李宇嘉：深圳楼市 “新加坡化”还是“香港化”？

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最近，深圳新的住房政策被筛选，这被称为第二次住房改革。“无房无房”已上升为国家战略，但尽管近两年出台了近300项调控政策，“租购并举”已被逐步推开，但仍未能遏制房价的上涨。4月，70个城市中有58个城市的房价在上涨。在受到压制的一线城市，房价实际上在过去两个月里停止了下跌。在监管最严格、人口和工业完全放松的北京，销量奇迹般地在监管前上升。该怎么办？聚焦深圳，它勇敢地站在改革的浪潮中。

商品房比重明显降低，政策性住房(人才住房、住房、公共租赁住房)占60%；大学生及以上人才，为社会提供基本服务的常住居民，可以按市场价格的50%购买住房，按市场租金的30%租房。商品房和政策性住房的供给是“四六分”，这是对1998年房改以来“重市场、轻保障”的全面纠正；政策性住房以远低于市场价格的价格出租和安置，这是对近10年来房价“反复调整和上涨”的真正长期反应。

深圳楼市是左还是右？这是最近业界争论的焦点。左边是“新加坡化”，也就是说，在生活和生活的问题上，一个人不能少。少数富人购买商品房，大多数人购买像样的政策性住房。经过4-5年的努力，大多数人都能买得起一套套房。教育和医疗保健等资源根据族裔和种族平等分配；右边是“以香港为导向”，即少数富人购买商品房，而大多数人租用或购买高密度、低尊严的经济适用房。住房领域的“双重分层”模式很明显。

左或右的判断都不是很客观。然而，无论是“新加坡式”还是“香港式”，人们关心的是如何解决穷人或无房者的住房问题。

我先来一盘钱。深圳有良好的住房基础。目前，全市共有1041万套住房。根据每户2.59人的计算，存量住房可容纳2800万人。目前，深圳的常住人口和流动人口只有2000万。既然有足够的房子，有什么问题？这是该市受到广泛批评的村庄。城市中的村庄提供了51%的住房，但设施、功能、配套设施和经验与商品房之间存在很大差距，这被认为与深圳的形象、城市转型和住房升级不相适应。

70%的人租房，80%的人住在城市的村庄里。从目前的住房和人群匹配情况来看，深圳更像香港，而不是新加坡。从新住房政策的内容来看，深圳打算向新加坡靠拢，以便“过上没有投机的生活”。一方面，深圳新建住房的主体是政策性住房，计划以较低的价格和完善的配套设施向人才、无房低收入家庭和公共服务人员发放；另一方面，通过改造和拆迁，深圳将使城市中700多万不体面的村庄变得体面。

顶层设计的想法是正确的，但是“一个计划，九个要点要落实”。从顶层设计到规划，再到年复一年的建设，土地和资金应该跟上，政府部门也应该跟上。到2035年，深圳政策性住房的目标是35%，低于目前的15%，而新加坡和香港分别占80%和50%。土地是个大问题。在“十一五”和“十二五”规划中，深圳保障性住房的目标并不宏伟。新政中所谓的供给渠道以前都有提及，但完成效率很低。

为什么？这是老生常谈，保护区不到位，旧的不能拆除，配套设施难以落地，规划难以调整。在改革开放前的30年里，深圳发展了外向型经济，留下了大量的工业区。2008年后，深圳的产业升级、高新技术和现代服务业贡献了国内生产总值的70%。工业区本来可以改造成住宅，深圳也制定了一个更新计划。结果呢？大量工业区被改造和异化为“阶级住宅”，这迫使深圳近年来保护工业用地；城市中的村庄已被改造成高档商品房，廉租房更少了。

不是深圳的房子不够，而是近20年来，深圳的房地产问题变得很严重，空的房价已经高得不可攀，这确实有点像香港。依靠市场盘活存量，低价配租是不可行的，依靠政府是不可持续的。目前，深圳的人均年收入还不足以买一平方米的房子，这与城中村的住房供应是一致的。别忘了，城中村的月平均租金已经达到了2000元。如果我们继续旧的改革，房价和房租会越来越高，连香港都比不上，更别说搬到离新加坡更近的地方了。在房价短期内难以回落的情况下，住房需求可以低成本地向外围引导，这是唯一的突破口，但前提是轨道和配套设施要跟上。

(作者是高级房地产研究员)