欧阳捷：二手房比新房贵 房价扭曲何时了？

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政府的初衷是好的，希望实现“无房无炒”，不希望在一些热点城市出现数以千计的人在空巷赌博和买彩票的现象，这样购房者就可以加入“炒房大军”,以寻求巨大的利润空间。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

摘要:

1.限价指令违反了市场经济规律

2.选择市场经济并不能终结“投机”

3.破解的方法只是按照市场规则行事

4.打破行政垄断也有助于“留而不投机”

5.限价指令通过二手房价格迫使二手房价格缓慢上涨

北京新的房地产市场政策，即招标房转换为共有产权房，引起了公众的广泛讨论。

政府的初衷是好的，希望实现“无房无炒”，不希望在一些热点城市出现数以千计的人在空巷赌博和买彩票的现象，这样购房者就可以加入“炒房大军”,以寻求巨大的利润空间。

共有产权房可能只有85%的产权，购房者不会得到低于限价房的优惠价格，否则政府就不需要把限价房变成共有产权房。

限价房是100%产权，那么愚蠢的购房者怎么不选择呢？

答案是不言自明的。人们想要的恰恰是政府限制的。

不要以为合格的购房者只是买房子，不能进行房地产投机。面对巨大的利益，几乎没有人能够幸免。这是人性的本质。

共有房产能实现“无房无房”吗？

不一定。

当共有产权房成为新房的唯一选择，而其价格仅为周围二手房价格的85%时，一套房可以节省几十万元，人们仍然愿意在共有产权房和二手房之间选择前者。

不言而喻，人们涌动的方向必定是利益最大的地方。

尽管出售共有房产的利润在未来可能会很小，但可见的差价仍会让人们感到兴奋。

事实上，我们更想讨论的是为什么新房和二手房之间存在巨大的价格差异。这种扭曲的价格差异何时才能得到纠正？

限价指令违反了市场经济规律

2017年初，我们指出远郊比郊区贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵将成为普遍现象。

众所周知，限价单只是限制了新房的价格。在行政控制各行其是、价格控制责任由地方承担的背景下，价格倒置现象比比皆是。

可以说，远郊的价格不应该比远郊贵，毛坯房的价格也不应该比精装房贵。然而，因为城市中的每个区都没有全面控制房价，所以邻近地区的房价是上下颠倒的。

虽然新房的价格比二手房低，但买新房就像中了彩票，这与杭州最新的摇号中奖率只有6%的事实相似。这也意味着供求比例接近20: 1，摇号制造恐慌。不需要买房子的人是他们的家，供求不平衡是无法衡量的。

在绝望中，那些急于买房的人转向旧社区，旧社区又旧又容易获得，二手房价格自然会上涨。

更重要的是，二手房市场是市场经济，而二手房市场是计划经济。奇怪的是，它们在同一个城市是平行的，结果不可避免地是不相容的，而且它们创造了监管套利者。

政府难道不明白经济学的基本原理吗？

显然，政府既不缺乏计划经济管理方面的专家，也不缺乏市场经济运行方面的人才。善于指挥管理的官员和喝过外国墨水的官员不在少数。

出现这种现象的原因是，问题的根源既不是房价本身，也不是房地产市场的管理，甚至也不是住房和城乡建设部管辖的问题。

根本原因在于“人、地、钱”的资源错配。

人:中央政府推动城市化的人性本能、市政府招募人才和吸纳人才、以及人们追求更高的目标在短期内导致了城市人口的快速膨胀，尽管这一趋势符合世界城市的发展趋势和未来城市竞争格局的演变。

只是城市化被异化为城市化，我们走得太快了。

土地:城市边界划分、农业耕地保护、城市工业发展以及政府对土地的珍惜，导致大城市无法有效增加住宅用地供应。

抢夺人才的城市不准备增加住房供应，越来越多的城市将通过彩票购买住房，这进一步加剧了市场对供需失衡的预期。随着人口净流入，住房短缺已成为大城市房地产市场的一个长期矛盾。

