欧阳捷：关于国际国内经济与房地产形势的50个判断

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特别是在美联储加息和紧缩银根的背景下，美元短缺正在逼近，全球流动性同时收紧，这不仅可能拖累美国股市，还可能导致高负债率新兴市场的债务违约和资产价格下跌，引发世界再次陷入经济危机的陷阱。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

指南:内部和外部经济形势，如果它是预先建立的，它将被废除；市场化是房地产市场调控政策的正确方向。

许多朋友对目前的形势感到困惑。从国际到国内，从金融到房地产，从政策到市场，我们收集了每个人的一些问题，并试图逐一回答。

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全球经济会出现重大危机吗？

答:世界正面临巨大的不确定性危机。

如果我们对频繁出现的危机迹象视而不见，我们就会陷入危机的陷阱。

其中包括:

1)极端民族主义和贸易保护主义、战争、对爆炸的恐惧和贸易战不断引起争议；

2)经济增长放缓和社会矛盾突出，贸易战拖累经济增长，增长放缓引发社会矛盾；

3)鉴于美国国债抛售潮和美国股市暴跌的风险，各国应该提高美联储的利率，储备美元，并出售美国国债。美国债券收益率上升并超过美国股市收益率，引发美国股市基金安全出逃；

4)美元短缺和全球流动性不足，欧洲央行年底停止量化宽松，中国正在去杠杆化和减债；

5)债务违约风险大幅增加或导致金融危机，进而爆发新一轮经济危机。

特别是在美联储加息和紧缩银根的背景下，美元短缺正在逼近，全球流动性同时收紧，这不仅可能拖累美国股市，还可能导致高负债率新兴市场的债务违约和资产价格下跌，引发世界再次陷入经济危机的陷阱。

q2

美国会反复无常地调整其贸易政策吗？

答:美国到处都在进行贸易战，所有国家都将被迫相互对抗。与美国的进出口贸易将会像冰川河流一样冻结，这肯定会阻碍美国经济复苏的引擎。这也将导致包括中国、欧盟、日本、加拿大和俄罗斯在内的国家的进出口贸易急剧下降，这将逆转美国、中国和欧盟的经济增长和复苏趋势，减缓中国和美国乃至世界的经济增长率。

显然，美国人会预料到这种可能性，并且不希望所有这样的场景发生。

因此，特朗普提出了g7国家经济一体化的“三个零”倡议——“零关税、零补贴、零壁垒”，希望能赢过g7国家，开创新炉，把危机风险留给新兴市场。

这将使美国和非七国集团国家之间的贸易不平衡更容易受到美国和七国集团国家的压力和操纵。

与此同时，全球一体化注定会面临解体，七国集团(g7)国家面临着旁站，但它们也担心在增长更快的新兴市场失去快速列车。

显然，不可能指望美国贸易政策停止摇摆不定。

如果美国政府随心所欲，不退缩，经济危机是可以预见的。

q3

中国如何应对中美贸易战？

答:如果我们反复做出战略判断失误，我们将无法正确把握未来20年的中美关系和全球经济合作关系。

中美贸易战只是一场前哨战，真正的战争还没有开始。过去我们说过:“中美之间也有科技战争、减税战争、利率战争、汇率战争和货币战争。”

【详情请参见2018年4月1日微信文章:“欧阳杰:贸易战这么快就平息了？有些人害怕失望。点击链接直接阅读。

不久，我们可能会遇到网络战、石油战、食品战等。，甚至台湾海峡的局部军事摩擦也不能排除。

中国必将采取海外联系、近距离打击、联合连横的战略，打破美国的战略围剿，推进一带一路，广泛团结七国集团和非七国集团国家，通过市场经济中的互利共赢合作，吸引世界各国贸易和投资的一体化和自由化。

q4

中国经济会走下坡路吗？

答:中国经济已经在走下坡路。

目前，制造业、房地产业和第三产业的投资增长率持续下降。即使四线城市在今年3月上市，在四线城市和县市去库存化的刺激下，房地产投资也有所改善，但这在未来可能是不可持续的。

