欧阳捷：楼市调控 控租金已成新方向

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在国际竞争环境不利、政治经济不确定性强、国内经济动能弱、系统性金融风险高的背景下，中央政府和主管部门非常希望地方政府也能站在中央的模式和视野中，主动调控房地产市场，防止过热。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

在未来很长一段时间内，房地产市场仍将是政策控制的堡垒。

在最近一期微信中，“欧阳杰:取消购销限制？房地产市场不会混乱！”，我们提到:“我们终究要回到依法治国的轨道上来”。

但是，“社会主义市场经济不是一步到位的。”.....短期内，可由国务院授权设立一个过渡期的管制措施。”。

事实上，依法治国的道路是漫长的，我们已经步履蹒跚。

从现实的角度来看，第十九次全国代表大会的报告明确指出:“使市场在资源配置中发挥决定性作用，并更好地发挥政府的作用。”这两句话的并列意味着政府控制将与市场经济齐头并进。

在未来很长一段时间内，房地产市场将是政策控制的堡垒。

通过借鉴微信集团煤炭行业的政策控制和煤炭价格走势，我们可以清楚地看到“政策城市”是如何影响煤炭价格的。

限制生产能力，安全检查，限制进口，因此，煤炭价格将上升；

释放产能，维持供应和稳定价格，放松进口，煤炭价格将因此下降。

在政策市场下，房地产市场如何运行？

即使有一些不令人满意的扭曲。

上周日，住房和城乡建设部发布了《关于进一步完善房地产市场监管的通知》。

该通知没有点名批评:“近年来，一些城市的房地产市场出现过热迹象，投机行为呈上升趋势。风险不容忽视。”

这份文件言简意赅。

我们试图逐一解释文件的内容。

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各地要牢固树立“四种意识”，提高政治地位

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——这说明一些地方政府“四个意识”有点欠缺，政治地位太低，没有认真理解中央政府“无房无炒”的定位，缺乏稳定房价、抑制泡沫、防范风险的大局。

地方政府领导人暗中帮助房价上涨，并争取土地融资。

因此，在国际竞争环境不利、政治经济不确定性强、国内经济动能弱、系统性金融风险高的背景下，中央政府和主管部门非常希望地方政府也能站在中央的模式和视野中，主动调控房地产市场，防止过热蔓延。

如果市政府不能调控城市房价，政治立场错误、四种意识缺失是一个大问题。

02

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认真落实稳定房价、控制租金、降低杠杆、防范风险、调整结构、稳定预期的目标任务

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——文件提出了18个字的政策，可以说涵盖了调控的三个最终目标——稳定房价、控制租金、防范风险，并给出了三个明确的操作指引——降低杠杆、调整结构、稳定预期。

这份文件中第一次提到“租金管制”，表明住房和城乡建设部已经意识到租金上涨将成为楼市调控的新焦点，正如我们过去所说:“租金将大幅上涨”[详见2017年2月26日微信欧阳杰:京沪楼市五大预言]，点击链接直接阅读。

在以宽松租金为主导的租赁住房市场中，地方政府能做些什么来“控制租金”？

大量出租房屋显然是一种方式。

过去我们提出:“未来三年，一些大城市的土地供应将会回升，更多的土地将用于租房，更多的集体建设用地将被推动进入市场，以此来缓解住房的供需矛盾而不是买卖”[详见微信文章《欧阳杰:新时代，住房市场格局已经改变，点击链接直接阅读]。

另一种方式是利用政府租赁合同管理平台，这并没有真正发挥其作用。

未来，该平台可能成为出租房屋税收的租金价格信息共享平台，其租金收入可作为房产税或空税收的依据。

必要时，政府房屋租赁合同管理平台可以发挥租金备案价格管理的作用。不符合政府期望的租赁合同将不受法律保护，他们的租金收入也不会享受税收减免。

未来，一些城市可能很快会尝试推广租赁住房合同备案措施，这也将有助于收集信息，并协助决策未来建立和征收房地产税和空.

