易宪容：不进行反思的房地产政策能有效果吗？

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自2003年以来，中国的房地产市场调控政策已经出台了一轮又一轮，每一轮的房地产调控政策都会被媒体称为历史上最严厉的房地产市场调控政策。然而，在过去的十年里，国内房地产市场调控政策越是出台，房价上涨的速度就越快。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

自2003年以来，我国房地产市场调控政策一轮又一轮出台，每次出台房地产市场调控政策，媒体都会说这是历史上最严厉的房地产市场调控政策。然而，在过去十年中，国内房地产市场调控政策越多，房价上涨越快(根据政府统计，全国平均房价已从2000年的每平方米1948元上涨到2016年的7203元，涨幅为3.7倍)。根据北京购房的经验，这段时间北京的房价涨幅超过了13倍，很多地方的房价涨幅超过了13倍。

房地产调控政策的效果在2012年之前和2013年之后是一样的。即使新一轮的房地产市场调控在2016年开始，而这一轮的房地产调控政策似乎是明确的，有力的和行政的工具是详尽的，这些城市的房价调控越多，上涨越快(根据官方数据，大多数城市的房价仍在上涨)，但目前的房价上涨数字是人为控制的，什么停止上涨，什么上涨下跌。然而，房价上涨速度的下降或停止仅仅是地方政府人为操纵的结果，而不是房价真正的小幅上涨，因为地方政策在人为操纵房价方面更有经验(例如，为了满足房价不上涨的统计数据，要求网上购房签约不得超过房价上涨速度，新房交易应签订阴阳合同等)。)。最近，我去了天津、广州、成都等地。2016年，这些城市的房价在每平方米2万元左右，很少超过2万元，但现在这些城市的房价几乎涨到了每平方米5万元，尤其是在广州和成都。杭、渝、青、Xi等城市不愿意落后。即使是在最近参观过的三线城市常州，许多房地产的价格近年来也上涨了一倍多。

因此，最近南京在抢房子，杭州、成都、Xi、青岛、丹东、海南等地也在抢房子。中国大多数城市和地方都在抢房子，“只住不投机”只能是一句口号。为此，中央政府职能部门近日对Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等10个城市的相关部门负责人进行了访谈。，并再次强调要牢固树立“四种意识”。坚定不移地坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，坚持房地产市场监管的目标是坚定不移的，力度是不放松的，但这次采访有用吗？每次房地产调控政策出台后，中央政府的房地产职能部门都会是这个样子，但结果从未改变。房地产调控政策出台后，不仅房地产投机不收敛，房地产市场投机更加猖獗。最近，丹东、Xi、成都等城市都在争房子，这是最好的答案。许多四层城市也是如此。也就是说，房地产调控政策不经过反思是不可能实现其目标的。这种面试会一次又一次地继续下去，但结果是一样的。因为，从目前国内的房地产政策来看，其定位非常明确。“房子是为了生活，不是为了投机”，这是第十九次全国代表大会关于当前中国房地产市场的报告的基本方向。那么，“住而不投机”的住房市场的基本取向是，住房是消费产品，不是投资产品，也不是投资投机的工具。住房既不是个人赚钱的工具，也不是个人积累的财富。然而，政府调控房地产的目的是稳定房价，而不是让房价上涨或下跌。在这种情况下，住房市场不可能回到消费品市场。此外，中央政府职能部门一直强调需要加强房地产市场的预期管理。它还告诉国内居民，住房是一个投资市场，而不是一个消费市场。这是什么概念？这一政策显然告诉国内居民，中国的房地产是一个投机性投资市场。他们根本没有将这个房地产投资市场转变为消费导向型市场的政策意图。在这方面，国内住房投机者清楚地认识到，由于政府不愿意将国内房地产市场转变为消费导向型市场，国内城市房地产市场的任何机会都是他们住房投机的对象。限价房投机、建立海南自由贸易区、朝鲜半岛和谈等。，在全国掀起了住房投机的浪潮。在这种情况下，中国房地产市场不可能回到“房子是为了生活，不是为了投机”的市场取向。

此外，目前的房地产市场调控政策，各种行政调控政策是详尽无遗的，有效的经济杠杆没有引入和使用。房地产市场调控政策，如限购、限价、限售、限购等，基本上把政府的行政手段发挥到了极致。那么，为什么政府不通过市场经济杠杆来抑制房价的疯狂上涨，从而抑制房价的投机呢？据估计，最大的考虑是，如果采用经济杠杆，中国巨大的房地产泡沫可能真的破裂并失去控制，行政控制政策随时可能撤销。但事实上，这种误判和担忧只会让中国房地产市场的泡沫越吹越大，从一线城市到二线城市，从二线城市到三四线城市。然而，测试这个巨大的房地产泡沫会持续多久还需要时间。

由此可见，目前国内房地产调控政策基本上是由政府的任性所驱动的，行政手段越多越好。以往房地产市场调控政策的利弊从来没有得到检讨和反映，在此过程中不断得到完善。相反，房地产市场调控政策和手段越来越复杂，许多城市房价上涨越来越快，房地产市场风险越来越高。因此，如果我们不反思房地产市场政策，反思不断完善，这些房地产调控政策可以发挥非常有限的作用。

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