信心指数几乎完全同步。由此可见，房地产热潮和居民购买支出的增加将对居民消费产生明显的挤出效应，这在美国市场上很难找到证据。

总的来说，一些观点担心居民购买支出的增加对其他消费支出的挤出效应没有预期的那么显著。相反，各省市的数据和各类消费的行业数据都表明，房地产市场繁荣的财富效应对建材和家电消费的拉动作用可能比这种挤出效应更大。此外，房地产市场的繁荣与居民消费之间的正相关关系也可以通过美国房地产市场与居民消费之间的同步波动得到证实。当然，从长远来看，过高的房价和房地产泡沫的趋势，以及由此带来的房地产泡沫破裂的风险，将对居民消费产生负面影响。

(作者是苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任、高级研究员)