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支持刚性住房需求，坚决遏制投机性房地产投机

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这句话已经讲了很多次了，但是房地产投机还没有被消除。

最根本的原因是供需失衡使得房价上涨的预期难以改变。投机者首先进入市场，这就导致了市场上需求旺盛的恐慌，加剧了供需失衡，进一步推高了房价上涨的预期，导致刚性住房需求被挤出市场。

在这些供不应求的热点城市，如果我们真的想“支持刚性住房需求”，为什么不限制购房呢？毕竟，我们每天只能睡在一张床上。

该文件只提到抑制房地产投机，但没有提到投资购房。这是明智的策略吗？

事实上，这一政策为投资购房留下了空间，也为空的出租房市场留下了空间。

否则，随着近年来新房供应量的下降趋势，二手房交易将趋于枯竭，未来将没有房子出租。

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因地制宜，制定精确的政策，确保房地产市场稳定健康发展

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——这句话不仅支持赋予地方政府权力，而且“进一步落实地方调控的主要责任”。

目标只有一个:“确保房地产市场稳定健康发展”，这与中央政治局提出的“促进信贷、股票、债券、外汇和房地产市场健康发展”的要求是一致的。

去年，我们预测:

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这正符合中央政府的核心要求，也证明了准确的行政调控可以疯狂地抑制楼市。

今年，我们看到住房市场逐渐走向“大稳定、小混乱”。

我们认为，不仅是今年，而且在未来五年，只要行政调控手段不退出，不任性，不过度刺激或抑制，房地产市场将继续处于“大稳定，小混乱”的格局。

【详情请参见2018.01.28微信文本“欧阳杰:楼市没有大起大落，房价也不会涨跌”。点击链接直接阅读]

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2018年底前，一、二线城市应完成2018年至2022年的住房发展规划

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——我记得去年4月1日熊安新区诞生了。

同日，住房和城乡建设部和原国土资源部发布了《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》。

通知要求:“2017年6月底前，人口100万以上的地级以上城市、地(州)县(县级市)要编制并完成住宅用地供应的中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动规划，并向社会公布。”

到目前为止，我们能够如期找到并公布的城市大约有83个，其中只有11个是一线和二线城市。与中国37个一、二线城市和3100多个市县相比，很少有城市宣布滚动计划。

此次，住房和城乡建设部要求所有一、二线城市在年内完成2018年至2022年的住房发展规划，并报住房和城乡建设部备案后向社会公布实施。显然，这是地方政府的另一个大问题。

当然，对于住房和城乡建设部来说，这也是对政府官方文件可信度的巨大挑战——因为这是要向全社会公布的。

增加住房供应的前提是增加住房用地供应，增加土地供应的前提是增加建设用地指标，增加建设用地指标的前提是增加农业用地占用，这涉及到基本农田保护规划的调整和18亿亩耕地红线保护的国策。

显然，这不是住房和城乡建设部能够解决的问题。

退一步说，即使是一线和二线城市也能制定这样的计划，而且很难真正实施。

过去，许多城市宣布的住宅用地供应计划很少完成。这可能不是因为市政府不努力，而是因为这个城市真的没有可用的土地。

如果可销售住宅用地和租赁住宅用地的总供应量不能真正增加，特别是当增量住房的供应量越来越少时，总住房存量很可能不会增加(拆除和拆除危房)。人们转而购买二手房或租房，可交易和可出租的房屋将越来越少，这将同时对房价和租金造成更大的双重上涨压力。如果租金不受控制，上涨速度会更快。

尽管如此，我们仍然期待着住房计划的宣布，以便合理地引导社会的期望和房地产市场的共识。

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密切注意调整外壳和

土地供应结构

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——文件提出:“各地要贯彻落实人地结合的方针，有针对性地增加住房和土地的有效供给。”

这实际上是国务院2016年政府工作报告的明确要求，逻辑上是正确的。

然而，目前许多一线和二线城市已经展开了争夺人才的战争，但没有“人地联动”。我们很少看到或听到地方政府在制定引进人才的总体规划后如何解决住房问题。

在政府内部，政策明显不协调。

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住房和城乡建设部再次提出“切实提高新建商品房供应中的中低价普通商品房和中小套型商品房的比例”，这显然是不得已而为之的。