2017年，全国出口为2.26万亿美元，仍低于2015年的2.27万亿美元和2014年的2.34万亿美元，出口对经济增长的贡献率为-9.1%。

虽然今年出口呈现正增长，5月份出口总值创历史新高，但中美贸易战和美国发动的西方国家对中国贸易的联合围剿前景不容乐观，出口有可能继续拖累未来经济增长。

自2015年以来，消费增速一直徘徊在10%左右，但今年5月大幅降至8.5%，未来可能还会继续下降，而消费是对经济增长贡献77.8%的最大行业。

虽然中央政府希望通过扩大内需来刺激消费，但消费比重的增长总是有上限的，限制消费意愿的社会保障壁垒还没有从根本上解决。

未来，中国将面临更大的挑战，其经济增长可能会继续下滑。

q5

我们会遭遇前所未有的金融危机吗？

答:目前，美元短缺正成为一个大趋势，欧元短缺也可能在明年出现。中国的资本也在不断收紧，全球流动性也在日益收紧。

在这种背景下，为了维持美元储备，各国争相抛售美国国债，导致美国国债收益率上升，并逐渐超过美国股票收益率。

美国股市连续10年上涨，这意味着存在巨大的泡沫风险。

当美国债券收益率达到3.5%-4%甚至更高的临界点时，将不可避免地导致避险资金从股市转移到债券市场，这将引发美国股市崩盘，引发美国股市崩盘引发的金融危机，这将不可避免地影响包括中国在内的整个世界。

中国尚未遭遇金融危机，也面临着金融危机的威胁。

中央政治局会议提出了“稳定信贷、股票市场、债券市场、外汇市场和房地产市场”的要求。可以看出，目前可能引发金融危机的爆发点是债务危机、外汇市场动荡和房地产市场泡沫。

股票市场已经在地上躺了很长时间，没有太多的泡沫。最近1000股的限制释放了一些风险。希望获得a股回报的独角兽也会降低估值或推迟回报，以免出现泡沫。

我们没有经历过长时间的真正货币短缺，但债务违约频繁发生。

中国银监会主席郭树清表示:“债务违约在市场经济中非常正常，因此有必要通过频繁的‘小地震’释放压力，避免严重的‘大地震’。”

因此，可以预测，在去杠杆化的同时收紧流动性将引发更多的债务违约。

但监管当局的容忍度仍在提高，流动性紧缩引发的“小地震”势必释放未来大规模债务违约的“大地震”隐患，从而避免债务违约引发的系统性金融危机。

汇率可能是下一场中美战争的爆发点，汇率将取代关税无法解决的问题。

美元升值导致的资金外流是一股暗流，外汇私下交易的趋势正在加强，未来几年外汇“强控”将卷土重来。

q6

你如何总结上半年的房地产市场？

今年下半年房地产市场的信心如何？

答:年初，我们预测“房地产市场稳定混乱”，市场处于“零增长区间”。【详情请参见2018-1-28微信文章:“欧阳杰:楼市没有大起大落，房价也不会涨跌。”点击链接直接阅读。]

大稳定是指在“不炒房”的定位和“控制房价、抑制泡沫、防范风险”的要求下，整体市场相对稳定，土地储备较少，房价总体稳定，投资、新建设、土地收购、交易量和价格增速相对稳定，全年不超过个位数增长或略有下降。

然而，政策行动因地而异，包括刺激、放松、限制和抑制，一个城市一项政策，甚至一个城市多项政策。看着它，它呈现出一个小小的混沌模式。

“没有投机的住房”已经写入第19届全国代表大会的报告。未来五年，“控制房价、抑制泡沫、防范风险”将成为房地产市场监管的主旋律。房地产市场不会大幅上涨或下跌，也不会大幅上涨或下跌。房地产市场将在一个稳定的发展范围内运行。

与此同时，我们也会看到一些城市陷入混乱，但它们仍然是小混乱。

下半年，房地产投资和新增建筑面积增速将放缓，可能接近个位数的“零增长”，销售面积增速也将进入“零增长区间”，甚至不包括个位数的负增长。

这是因为住房企业的自有资金增长率将明显下降，抵押贷款、开发贷款、自筹资金、存款和预收款都难以继续增长。没有投资增长，新建筑将会减少，这反过来又会降低销售价值，从而拖累销售业绩。

q7

一线和二线城市的房价会爆炸吗？

许多朋友都很困惑。房价存在泡沫吗？泡沫会破裂吗？

首先，一线城市存在泡沫吗？

如果我们比较一下国际城市的价格，北京和深圳的价格不算太低。

然而，如果北京、上海、深圳等一线城市放开限购限价令，自担风险买房，让我们猜测一下是否会有买家。

如果还有很多人愿意买房，那就意味着市场没有认识到有一个大泡沫；如果没人买房子，市场就证实了泡沫共识。

当地政府不敢放开价格限制，显然认为房价存在泡沫；与此同时，当地政府仍在推高地价，这显然与巨大的风险不符。

从中央政府的角度来看，泡沫是存在的。

中国金融办公室副主任杨伟民表示:“房地产市场存在泡沫，包括一、二线城市和一些三、四线城市。”