货币:全球货币被过度发行和泛滥，这还没有被消化。尽管货币周期即将结束，资金相对收紧，利率也在上升，但货币总是印得越来越多。有序列号的新钞不断出现，货币不值钱仍然是一个长期趋势。

因为人多，土地少，钱少，大城市的房子更值钱。在住房供应超过需求的城市，不可能改变房价只会上涨而不会下跌的预期。

二手房市场真正体现了市场经济的基本规律和市场共识。

因此，即使二手房市场实现了环比价格上涨，二手房市场继续顽强上涨，并逐渐超过了一手住房价格。

二手房比二手房贵的现象将继续蔓延，这将是一个长期趋势，短期内无法消除。

那么，政府对此有何看法？

房地产市场只是国民经济的一个组成部分。国内生产总值增长和资源消耗、国民收入水平提高和两极分化缓解、基本农田保护和生态环境治理、城市化进程和农民脱贫致富、科技进步和国力增强、投资促进和地方金融安全都比房地产市场本身更重要。

中国发展和改革的最大推动力来自政府。地方政府的新区开发和土地财政支持了城市的快速发展，“人、地、钱”的矛盾长期得不到缓解。

由于现状在短期内是无法改变的，简单有效的方法只能是限价单——压下葫芦，压下瓢。

与此同时，政府还想利用二手房价格来迫使二手房价格下跌。这是一个非常合乎逻辑的想法，但它是一厢情愿的想法。

去年，大多数一线和二线城市房价的被动逐步放松打破了这一幻想。

如果有人问，这种扭曲会持续多久？

可以想象，只要限价订单持续，房价的扭曲就会持续。

既然我们不能增加供给和消除供求不平衡，我们就不能停止限价订单；既然我们不能放弃限价订单造成的“价格双轨制”，就不能消除二手价差。

02

选择市场经济并不能终结“投机”

“没有投机的生活”是理想的。只有实现按需分配的共产主义，我们才能真正实现“没有投机的生活”。

生存是人性的基础。当生活条件得到满足时，安全就变得非常必要。

家几乎是唯一真正的安全。

在家里，没有必要担心抢劫，碰撞和欺骗，以及隐私泄露。

在家里，你可以放开你的思想，放弃你的伪装，放松你的神经，放开堕落，无所顾忌。

中国人的人性并不丑陋。汉唐盛世，道路不通。世界渴望他们，邻国崇拜他们。

在当今社会，几乎每个人都没有生存的问题，但安全地生活几乎是每个人的问题。

当“不能输在起跑线上”让年轻父母感到缺钱时，当“有几百万美元可能不足以养活老人”时，非常流行的说法反映了我们不能安全地生活。

当钱变得越来越不值钱时，缺乏社会保障的人通常会陷入焦虑。

此外，今天的中国是温和的，缺乏道德，几乎没有任何职业受到广泛尊重，几乎只有资本成为衡量成就的唯一价值。

事实上，买房就是买安全，实现个人安全，在未来具有投资的附加值。

限购令允许注册人口购买两套住房，这意味着该政策的初衷已经赋予居民投资的权利。

投资和房地产投机有区别吗？

事实上，我们很难区分投资和投机，就像股票交易一样。也许长期持有是投资，而短期出售是投机。然而，长期持有也会导致顺势抛售，而短期投机也可能成为长期陷阱。

当非自住房屋不出售时，通过租房赚钱是一种投资。当房价处于高位时，回收的资金可能会进入股市，并可能会等待讨价还价的机会而变成投机。

“住房和投机”允许那些有资格购买非自住住房的人充分享受允许投资的政策红利。

如果超大城市供应短缺，为什么不买一套自住的房子呢？

自住房屋才能真正实现“无投机生活”。

如果一套受到限制，它能大大缓解供求不平衡的矛盾吗？有可能停止下注吗？

摇号政策与中国共产党第十九次全国代表大会提倡的“勤劳致富”、“奋斗幸福”的精神背道而驰，但并没有解决供给不足的矛盾根源。它属于一个典型的念错经文的和尚，但他似乎被迫帮忙。