我们已经回到了中低档、中低档的老路。

过去的规定并没有证明这是一条适合中国国情的正确道路，因为结构调整只是权宜之计，不能满足人们追求大而宽敞的住房的生活需求。

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完善商品房用地供应模式，建立房价与地价联动机制，防止地价推高房价

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——过去我们说过:“土地价格上涨必然会给房价带来压力。如果这些城市放宽限价指令的执行，将会带来2018年3月18日“追涨杀跌”的投资逻辑(见“欧阳杰:不要轻言退货一、二线，一城一策”。点击链接直接阅读]。

该文件公开承认了“土地价格推高房价”的现实。

然而，改善土地供应方式是土地部门的责任，控制房价是房屋管理部门的责任。两个部门如何建立房价和地价的联动机制？

“限定房价、竞争性地价”、“限定房价、限定地价”都受到住房和城乡建设部的高度重视，通常由国土部门经营。

从控制房价和地价的效果来看，它确实起到了明显的作用。

今年以来，各地卖地越来越多，地价下降，这也从另一个方面反映了土地市场的理性降温。

据信，未来土地市场将继续降温，但历史上不会出现快速降温的可能。

毕竟，热点城市的政府严格控制了土地供应。在“僧多粥少”的格局下，土地价格基本不会下跌，仍会有很多房企争夺合适的土地。

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热点城市

有必要增加住房用地的比例

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——文件提出:“住房用地占城市建设用地的比例不低于25%”。

这是政府第一次对热点城市的住房用地比例提出要求。

显然，过去住房用地的供给比例明显偏低，导致了供需失衡。

从去年一、二线城市公布的土地供应计划来看，只有25个城市公布了当年的土地供应计划，其中不到一半的城市要求居住用地占城市建设用地的比例高于25%。

从今年一、二线城市公布的土地供应计划来看，全年接近一半，只有12个城市公布了当年的土地供应计划，其中只有5个城市达到了居住用地占城市建设用地比例高于25%的要求。

宣布这个计划并不难，关键是要敢于宣布。

如果我们的房屋用地计划逐年减少，很明显，土地供应计划的公布不利于稳定楼市。

然而，不公布这个计划，岂不是有偷钟的嫌疑？

信息透明不仅是现代社会管理的必然规律，也是对政府执政能力的严峻挑战。

如果我们不能恰当地应对这些挑战，我们如何才能赢得整个社会的信任和支持？该政策如何得到全社会的响应与合作？

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必须大幅度增加出租住房和共有财产住房的土地供应

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——文件提出:“力争用3-5年时间，公共租赁住房、租赁住房和共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比重达到50%以上”。

恐怕所有热门城市要实现这个目标都有点困难。

即使这一目标能够实现，但当住房用地本身供给不足，供求关系加剧时，可售住房的稀缺问题将更加突出，投机性购房投资将更加难以稳定。

目前，几乎只有北京在大力推广共有产权住宅，但实际上，我们对共有产权住宅还缺乏系统的设计。

上海的共有房产在过去已经有了类似的经济适用房问题。目前，政府似乎没有更好的解决办法。

如果不能通过顶层设计实现对共有产权住房的投资、进入、管理和退出的合理解决，共有产权住房很可能成为低质量、难管理、难转手、不公平的经济适用房。

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热点城市应积极探索和推进土地供应主体多元化

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——文件指出:“非房地产企业依法取得的国有土地，在所有权不变、符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可以作为出租房屋用地。”

坦率地说，这是住房和城乡发展部的声音超越了自然资源部的权限吗？

租赁住房用地的性质是什么？

如果非房地产企业依法取得的国有土地是工业用地、商业用地、科技工业用地和物流用地，能否全部转换为租赁住房用地？你需要偿还土地出让金吗？

去年8月，原国土资源部和住房和城乡建设部发布；集体建设用地建设租赁住房试点方案；通知》，只明确试点农村集体建设用地建设租赁住房，到目前为止，没有看到企事业单位建设租赁住房的自由化。

