李宇嘉:三四线楼市以需求推动供给的循环已经形成

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CDB逐层投融资决策的调整会导致三个四线城市房地产市场的全面调整吗？在我看来，这种担心是多余的。首先，正如CDB所说，CDB严格执行国家棚改政策，三年内支持1500万套棚改的任务目标不会动摇；第二，四线城市整体仍受“去库存化”政策的影响，尤其是三、四线房地产市场整体反弹，需求拉动供给的循环趋势已经形成。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

近日，市场传言，CDB工棚改造项目合同审批权收回总行。随后，媒体盛传工棚改造专项贷款审批暂停，工棚改造货币化彻底停止。对此，国家开发银行回应称，这一政策不是新政策。今年以来，当地工棚改造办公室与CDB的合同审批权限已经上移。实施标准是:新项目被认真接受，现有项目仍在实施，但应根据具体情况加以区分。2018年第一季度，占CDB住房改革贷款90%的抵押补充贷款余额增加了3038亿英镑，几乎是2017年同期(1632亿英镑)的两倍。结合CDB的数据，估计今年第二季度的psl增量与去年同期相比几乎为零，与第一季度的翻番形成鲜明对比。

可以看出，新增加的大棚改造项目的融资确实已经收紧。2017年和今年1-5月，一、二级房地产市场销量分别下降40%和12.4%，但全国商品房销量保持稳定增长趋势，2017年和今年1-5月分别增长7.7%和2.9%。其中，600多个四线城市，占全国商品房市场份额的70%，是商品房市场反弹的英雄。在城市化的“后半期”，人口向大城市和大都市地区迁移，第三和第四层的房地产市场逆势反弹。很多人认为大规模的棚改始于2014年，尤其是2015年，当时央行启动了CDB棚改的大规模psl贷款，并实施了棚改货币化安置。据统计，2017年，棚改占全国商品房销售面积的25%，60%被货币化安置。

业内人士认为，房改投融资政策的调整，特别是限购令和货币化安置的收紧，将彻底冷却三、四层的楼市，中国商品房“高平”销售区域的良好态势也将戛然而止。笔者认为，2017年底国务院常务会议确定的2018-2012年1500万套棚改方案不会改变。与此同时，CDB作为投资和融资的主体，履行政策职能，平衡“投入产出”。根据融资和房地产状况的变化，调整棚改项目的决策过程是合理的。根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，棚改将于2020年基本完成。其中，2015-2017年完成了700万套，2018-2020年完成了1000万套，但2015-2017年完成了1800多万套。

也就是说，棚改的目标提前三年完成，2018-2020年是收尾阶段，重点是人口不集中在内陆省份腹地的三个四线市县。因此，就数量而言，CDB继续通过大规模psl和高比例货币化来激活需求的重要性已经下降。例如，今年工棚改造集中的安徽、河南等省，大部分城市工棚改造总量仅为3-5万套，明显低于2016-2017年10-20万套的规模。此外，四线城市商品房市场近期明显回暖，价格开始上涨。在CDB大量先期投资的帮助下，基础设施建设开始棚改的“补债”重要性也有所下降。

棚改是为了实现到2020年改造城市棚户区和村庄的目标，这些城市大约有1亿人口。在棚户区改造中，除了拆除危房、城中村和其他不具备社区居住功能的房屋外，还考虑了城市功能和生活环境的改善。然而，无论是拆迁补偿、配套社区服务，还是补充城市功能，都是一项一次性投资巨大、长期恢复的大型工程。有集中工棚改造项目的城市往往产能过剩，工业落后，人口外流和老龄化严重，地方财政负担沉重。依靠地方政府，不仅不能推进棚改，还会加剧地方债务风险。利用国开行psl和货币化安置，弥补服务的不足，盘活存量空.的价值，无疑是惠民惠地良性循环的最佳选择

自2017年以来，房地产市场已经“去库存化”、去库存化，房屋所有权被叠加，三、四线房地产市场全面反弹。在70个大中城市中，收入最高的是四线城市。当房价上涨时，市场自然会推动旧的改革，而借助振兴存量空，旧的改革的成本将被覆盖，从而实现双赢的房地产，旧的改革，公共设施，以“弥补不足”,提高生活质量，而不需要政策财政再次干预。就像北京、深圳等热点城市的旧改革一样，它主要发挥更有效、更市场化的作用。与此同时，在2014年7月提出房地产市场“去库存化”后，四年过去了，三、四线房地产市场告别了库存压力大的局面，整体待售库存下降到12个月的警戒线以下。

同时，监管部门明确表示，棚改和货币安置主要集中在存量过大的城市，因为棚改“拆旧建新”的周期较长，增量需求的创新效应明显，尤其是货币安置。由于库存已降至合理范围，三、四线楼市整体需求强劲，房价上涨趋势明显。如果我们继续推进新项目，特别是货币安置，这无疑将为需求和房价火上浇油。目前，四线城市房地产市场明显反弹。尽管棚改带动了需求，以及周边城市化的需求，但不应低估地方和大城市的投资需求。作为资本回报实体和精准滴灌创新信贷供应渠道，psl继续大规模投资，这不符合房地产去杠杆化的要求。

工棚改革的总投资主要由三大政策性银行提供，CDB的责任更大。2016年和2017年，CDB棚改贷款分别占总投资的66%和48%。那么，CDB棚改投融资决策的调整会影响棚改的进度和数量吗？这会导致三个四层城市房地产市场的全面调整吗？作者认为这种担心是不必要的。首先，正如CDB所说，CDB严格执行国家棚改政策，三年内支持1500万套棚改的任务目标不会动摇；第二，四线城市整体仍受“去库存化”政策的影响，尤其是三、四线房地产市场整体反弹，需求拉动供给的循环趋势已经形成。自去年以来，主要开发商已开始进入三、四级房地产市场。

更重要的是，四线城市与所辖大城市、市、县、乡镇实现了基础设施互联互通。近年来，无论是建设高速铁路、轨道交通、公路“村村通”、物流和电子商务“村村通”，覆盖14亿人口的基础网络将高效连接大、中、小城市、城乡。更重要的是，棚改已经推行了六年。2008年后，新型城镇化不断推进，公共服务“补缺”，使得四线城市与大城市在教育、医疗、交通通讯、城市面貌、生活体验、生活消费等方面的差距不断缩小。因此，无论是返乡购房、返乡农民工，还是三线、四线所辖的乡镇居民和村民，都为四线城市的房地产市场需求带来了持续的动力。

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