不过，杨主任也表示，“不要主动去戳破房地产泡沫，不要继续‘吹’了。”显然，房价泡沫并不存在巨大风险，否则，中央政府智库不会这样说。

其次，房价之间存在梯度关系。

如果一线城市的房价泡沫正在缩小，其他城市泡沫扩大的可能性将非常低。

因为南京二线城市的房价不能超过上海，扬州三线城市的房价也不能超过南京，只要一线城市的房价泡沫得到控制，四线城市的房价在2013年不会升到天上，房价泡沫破灭的可能性很小。

此外，房价泡沫的基础在于地价。房价泡沫的破裂意味着土地价格泡沫的破裂，这是地方政府所不能接受的，土地价格变得僵硬。

当然，在金融危机和债务危机的压力下，一些城市和一些房地产价格有可能下跌，但这并不意味着泡沫会整体破裂。

q8

我们应该如何理解当前房地产市场监管的巨大变化？

答:房地产市场的长期机制缺乏顶层设计，调控仍未摆脱短期行政干预的限制，变化尚未显现迹象。

被称为“二手房改革”的深圳政策，陷入了“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的文字游戏，并没有真正体现引领时代发展潮流的创新与变革。

特别是人才住房和定居住房向封闭流通的转移，将进一步挫伤多主体供给和多渠道保障的积极性。它不能真正解决深圳未来人才流入和住房供应严重短缺的矛盾，也不能在全国住房制度改革和长效机制的示范中发挥主导作用。

中国共产党第十九次全国代表大会的报告明确指出:“坚持社会主义市场经济改革的方向”，“经济体制改革必须着眼于完善产权制度和要素的市场配置，实现产权的有效激励、要素的自由流动、价格反应的灵活、竞争的公平有序和企业的优胜劣汰。”

不久前，中国金融办公室副主任杨伟民在陆家嘴(600663)金融论坛上说:“房地产市场的前期积累了一些风险，最近的‘乱象丛生’。”目前，行政措施已不能解决这些混乱”。

显然，深圳的改革方向是有偏差的，既不能实现有效的产权激励，也不能体现灵活的价格反映，更不能改善市场化配置因素[详见2018年6月10日微信《欧阳杰:深圳房改难走千里——四大亮点十大疑点》]。

要实现房地产市场的长期稳定，就要回到2016年12月中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制”的轨道上来。

例如，信贷支持合理的自住，对于改善第二套住房的贷款，第一套住房应限制在10年以上自用，以严格限制信贷流向投机性住房投资。

又如，住房和城乡建设部及国土资源部提出，“城市化进程不到12个月的城市应增加住房用地供应。”特大城市应通过大都市区的建设促进周边中小城市的发展，同时缓解自身土地短缺的矛盾。

例如，实行货币补贴的租房政策，以保障人才和低收入群体。

例如，购买限制、价格限制和销售限制等行政干预措施逐步取消，房地产税、空购置税和资本利得税等税收政策被用来调整二手房市场的供求关系和租金水平。

这是真正意义上的市场化方向的基本制度改革和长效机制。

q9

2018年前5个月，有159次调整，其中仅5月份就有40个城市发布了50次调整。为什么调整政策出台如此频繁？这波监管中发生了什么变化？

答:2016年底，我们预测“2017年房地产市场不会出现黑天鹅，市场总量将保持稳定，略有增长”，结果是实现了。[详情请参见2016-12-18微信文章《欧阳杰:明年楼市没有黑天鹅》，点击链接直接阅读]

自2016年930调控以来，各地相继出台了限购、限贷、限价、限销、限商等“五大限购”政策，这些政策在目前的调控中仍在重复。

然而，由于三个四线城市和县镇的去库存化，三个四线城市和一些县镇的价格和土地价格急剧上升，政府有不同的心态和不同的行动，表现出调控政策的小混乱。

由于此次调控浪潮主要集中在四线城市，四线城市不愿意过度打压市场，因此选择了“以限制销售为主，以暗中限价为辅”的政策，不仅保持了市场的热度，还消除了库存，获得了土地出让金收入，提高了住宅产品的质量。

q10

在严格的监管下，市场有什么反应？

答:就全国而言，尽管监管力度很大，但今年各城市的行动仍相对温和，这表明地方政府不想失去城市发展和住房改善的机会。

在管制城市，政府逐步减少土地供应，房价上涨预期明显升温，新房价格受限，二手房价格高于二手房，市场需求受到刺激。尤其是一些城市的抢人之战加剧了市场供求失衡的预期，出现了供不应求、供大于求、房价倒挂和逐利投资的“囤积居奇”现象。