如果能将企事业单位存量土地放开并转化为租赁住房用地，将明显增加租赁住房用地规模，促进租赁住房市场发展，弥补住房用地供应的严重不足。

该文件命名为北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉和成都。离6月底只有一个多月的时间来提出和报告出租房建设的具体实施方案。

如果每个城市报告的具体实施计划包括将企业和机构的现有土地转化为租赁住房用地，自然资源部将如何接管？

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加强

个人住房贷款的规模管理

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-住房和城乡发展部是否再次越权？

自然资源部有责任严格执行企业只能使用自有资金购买土地的规定，加强对房屋土地购买资金来源的审查，严格控制土地购买加杠杆的行为。

央行和银监会有责任“落实差别化住房信贷政策，加强对借款人还款能力的审查，严格控制挪用消费贷款、商业贷款等购房资金和杠杆行为。”

这反映了住房和城乡建设部的迫切心情，希望当地住房和城乡建设部门向市政府反馈，协调相关部门的协同行动。

目前，土地收购价格增速已进入负增长区间，土地拍卖增多，地价下降，土地市场疯狂的景象已经冷却，土地收购和杠杆行为几乎消失，这表明土地部门执行力度相当强。

信贷增长也大幅下降。

个人按揭贷款增速一直为负，存贷款增速也降至8.3%，未来将呈下降趋势。

居民中长期消费贷款同比增速自2017年初开始回落，短期消费贷款和中长期经营性贷款增速今年也出现回落。短期经营贷款仅占居民贷款总额的11.1%。尽管增长率有所提高，但同比增长率仅为1.5%，几乎可以忽略不计。

居民部门的杠杆率正在下降，银监会已经悄悄地降低了居民的杠杆率。

发展贷款增速已进入负增长，今后要保持信贷政策相对稳定，信贷资金合理。

政策需要不时进行审查，目前继续缩减发展贷款额度是不合适的。

否则，我们可能会陷入“过度抑制-市场冻结-再次刺激-市场热-再次抑制”的反复政策周期。

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加强舆论引导和预期管理

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——文件提出:“各地要全面推行房屋买卖合同网上签约备案制度，定期发布权威信息，加强政策解读和市场信息披露，及时澄清误解，积极引导舆论”。

过去，住房和城乡建设部严格禁止官员甚至政策研究部门解释政策，因此失去了引导舆论的主动性，甚至失去了自己的舆论立场。监管行动往往得不到社会的理解和支持，官员甚至不敢出面辟谣。

这一次，文件给地方政府的住房和建设部门以积极的能量来正确引导舆论，这可以说是一个进步，这恰恰说明了过去大城市控制房价的根本逻辑在于“增加供给”和“控制预期”[参见《欧阳杰:调控进入了一个纠结的时期，为什么它被打破了？》。”，点击链接直接阅读。

然而，“控制预期比控制房价更难”[详见2017年12月31日微信《欧阳杰:放宽限价指令》]。消除幻觉，早点卖出去！”，点击链接直接阅读。

问题的关键是正确引导。

只有权威信息正确、合理、客观、稳定、一致，才能正确引导舆论，具有公信力和权威性。

文件还要求:“严格打击利用自媒体公开账户等网络媒体炒作房价、传播虚假信息，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。”

这有利于维护市场秩序，防止羊群效应，减少市场过热，也可以控制不恰当的言论，违背“住而不炒”的定位，混淆视听，扰乱预期。

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进一步实施

地方法规的主要责任

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文件指出:“住房和城乡建设部将加快建立房地产市场评估、监测和预警系统，完善地方房地产调控评估机制，切实落实地方政府稳定房价、控制租金的主要职责。”

这给当地政府带来了新的压力。通过系统的评估机制，相信会对地方政府的监管责任产生更大的约束力。

但是，文件也提出:“对工作不力、市场波动大、调控目标不能实现的地方，要严格监管，明确责任。”

问谁的责任？如何负责？问责制能继续吗？

恐怕这是监管和控制中的另一个难题。

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