黄志龙：房产投资超预期真相！刚需购房关注这两趋势

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受限价令影响，一线城市的价格控制非常严格，部分地区二手房价格倒挂现象更加严重。短期内，一线城市很难放松监管，高端市场是价格控制的重点。

作者:黄智龙，苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任

经过一年半的严格调控，房地产需求侧的销售增长率明显下降。按照历史惯例，供给方的房地产投资也会跟着下降。然而，今年4月份的数据显示，房地产开发投资继续保持弹性，实现10.3%的增速，成为固定资产投资增长的第一推动力，大大超出市场预期。

然而，在对房地产投资的结构性变化进行深入分析后，笔者发现房地产投资的前景并不乐观，下半年不可避免地会再次下跌。在这种背景下，普通家庭在购房过程中应该注意哪些最新趋势？

房地产投资成为固体生产投资增长的主要驱动力

根据1-4月的累计数据，全国固定资产投资为15.44万亿元，同比增长7%，创下几十年来的新低，其中房地产投资为3.06万亿元，同比增长10.4%，略低于1-3月的10.3%，但仍保持强劲增长势头。这使得1-4月份房地产投资占固定资产投资的比重上升至19.8%，高于2017年同期(19.2%)和全年(17.38%)的比重。相反，尽管1-4月制造业投资出现反弹，但仍明显低于整体投资增速，成为投资增速创下新低的主要拖累因素。

房地产投资持续高速增长的真相是什么？据国家统计局统计，房地产开发投资主要由建设投资(建设投资、安装投资和设备购置费)和土地投资(土地购置费)组成，分别约占房地产开发投资的80%和20%，并长期保持相对稳定的比例关系(见下图)。

然而，今年的形势似乎正在发生变化。一季度，土地收购成本在房地产投资中的比重上升至24%的历史高点(见下图)，同比增长率高达67.8%，成为房地产投资持续高速增长的主要驱动力。

相反，房地产建设投资的两个主体——建筑工程和安装工程的投资增长率分别为-0.5%和-3.1%(见下图)。在房地产投资中，土地购买成本的大幅增加与建安投资的净减少形成鲜明对比，这也成为预测房地产开发投资未来增长前景的两个重要视角。

影响房地产开发投资前景的关键因素

总体而言，以下四个趋势和角度将是影响下半年房地产开发投资增长前景的关键因素。

首先，土地购置费将在下半年下降。今年1-4月份土地购买成本飙升的原因可能是开发商在土地转让完成后分期支付转让价格。其政策依据来自34 (2010)号文件。文件规定，土地出让完成后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后一个月内必须支付50%的出让金定金，余款要按照合同规定及时支付，最迟支付时间不得超过一年。因此，为了节约融资成本，房地产开发商一般选择在开始时支付50%的首付，半年后再支付剩余的50%。

数据还显示，2011年以前，土地交易量和土地收购费用几乎同步波动，而34号文件后，土地交易量和土地收购费用的增长率有6-12个月的滞后期。因此，土地购置费在今年第一季度飙升，这是2017年下半年土地交易市场持续火爆的结果。2018年，土地市场已经降温。1-4月，土地收购面积同比增长率为-2.1%，土地收购费同比增长率也降至13.6%(见下图)。根据6-12个月的滞后期，土地购买费在今年下半年和2019年也将下降。

第二，与住房建设相关的投资增长势头将会不足。今年1-4月，虽然征地成本在房地产投资中的比重迅速上升至24%，但建安投资等与住房建设相关的投资比重仍高达76%，这对房地产开发投资前景产生了决定性影响。根据历史数据，房屋建筑面积与建安投资房地产开发投资的趋势完全同步。今年1-4月，房屋建筑面积仅同比增长1.6%(见下图)，这仍将是房地产投资的主要拖累因素。

此外，影响建安投资增长前景的关键因素——新建住宅面积在1-4月实现了7.3%的稳定增长，但增速已从第一季度的9.3%回落。更重要的是，新建筑面积的领先指标——征地面积大幅下降(见下图)，这使得目前新建筑面积的增长难以为继。

第三，房地产开发的资金来源持续下降。房地产开发是一个资本密集型产业，这使得房地产投资与资本来源具有明显的一致性。但是，从具体的波动特征来看，两者的增长率并不完全同步:一是房地产投资滞后于资金来源的增长率约3-9个月，这符合房地产企业先融资后投资的规律；其次，资本来源的波动受外部资本市场环境等住宅企业不可控因素的影响较大，因此其波动幅度也较大。相反，房地产开发投资主要是基于住宅企业自身存量的动态调整，增长速度比较平稳。2017年下半年，房地产开发基金增长率在7.4%-9.7%之间波动(见下图)，今年1-4月基金增长率继续下降至2.1%，这必然导致下半年房地产投资下降。

第四，棚改将成为房地产投资的主要支撑。2016-2017年，三、四线商品房热卖以中央银行发行psl为基础，为CDB发行棚改贷款提供资金，货币化棚改比例增加。一线和二线城市的价格比较效应叠加，导致三线和四线销售增长增加，同时也大大降低了四线城市的库存水平。2017年12月，住房和城乡建设部明确表示，2018年棚改计划为580万套，低于2017年的600万套，但仍将是今年房地产投资的有效支撑。从资金来源来看，如上所述，传统的房地产开发资金来源渠道被阻断，国家开发银行通过央行再融资(psl)提供的棚改专项贷款增速大幅下降。4月初，财政部发布了《地方政府棚改专项债券试点发行管理办法》的专项文件，为棚改提供了充足的弹药。

总的来说，影响房地产投资增长前景的因素既有积极的，也有消极的。不可持续的征地费用高速增长、住房建设和新区建设后劲不足、资金来源受阻将是房地产投资压力的主要因素，四线城市棚户区改造也将形成对房地产投资的有效支持。总体而言，目前的房地产投资增速很难保持在10%以上，下半年下降趋势不可避免，年投资增速在5%左右。

买房时只需要注意两个最新趋势

在土地购置费快速增长的支撑下，房地产投资增长的子弹也许还会飞一阵子。房地产投资对房价没有必然和直接的影响，但它是房地产开发商的市场预期、资金和土地供给共同影响的结果。

最近，许多城市限购的升级再次点燃了房地产市场的热情，而不断上升的按揭利率并没有停止买家和投资者的热情。对于普通购房者来说，有必要保持适当的理性。房地产市场的黄金时代已经过去了二十年，希望投资房地产致富的时代已经结束。然而，以下两个最新趋势值得有住房需求的买家关注。

首先，一线城市高品质建筑的性价比非常突出。受限价令影响，一线城市的价格控制非常严格，部分地区二手房价格倒挂现象更加严重。短期内，一线城市很难放松监管，高端市场是价格控制的重点。最近，包括北京在内的一线城市的交易量和价格都已触底，尤其是二线城市的房价在过去的一年里快速上涨，这使得一线城市的价格绩效比凸显出来。

其次，在人才引进强劲的二线城市，房价大幅下跌的可能性并不高。今年以来，Xi、南京、天津等二线城市和海南近期的人才引进政策都做出了很大努力。据媒体报道，在新的人才政策出台后的一天内，天津的申请人数达到30万，在人才引进政策出台后的三天内，有1.5万人落户Xi。因此，这些城市年轻和高质量人口的净流入将继续，这将形成对这些城市房价的有效支撑。

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