虽然限购令限制了一些人的房地产投机，但却给了合格的购房者/0/房的房地产投机空间，我们还是不能“没有投机就活下去”。

没有资格买房的人怎么办？

在城市里无限制地购买公寓、商店和住房，将吸引房地产投机者“继续投机”，以便赶上那些富人。

拥有无限购买权和无限价格权的四线城市的价格正在迅速上涨，这不仅会吸引本地投资买家先进入市场，还会让嗅觉灵敏的外国投资者蜂拥而至，迫使急需和改善的需求恐慌地进入市场。

既然是市场经济，我们就不能避免“投机”。

股票市场的高卖低买是“投机”，期货市场的多重空对抗是“投机”，金融市场的监管套利是“投机”，汇率市场的利差是“投机”...

除非我们关闭这些市场，否则我们不能和投机者说再见。

最活跃的市场经济是资本。正是因为有了资本，人类才获得了按劳分配的自然规律、实现财富的理想方式以及人类不断探索和追求的深层欲望和原始本性。

资本和水一样，追求流动性、安全性和盈利性，“投机”是资本利润的规律之一。

既然我们不能消灭资本，看来我们只能拥抱资本，包括房屋——别无选择。

我们没有更好的方法吗？

当然，除非我们回到市场经济的轨道上来作为回报。

03

破解的唯一方法是按照市场规则行事

没有人认为有更多的钱。许多中国人想一夜暴富。

当然，不是每个人都这么认为。

那时候，我们的高级管理团队去了美国，途经拉斯维加斯，赌场自然会去调查。

我们四处逛了逛，没有给赌场捐一美元。

董事长说:“人们在现实生活中还是要做事的，赌运气不会长久。”。

我们可以“没有投机地生活”，但是我们仍然觉得不够富有，因为未来仍然是不可预测的。

限购限价政策给了一些人“一夜暴富”的套利机会，努力致富的人可能会失去动能。

毛主席曾经说过:“政策和战略是党的生命”。

我们想要什么样的社会，我们的政策应该朝着什么方向发展。

如果我们想“活得没有投机”，就应该从制度的顶层设计入手，从根本上解决矛盾。

解决办法之一是增加住宅用地的供应。

虽然这是老生常谈，但却是市场经济不可辩驳的真理，也符合中国的古话“稀缺性是宝贵的”。

那么，我们能增加住宅用地的供应吗？

过去，受18亿亩基本农田保护的限制，我们无法进一步扩大城市边界。有限的土地被市政府用于吸引投资和工业发展，这挤压了住宅用地的总供应量。

以上海为例，农业用地比例高达48%左右，但上海需要这么多农业用地吗？

有限的土地需要引进大型飞机、迪斯尼等项目，其结果当然是住宅用地供应几乎逐年下降。

近日，住房和城乡建设部对成都、太原等12个城市的政府负责同志进行了访谈，强调不仅要“认真落实稳定住房价格和租金的调控目标”，而且要“加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房”。

如果我们不能改变上海的耕地永久保护计划，上海就不能打破住房供需的不平衡。

中央政府给了上海一个机会。

国务院办公厅发布的《城乡建设用地增减挂钩储蓄指数省际调整管理办法》，为上海增加住宅用地供应打开了方便之门。

该办法明确规定:“耕地后备资源严重不足的直辖市、占用耕地和新开垦耕地不足以补充占用耕地的，或者资源环境约束严重、耕地补充能力严重不足的省份，经国务院批准，在耕地后备资源丰富的省份实施耕地补充任务的。”

很少有省份真的缺地，几乎只有上海真的缺地。

因此，几乎可以说，这份文件是为上海量身定做的，至少上海是最大的受益者。

因此，上海可以调整基本农田保护规划，增加城市建设用地，重新调整人口规模上限，利用上海的集约化建设经验，建设一个能够在不大幅增加建设用地的情况下容纳更多人口和产业的集约化城市。

