姜兆华：“二次房改” 深圳房价会降吗？

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从长远来看，深圳第二次房改的新政策将稳定深圳房价的过度增长。但是，由于新规划中经济适用房的比例提高到60%，商品房的供应量控制在40%以内；此外，商品房在地理位置和居住面积上明显优于经济适用房，商品房的市场稀缺性进一步扩大。事情很少见，所以深圳的商品房价格不会下跌，而是会继续上涨。

作者:一家全国性股份制银行总行零售部主管

6月5日，深圳召开新闻发布会，发布《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，拉开了深圳新一轮住房制度改革的序幕。一石激起千层浪，被外界解读为深圳的“第二次房改”。《征求意见稿》一经发布，立即引发市场热议。作为中国改革开放的前沿，深圳为什么要提出“第二次房改”的新政策？深圳的“第二次房改”将解决什么问题？第二次房改后，深圳房价会下跌吗？

首先，你为何提出“二手房改革”？

深圳“第二次房改”的新政策从根本上打破了以商品房为主体的住房供应模式，建立了租售并举的住房供应保障体系。深圳推出新的住房改革政策是基于以下考虑:

(一)提高城市的人口红利。深圳是中国第一个引进人才的一线城市，其人口红利经验正在被中国其他城市复制。在二线城市“抢人大战”愈演愈烈的背景下，深圳已经预见到城市人口和人才增长的潜在危机。在高房价的挤压下，一线城市的人才已经“回流”到准一线甚至二线城市。如何“筑巢引凤”，留住人才成长的红利，是深圳城市建设的“大考验”。

(二)改善住房供应结构。深圳作为最年轻的移民城市，平均年龄低，住房普及率低。据统计，截至2017年底，深圳常住人口为1253万人，其中注册人口435万人，占34.72%，平均年龄32.5岁，成为中国最年轻的城市。目前，深圳共有1065万套住房，其中商品房、政策性住房和经济适用房仅占21%。818万深圳人，占65.28%，没有在深圳定居。高房价的供给渠道不足，使得大多数深圳人不得不“看房叹息”。

(三)稳定房价过快增长。在过去的10年里，深圳的房价呈现出超常的增长趋势。据媒体报道，深圳房价在10年内上涨了490%，从2006年的每套不到1万元涨到2017年的每套超过5万元。然而，工资的增长赶不上房价的上涨。2006年，深圳的平均工资为2926元，2017年，深圳的平均月工资为8421元，10年间工资增长了190%。深圳房价的增长率是工资增长率的2.58倍。在过去的10年里，深圳一直在实施限制购房和贷款的政策。然而，房价像春天一样上涨。高房价使得深圳的商品房越来越多地集中在少数富人身上。500万、600万甚至数千万的房价让大多数中低收入人群无法买房。无法买房或借钱已经成为许多深圳人最大的“疙瘩”。

第二，“二手房改革”，要解决什么问题？

深圳实施第二次房改的新政策，其核心是建立住房供应保障的长效机制。从这次发布的《意见稿》来看，新的房改政策将重点解决以下问题:

(一)长期建设规划。一般城市的住房建设计划大多是三年或五年，而十年或八年的住房建设计划相对较少；深圳“征求意见”的规划目标是十七年。“咨询”中确定的住房发展目标与深圳总体规划(2016-2035年)的目标一致。中长期规划对住房供应预算、土地规划和人口增长等经济因素进行了合理的匹配安排。

(2)供应渠道多样化。在解决住房供应渠道方面，《咨询》推出了六大供应渠道:1 .增加建设用地；2.振兴现有土地；3.利用招标、拍卖方式悬挂商品房用地；4.振兴各种证券公司；5.实施公共设施综合开发；6.开展城市间合作，实施粤港澳大湾区战略。“协商会”以“租售”住房保障机制为重点，甚至突破了企事业单位利用自有土地建房、金融机构直接投资建房等传统“禁区”，最大限度地发挥社会资源禀赋；土地和房地产资源的利用几乎达到了“挖三尺”的地步。

(3)结构化住房保障。房屋保障的结构安排是这次咨询的最大亮点。深圳提出，住房供应保障目标是2018-2035年，新建设将筹集各类住房170万套，其中人才住房、住宅商品房和公共租赁住房总数不低于100万套；从2018年到2020年，将新建和改造各类住房42万套，其中包括不少于25万套的人才住房、住宅商品房和公共租赁住房。“协商会”不仅对住房供应量进行结构性规划，而且对受益群体、住房面积、购买价格和租赁价格进行制度性安排。结构化住房保障制度将在一定程度上缓解深圳的单边住房供应格局。

第三，“二手房改革”，深圳房价会下跌吗？

深圳第二次房改引入的价格双轨制不是调控住房市场价格，而是调控住房供应结构。让高收入人群以更高的市场价格购买商品房；让中低收入人群以较低的经济成本享受社会住房保障福利。

事实上，深圳此次发布的《征求意见稿》是深圳住房保障制度改革的中长期规划。住房保障政策的大规模开放，让市场怀疑深圳房价是否会下跌。深圳“第二次房改”对房价有多大影响？

根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，5月份新建商品房平均成交价为54111元/平方米，比4月份下降0.1%，比去年同期下降0.7%。新建商品房平均交易价格连续20个月下降；5月份，二手房平均成交价格为59，686元/套，二手房价格继续保持高位增长，同时二手房和二手房价格继续出现上下颠倒。我们应该看到的是，二手房价格下跌的原因不是市场需求的真正下降，而是政府对新开房地产备案的严格监管。

从短期来看，有一个从计划到着陆的过程。深圳预计在2018年供应超过5万套，比去年增长50%。如果40%用于商品房供应，2018年商品房供应量将超过2万套，与去年同期基本持平。买不起商品房的中低收入人群，即使购买经济适用房并参与租房，对商品房市场价格的影响也很小。

从长远来看，深圳第二次房改的新政策将稳定深圳房价的过度增长。但是，由于新规划中经济适用房的比例提高到60%，商品房的供应量控制在40%以内；此外，商品房在地理位置和居住面积上明显优于经济适用房，商品房的市场稀缺性进一步扩大。事情很少见，所以深圳的商品房价格不会下跌，而是会继续上涨。

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