张平：住建部重拳出击！楼市虚假繁荣能坚持多久？

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我们相信，随着房地产调控的严格实施、多渠道打击投机、房贷利率的提高和长效机制的逐步完善，房地产将从兴奋期理性回归。今年下半年，国内房地产泡沫消退、稳定、下降，回归常态仍值得期待。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

在过去的两个月里，中国房地产市场出现了一个奇怪的升温现象，所有热点城市的交易量逐月上升，新房价格涨幅逐月扩大。

为了应对房地产市场的新变化。在过去的半个月里，住房和城乡建设部已经采访了12个城市，并再次强调，房地产市场的监管目标不会改变，地方房地产市场将再次迎来一个密集的监管时期。

平心而论，进入2018年后，全国发布的房地产市场监管政策已超过115项。今年4月，中国出台了33项房地产市场监管政策。但即使有了这样的监管，房地产市场也越来越激动。在一些城市，房价上涨是显而易见的。

数据显示，3月份，海口市新房价格环比增幅最高，为2.1%，其次是秦皇岛市(1.4%)和长春市(1%)。二手房方面，海口、太原、Xi、哈尔滨等地涨幅超过1%。

与此同时，4月份全国房地产市场交易量逐月增长，其中苏州增幅最大，其次是大连、济南和温州。

过去两个月，中国房地产市场令人兴奋，主要有三个原因:首先，一线城市的房价受到了调控，资金流向了西北、东北和西南的二三线城市。由于这些城市与东部沿海城市相比仍相对落后，价格没有大幅上涨，投机者仍有机会，因此各行各业的资金纷纷涌入。这也反映出中国的房地产已经陷入了最后一个疯狂的周期。

其次，一些二线和三线城市正在争夺人才。每个城市都通过户籍直接结算、积分结算、住房补贴等政策吸引人才，这也增加了每个城市对人才住房的需求。此外，不仅引进了大量的外来人才，而且这些城市的知名度也提高了，也吸引了大量的购房投资需求，加快了城市房地产的去库存化。

三是四线城市几年前启动棚户区改造，去年开始货币化安置计划。当地政府以棚户区为抵押，向CDB发放贷款，而CDB向当地政府发放了大量资金，由当地政府将资金发放给棚户区居民，让被拆迁人可以就近选择自己的住房。

为了防止中国热点城市的房地产升温过快，在五一之前，住房和城乡建设部对Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明等10个城市的政府官员进行了采访。5月9日，我采访了成都和太原的领导。

对此，住房和城乡建设部再次强调，房地产调控的目标不应动摇，力度不应放松。

此外，住房和城乡建设部还要求，要切实落实稳定住房价格和租金的调控目标，落实地方调控的主体责任，因地制宜制定准确的政策，确保房地产市场稳定健康发展。

值得一提的是，住房和城乡建设部近日在采访成都和太原市领导时强调，要大力整顿和规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，遏制投机倒把，支持和满足群众刚性的生活需求。

现在问题来了。住房和城乡建设部已经采访了这12个房价上涨过快的城市的领导人。那么，在今年下半年，热门城市的房地产应该走向何方？

我们相信，一些房地产过热的城市将很快降温。从目前情况来看，监管机构对房地产去杠杆化和抑制投机的态度非常坚定，并将在行动中得到体现。

首先，房地产监管将会收紧，甚至更加严厉。在接受住房和城乡建设部采访后的半个月里，一些城市集中发布了新的房地产市场政策，调控力度不断加大。

哈尔滨市提出在3年内限制在主城区的6个区内出售新购买的商品房；东莞进一步提高了原有的限价政策，规定新建商品房一经备案不得提高销售价格。

在这方面，我们相信，各热点城市将贯彻“以城带政策，分类调控”的政策，加强对前期房价涨幅明显的城市的调控。

2018年，购房强度不会减弱，限购过多的城市数量可能会增加。随着投机性房地产需求的撤出，这些受访城市的价格将下降，交易量将恢复正常。

此外，各大银行最近都在提高房地产利率，这似乎对房地产升温没有任何威慑作用。

但实际上，银行利率的上升使得房地产投机成本上升，也给了房地产投机者一个明显的撤退信号。

一旦房贷利率的上调产生叠加效应，国内热点城市的房地产将面临明显的压力。

目前，四大银行已将按揭利率提高15%，而其他中小型银行亦已将按揭利率提高20%至30%。与去年同期相比，购房者的成本增加了20%以上。

第三，房地产长效机制的逐步完善将导致热点城市房地产市场的分流。

北京市住房和城乡建设委员会5月7日发布的通知旨在规定，限价品与周边同等质量的商品房在出售时如有较大差异，将在整体收购后转换为共有房产。

一些城市，如上海和深圳，也拿出一些地块，以低价拍卖给开发商，只租不卖。用来建造公寓出租房屋。

未来，房地产将通过多种渠道供应，多种渠道保障，让更多的市民拥有自己的家园。将来，即使我们不买房子，我们也可以通过租房和共享财产来解决住房问题。

最后，通过各种渠道，打击投机和房地产投机，使房地产可以恢复理性。

许多地方都在打击房地产经纪人的投机行为。5月，北京市住房和城乡建设委员会继续加大对违法违规中介机构的查处力度，严厉打击“学区”非法炒作，曝光10家非法中介机构；海南、成都、哈尔滨、重庆等地都提出了严格的房地产中介管理，严惩扰乱市场秩序的中介机构。

此外，在公积金管理方面，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、公安部于5月11日联合发布了《关于处理住房公积金非法提取问题的通知》，要求支持提取住房公积金用于购买首套普通住房和第二套改善住房，以代替存款或户籍，防止住房公积金被用于房地产投机。

住房和城乡建设部打击了房地产投机。房地产未来应该何去何从？

我们相信，随着房地产调控的严格实施、多渠道打击投机、房贷利率的提高和长效机制的逐步完善，房地产将从兴奋期理性回归。今年下半年，国内房地产泡沫消退、稳定、下降，回归常态仍值得期待。

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