然而，上海可能不会这样做，除非它完全放弃城市发展的老式逻辑。

当然，一些省会城市也可以借此机会申请重大项目建设用地，以补充耕地占用，从而为城市发展和住宅用地节约大量的土地利用指标，缓解住房供需失衡的矛盾，间接抑制一手住房价格的倒挂扩散。

04

打破行政垄断也有助于“留而不投机”

第二个解决办法是鼓励工业用地的转换。

城镇工业用地低效利用是不争的事实，单位国内生产总值低于10万元/亩的工业园区比比皆是。

虽然一些城市已经开始提高公园的门槛，调整产业布局，引导低效产业外迁，实现以鸟换地和提高土地利用效率。

然而，调整极其困难，利益纠纷复杂，政府往往难以介入。

事实上，我们可以善用资金，允许土地资源利用效率低、发展前景差的工业企业引进资金和住房企业，鼓励工业用地自行申报转换，建设商品房，增加市场供给。

唯一的条件是:只要符合政府的规划并支付土地出让金。

只要保证城市规划，不减少土地财政，就可以盘活土地资源，大大提高利用效率，进而改善环境，提高企业利润。为什么不呢？

至于有些人可能会担心，这是不是让更多的工业企业投身于房地产？

这些担心可能是不必要的。即使他们不转向房地产，这些企业能转变成新的产业吗？最终的结果只不过是浪费时间和资源。

相反，他们可能利用这一收入来实现转型和升级，否则，企业可能已经腐烂在目前的领域。

只要城市发展规划得到严格调整，房地产市场政策符合市场，政府还能担心什么？

当然，只要有利可图，企业和资本就会明智地流向稀缺市场。

第三个解决方案是:农村集体建设用地将进入适销对路的住房市场。

前国土资源部部长蒋大明先生曾经说过，“政府不再是城市土地的唯一供应者”，这意味着政府正在放开农村集体建设用地的市场准入。

但他没有说的另一句话是:“政府仍然是城市中出售土地的唯一供应者”，因为政府仍然需要享受土地财政。

农村集体建设用地只能用于租赁住房。

既然我们在推行“同价同权”，为什么我们不能改变思路，让农村集体建设用地也能作为可出售的土地进入市场？

如果农村集体建设用地不能出售，怎么可能有同等的价格和权利？

农村集体建设用地入市不仅可以弥补大城市国有土地的不足，还可以通过资本释放农村土地的活力，实现土地“双轨制”的重大改革。

当农村集体建设用地进入市场开发商品房时，唯一的障碍是如何处理过去大量的小产权房。

尽管政府部门一再强调，小产权房不能转正。然而，由村民非法出售房屋、公民低价购买房屋以及政府失去监督所造成的既成事实显然不能被推翻和完全拆除。

最终，必然会形成“不承认、不扩大、不拆迁”的“三不”共识，预计这些小产权房将自然倒塌，再次变平。

我担心这是一种“无为”而不为，或者是一种与时俱进的“新佛教体系”，或者是留给后代的一种“伪智慧”。

一切都可以改变，一切都有解决办法。为什么还要再等30年才能有一个真正有效的政府？

例如，小产权房下的土地由政府收购并转换为国有土地，小产权房进行登记并返还部分土地出让金。政府提供七个环节，医疗和教育设施以及社会保障。即使政府投资超过收入，也应该承担失去管理控制权的责任。

另一个例子是，人们认识到，农村集体经济组织建造的小产权房及其产权证书将按照城市规划和城市建设的标准自行筹集并投资于配套设施的建设和改造，业主的部分资金将得到补充并转化为城市产权房。

第四个解决方案是发展大都市地区。

事实上，上海的发展已经落后了。近年来，gdp增速落后于全国，这在一定程度上受到上海文化“蜗牛壳里的道场”的限制。

然而，上海应该跳出上海，以长三角和上海都市圈的思维审视上海与周边城市的发展关系。

通过都市圈核心城市与周边中小城市的快速交通联系，可以有效促进核心城市产业和人口资源的向外转移，实现周边中小城市的土地资源与核心城市的产业和人口资源的置换，实现互利共赢的合作[详见微信文章《欧阳杰:解决高房价问题:一剑七花》，点击链接可直接阅读]。

