李宇嘉：承担高房价如何还能保持消费水平？

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

消费的真正驱动力是不断上涨的房价！

中泰资本首席经济学家李迅雷一句话就掀起了一千个波澜，引来网民如洪水般的谩骂。李迅雷的结论绝对经得起考验，作为一名学者，他在研究方面一直很谨慎，在业界也很受尊敬。但是媒体和网民如此强大，李先生不得不普及知识一次。房价上涨有四种效应:驱动效应、收入效应、财富效应和预期效应。

逐一分析！

房地产一直被认为是产业链之间关联度最大的行业。早在20年前，学术研究就证明，房地产涉及上下游60多个子行业。房地产市场化始于1998年，初衷是充分发挥房地产拉动消费、应对亚洲金融危机的作用。不断上涨的房价会推高钢铁、水泥、建筑材料等的价格。、下游家具、家用电器、装饰品、纺织品和服装等。，甚至带动汽车消费。2018年，汽车销量不佳，销量下降了20%。有人说，这是房地产市场的衰退。当然，有人说高房价挤走了汽车消费，而房地产市场无论如何也是两头受罪。

房地产市场已经火热了20年，现在它对每个人的影响已经深入骨髓。除了这60个子行业，寄生在房地产市场上的产业链是你想象不到的。例如，我熟悉媒体行业，包括纸媒、自媒体、社区论坛、中介等。，而且有许多员工，他们中的许多人依赖于不断上涨的房价和繁荣的房地产市场。就广告而言，新营销广告的策划不知道有多少人支持！

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再说，收入效应！

就像股票价格上涨，房价上涨，业主心里有底，消费自然增加。毕竟，在很多人眼里，房地产不仅仅是一种物质财产，还是赡养老人和子女上大学的一种依赖。这不是消费吗？我周围有很多这样的人。我手里有几间套房，在收房租的时候，我数着资产增加了多少。2017年，房价涨了很多，一个好朋友换了抽屉里所有的衣服。

收入效应和财富效应并存。从2016年到2017年，高端白酒、suv汽车、海外旅行和高端奢侈品的消费增长了约50%。确切地说，这两年也是房价上涨最快、金融市场最热的时期。当时，每个人都在谈论消费升级。事实上，消费升级的因素是存在的，但收入效应和财富效应的贡献很大。

然而，仅仅一年后，在2018年，“消费降级”变得猖獗。众所周知，这种趋势很难在短期内逆转。虽然消费升级是存在的，但远不如媒体或我们的经验乐观。从消费升级到消费降级的巨大喜悦和悲伤背后，是2018年影子银行和金融去杠杆化的重组。所有损失、房地产和金融都受到影响，消费自然下降。

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因此，自2018年以来，消费一直低迷，除了房地产，金融业的“负面贡献”也很明显。据说楼下经纪营业部的收入比不上隔壁拉面餐厅。说白了，过去几年消费的繁荣很大程度上归功于资产市场。其中，房地产起着重要的作用，除了它本身，它所引发的资金量是巨大的，而金融加速器自然会带动整个社会的通货膨胀。

通货膨胀不在生活领域，而在资产领域。在资产价格上涨和自我实现上涨后，消费预期形成了！任何拥有房地产的人都不会计算他的资产增加了多少。目前，收入差距不是由工资造成的，而是由资产造成的。与你的工资增长相比，房地产增长的财富预期效应更加明显。大多数高收入者在实现收入阶层的提升之前不得不崇拜资产增值。股票，房地产，通常如此。

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但是现在，房价上涨导致消费出现了两个致命的问题，这导致房地产的繁荣越来越糟糕。首先，房价、地价、租金和企业经营成本的上涨只能通过提高产品售价或降低员工工资来补偿。也就是说，高房价增加了整个社会的成本，结果，一方面，高房价的持有者减少了消费，另一方面，实体企业为地主工作。最后，从事房地产比从事工业更好。

其次，作为高房价的主要承担者，中等收入者的收入增长缓慢，仅为高收入者的三分之一，gdp增长率的三分之一。李迅雷说，这是否意味着中国存在“中等收入陷阱”？国家对此高度重视，主要措施是“压一个头”、“抬一个头”，即保持房价在高位徘徊，挤压资本进入房地产市场的收入，让全社会逐步形成“住而不炒”的认识，逐步打破“房价只涨不跌”的预期。如果房价不上涨，投资就会变得索然无味。扣除成本后，未来房地产投机的收益可能并不乐观。

同时，房地产经济的回报，即增量供给，主要是接近经济适用房，租赁房，共有产权和普通商品房，使更多的家庭没有住房，新市民和农业可以转移人口，“扎根”在城市较低的成本，并分享城市化红利，这就是所谓的包容性增长。事实上，这就是新型城镇化，即扩大消费和扩大内需，其实质是发挥房地产的主导作用、收入效应、财富效应和预期效应。

城市化的下一步是大都市区时代。房价最终反映了公共服务的质量(包括就业机会)。在大都市区之外，由于有利的规划、新城规划和产业转移，短期内房价正在上涨。然而，时间是试金石，房价终将回归。关键的决定因素是公共服务的质量。尽管工业、人口和服务业将向外转移，但现有的空城市格局难以打破。未来，核心城市中心的配套设施将越来越好，长期增值潜力巨大。

什么是好房子一目了然，也就是说，它很容易居住和出租(出售)，在此期间它会增值。如此高的房价不仅不会影响你的消费，还会促进你的消费。

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