房企发力三四线城市错了吗？

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最近，网上暂停棚改的消息引起了市场动荡。在资本市场，房地产股票普遍大幅下跌，尤其是在四线城市。CDB随后回应说，它没有完全停止棚子改革，股票项目继续进行。市场通常对此的解释是:全面停止改革是不现实的，但未来信贷可能会变得更加严格。

这一事件或许还有扭转的余地，但无论如何，四线城市的房地产企业乃至其他企业已经敲响了警钟。据统计，2016年，中国棚改货币化安置比例高达48.5%，第三，四线城市是主要受益者。因此，政策变化的风险对这些地区的房地产市场前景有一定的影响。一段时间以来，“赢了三四线，输了三四线”成为一些房企的“标签”。

那么，这是否意味着四线城市的战略选择存在错误？

应该说这种观点是有偏见的。事实上，政策变化的潜在风险将让重庆和四线城市的房地产企业暂时感到尴尬。然而，质疑这一决定的有效性将不可避免地导致事后诸葛亮的怀疑。事实上，企业选择重型仓库布局。第三，四线城市也是多种因素共同作用的结果。

一方面，在激烈的市场竞争后，房地产企业在三、二线城市大举建仓是一种“被动”选择。

对于许多房地产企业来说，搬到四线城市有“消极”因素。众所周知，一线城市的土地一寸一寸的缩小，竞争十分激烈。“夺取土地”的难度非同寻常；此外，近两年来，一线城市和热点二线城市成为政策调控的重点，房地产市场交易量萎缩，房价也有所下降。对于许多房企来说，坚持“一线二线城市”不是不愿意，而是不可能。

相应地，四层城市的政策相对宽松，对工棚货币化有财政支持。此外，许多投机资金已经从一线城市撤出，进入了此前房价相对较低的三、二线城市，这使得一些三、三线四线城市的房地产市场迎来了一波销售“小高峰”。在这种权衡中，非常重视规模的房地产企业不可能真正观望。第三，四线城市已成为其适时之举。

另一方面，四线城市原本是所有产业发展的战场，也有一定的市场基础。

不仅是房地产企业，很多其他行业的企业也选择了申山和四线城市。从麦当劳、星巴克到优衣库等畅销时尚品牌，四线城市在过去三年里引领了一批企业进入的潮流。

除了类似房地产企业的“一二线市场饱和、竞争激烈”等“被动”原因外，更关键的原因是四线城市的消费潜力。与一线城市和一些热点二线城市的高收入和高消费(尤其是高抵押贷款、高租金、高教育成本和高交通成本)相比，四线城市的相对可支配收入并不低。根据麦肯锡的数据，未来10年，中国城市家庭消费中中产阶级及以上阶层的比例将大幅上升。第三，四线城市中产阶级将成为未来增长最快的群体，消费升级趋势更加明显。

不仅如此，三、四线城市居民的消费也将随着经济的发展而上升。第三，四线城市比一二线城市更追求所谓的“品牌效应”。传统的快餐企业、快速销售的时尚商店和领先的房地产企业在四线城市都更受欢迎。特别是一些信誉好的领先房地产企业在收购土地和出售房屋时，有更大的话语权和更明显的品牌溢价效应。

当然，除了必须主动选择的原因之外，房地产企业大举建仓和四线城市仍是一个冒险之举。

与一、二线城市相比，四线城市的传统弊端依然存在。公共服务和基础设施建设相对滞后，核心产业相对单一甚至缺失，发展潜力不足，人才吸引力不足；更重要的是，“春门”、“旋转门”等一系列阻碍开放、公平、透明的市场竞争环境给四线城市的竞争力和发展前景蒙上了阴影。

这也是导致资本市场立即剧烈反应的一个关键因素。政策变化的风险是叠加的。第三，四线城市的发展前景具有较大的不确定性。最终，投资者仍然质疑四线城市自身的实力能否真正支撑本轮房价上涨。

这个问题没有标准答案。甚至四线城市和三的一些县在发展程度和前景上也有所不同。事实上，一些研究者试图给出一个“指数模型”来衡量国内生产总值之外的城市发展。以其中的一个为例，一些学者建议用skum来衡量一个城市的竞争力，即一个城市中星巴克、肯德基、优衣库和博物馆的数量。前三项用于衡量“商业+商业+住宅”的发达程度、城市骨架的伸展程度和民间财富的丰富程度，后三项用于反映行政级别、历史文化厚度和经济发展实力。根据这一模型，排名前30位的城市主要集中在目前的一线城市、新一线城市和二线城市。这表明，即使是软实力，四线城市仍有很长的路要走。

当然，影响住宅企业战略布局成败的因素是多方面的，无论是处于权力还是处于困境，都无法得出最终的结论。潜在政策变动风险导致的资本市场波动证明，我们不应该过分依赖政策红利或窗口期。除了周期性的得失，当你度过危机或享受政策狂欢时，你应该明白“实力是硬道理”，这对房地产企业、任何企业和地方经济都是如此。