不仅是上海，还有杭州、成都、武汉、合肥、Xi、郑州、南京等城市都有可能通过建设都市圈成为国内都市圈的第一梯队。

05

限价指令通过二手房价格迫使二手房价格缓慢上涨

去年，三个城市的新房均价下降。

其中，深圳已连续19个月下降，在几乎没有新增住宅用地供应的情况下，这一统计数字当然毫无意义。

广州的房价也下降了，广州的主要城区没有供应，房价也没有下降，因为郊区的大量交易降低了新房的平均价格。

上海是房价真正下跌的唯一地方。

上海房价下跌的原因不仅在于限价单严格执行“逐月不涨”的要求，还在于限价单严格规定了部分单项订单申报的价格逐月下降，否则将无法申请预售证书并备案。

然而，二手房价格的差距变得更大了。

然而，上海二手房平均价格略有下降，这证明了上海抑制泡沫的决心，也证明了新房价格的下降或稳定将迫使二手房价格下降或稳定。

明智的政府希望用新房价格来控制二手房价格，甚至拖慢二手房价格的上涨速度。在这一点上，必须承认，上海市政府的推回价格的策略是成功的，否则，二手房价格将上升得更快。

然而，尽管这有利于防止泡沫扩大，但在短期内它将使二手房价格更加扭曲。

如果时间延长了呢？

正如我们去年所说的，被困在一线和二线城市的房地产企业不可能实现业绩增长。

由于难以增加供应量，房价再次被压低[2017.11.26微信"欧阳杰:新时期房企发展模式的五大“是非”，点击链接直接阅读]。

今后，大城市住宅用地的供应量很难大幅度增加。政府已经把土地当成黄金来珍惜，并且一定会把不增加的土地供给换成不减少的土地财政。

房价怎么样？

只要限价单没有取消，二手房价格的倒挂就不会消除。

这实质上是计划经济和市场经济之间的博弈。

价格限制令和购买限制令只是整个金融和经济形势中的一小部分。

那么，限价订单会持续多久？

我们预测限价订单将持续五年，并将伴随着逐步放松

最近，东莞市“取消了首次备案后180天内同一房屋可提高5%，新建商品房一经备案不得提高销售价格的规定”，表明限价指令正在修订并变得更加严格。

同时，东莞市“首次调整了第一批新建商品房的基准价格和浮动幅度，由原来规定的不高于当地城镇和街道同类新建商品房前三个月平均销售价格的15%调整为不高于前六个月同一地区同类竞争产品销售价格的10%。”

这将减缓东莞新房价格的上涨速度，也使新房价格等待二手房价格的上涨。

东莞限价令的调整看似收紧，但实际上仍允许逐月上调，即逐步放松。

不过，恐怕很少有政府官员考虑过限价单的实施期限。

当然，这几乎是没有必要的，因为只要中央政府在政府官员的任期制度内实现了“无投机住房”、“控制房价、抑制泡沫、防范风险”的目标，未来的事情就将留给继任者来解决。

限价订单的延续并不取决于市政府，而是取决于中央政府？

不一定。

如果中央政府不说“放松”，地方政府肯定不敢轻举妄动。

但是，中央政府的指示必须依靠宏观经济形势的判断，而宏观经济形势的判断又取决于国际政治和经济形势的变化。

未来，国际政治经济形势的变化几乎只能取决于中美关系的不确定性。

中美关系的走向取决于中国的和平崛起和美国的战略遏制。

中国只有站稳脚跟，才能在国际竞争环境中打好太极拳。

在这种背景下，就房地产而言，第一，市场不应混乱，第二，投资不应下降，第三，泡沫不应破裂。

只有当房地产市场稳定、房价稳定、投资不抑制gdp时，中国经济才能站稳脚跟，即使出口下降，也不会阻碍大局。

至于二手房价格倒挂，让它倒挂。对中国宏观经济的大局来说，这只是一盘臭棋。

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