此外，二手房之间的差价越大，推出彩票政策的压力就越大。信用违约互换越多，收益率越低，越有资格的买家成为投资者就越令人兴奋。

q11

未来调控下的房价会如何？

未来可能会出现什么样的监管？

答:我们很难解决一、二线城市住房用地供应不足的问题，因为城市核心区没有土地，在城市外围铺蛋糕的建设模式正在逐步被放弃。抢人之战导致人口大量增加，住房供需矛盾长期难以缓解，甚至会继续加剧。房价上涨的预期难以消退，限价令将长期实施。

目前，“人、地、钱”的资源匹配矛盾将长期困扰一、二线城市。

既然我们不能解决土地供应问题，我们也希望引进更多的人才，带来更多的资金，所以我们不能抑制房价上涨的预期。我们只能采取长期限制购买和贷款以抑制需求的政策，以及长期限制价格和销售以抑制资产泡沫的政策。

因此，我们很难有更加扭曲的控制政策。

除非我们逐步放弃行政干预措施，加快市场化改革作为回报。

例如，通过修改法律法规，赋予市政府税收权力，对拥有多套住房的人征收房地产税或空税，以增加二手房市场的供应量；根据累进持有期，对转让住房的人征收利得税或契税。持有期越短，利得税率越高，从而抑制房地产投机中的投机行为。

q12

房地产市场未来应该如何发展？

答:未来，房地产市场将最终走上“高端有市场、中间有支撑、低端有保障”的轨道，依靠法律和税收实现公平开放。

高端市场应该从土地方面入手，土地应该公开拍卖和出售，无限制购买，无限制价格，不贷款。地价越高，税收越多越好。政府可以用它来改善城市建设，补贴民生工程。

在中端市场，“限价房和有竞争力的地价”，政府将造福人民，限制购买一套自住，并购买第二套改善住房超过10年后，购买第一套住房，并征收空购房空，并征收房地产税出租住房。

人才和低收入群体租房由政府补贴。政府不建造或购买出租房屋。人才和低收入群体自己在市场上租房。政府根据人才水平和家庭困难程度，给予全额或差额补贴。

当人才离开城市或低收入群体的经济状况改善时，政府可以减少或取消租金补贴。

这不仅增加了政府的财政收入，减少了政府的财政支出和行政成本，而且扩大了被保障群体的覆盖面，提高了保障水平，体现了社会公平。【详情请参见2018年5月20日微信:“欧阳杰:取消限购限售，楼市不会混乱！，点击链接直接阅读]

q13

“高端市场、中端支持、低端保障”的理想真的能够实现吗？

答:改革并不容易。放弃兴趣是很难的。

首先是政府能否放弃与人民争夺利益。

从某种意义上说，共有产权的住房反映了政府对房价将继续上涨的预期，但却拒绝让人民受益。

第二，政府官员能否放弃薄利多销，寻求正义？

有人说，有资格讨论房地产税收立法细则并有权制定调控政策的人都是拥有多套住房的人。

显然，如果我们不能站在政府官员作为公务员的公正和公平的立场上，政策的畸形是不可避免的，市场的扭曲是难以纠正的。

q14

最近，杭州的房地产市场正在蓬勃发展，中标率很低。最近，萧山区的一个项目开张了，80个套房的3990人报名参加了抽奖，中奖率只有2%。你认为这种市场现象怎么样？

像许多一线和二线城市一样，杭州的住宅用地供应严重短缺。一方面是因为核心区没有土地，外围区“铺大蛋糕”的建设模式逐渐被放弃；

另一方面，二手房价格严重倒挂，这刺激了合格买家成为投资者，扩大了需求，加剧了供需失衡。

虽然摇号政策本身就是为了体现公开、公平和公正，但它加剧了住房供求的不平衡和市场对二手房价格将继续上涨的预期，并进一步扭曲了市场。该政策忽略了一件事，失去了另一件事，并且缺乏顶级的设计思维。

如果我们真的想纠正“炒房”的趋势，就应该放弃各种限制性的行政干预措施，包括彩票、限价和限购，逐步在回报市场配置资源。

例如，增加商品房的土地供应，提高第一套房的首付比例，停止第二套房的公积金和商业贷款，对住房转让征收资本利得税，如果取消购房限制，对第二套房及以上征收高额契税。

q15

今年以来，杭州的地价一直在飙升，已经有两块地的总价超过了100亿元。许多地区的底价都高于该地区目前的销售价格。你怎么想呢?

答:主要原因是土地供应严重短缺，导致房企清仓，面粉短缺，不能做面包。市场供求失衡加剧，房价上涨预期增强。

政府有限制价格的空间，房企存在冲动性和非理性的投资行为，因此未来不排除政府继续收紧价格限制政策的可能性。

历史已经证明，如果政府放松管制，土地国王将被下一任土地国王所解放；如果政府严格调控，土地国王将面临发展困难。

赌政策的人永远存在，但光靠运气是不够的。

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