张平：开发商为啥都要拒绝公积金贷款买房？

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如今，许多开发商希望购房者能够全额买房，或者所有贷款都由商业贷款来提供。然而，他们通常对买家要求“公积金贷款”的业务持非常消极的态度。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

如今，许多开发商希望购房者能够全额买房，或者所有贷款都由商业贷款来提供。然而，他们通常对买家要求“公积金贷款”的业务持非常消极的态度。

去年底，住房和城乡建设部、财政部、央行、国土资源部等四部委联合下发了《关于保障住房公积金缴存职工住房贷款权益的通知》。随后，今年年初，青岛、合肥、南京等地相继出台了新的公积金贷款规定，要求房地产开发企业不得拒绝符合住房公积金贷款条件的存款人在出售商品房时购买住房。

事实上，让购房者享受公积金贷款的优惠利率是一个好政策，尤其是在去年以来商业贷款利率持续上升的背景下，可以减少购房者10万甚至数十万的利率支出。

例如，如果公众想借100万元，根据公积金政策，夫妻公积金贷款的最高限额是60万元，这需要40万元的商业贷款。按25年贷款期计算，已付利息总额为606，200元，还款总额为1，606，200元。

如果纯商业贷款为人民币100万元，支付的利息为人民币822，600元，总还款金额为人民币1，822，600元。显然，公积金和商业贷款相结合的贷款比单纯的商业贷款节省216，400元。

虽然公积金贷款可以减轻购房者偿还贷款的压力，但开发商往往不愿意做公积金贷款的生意。

如今，许多开发商希望购房者能够全额买房，或者所有贷款都由商业贷款来提供。然而，他们通常对买家要求“公积金贷款”的业务持非常消极的态度。那么，发展商为何拒绝公积金贷款呢？

首先，公积金贷款要求开发商具备一定的资质。

只有五证齐全的合法商品房才有资格申请公积金贷款，小产权和其他非法用地项目不允许。如果开发公司本身不规范，甚至五个证书不完整，肯定不符合公积金中心项目备案的要求，备案申请将被驳回。

第二，工程进度与公积金的要求有差距。

根据项目要求，在申请公积金贷款资格前，项目进度必须达到项目总进度的2/3以上。而有些开发商正在建设项目，当开发商的项目进度仅达到地面以上两三层左右时，往往需要通过收回预售款来继续维持项目的运营。这时，发展商要开始接受工程的预付款，很明显，此时不可能从公积金获得资金支持。

第三，与商业贷款相比，公积金贷款审批时间较长，手续相对复杂，资金提取相对缓慢。开发商更愿意支付全额或使用商业贷款。

特别是在当前房地产调控政策多变的背景下，公积金的审核时间如此之长，过程如此之慢，开发商担心其销售会被公积金拖累，不愿与公积金合作。

第四，对于开发商来说，他需要银行及时发放大量抵押贷款。作为交换，开发商还应该帮助银行找到更多优秀的按揭申请人，这样双方就可以达成互惠模式。由于公积金贷款是政策性贷款，银行和开发商之间没有互惠关系。因此，只要房地产能够顺利出售，开发商一般都不愿意做公积金贷款业务。

从目前情况来看，中国住房公积金管理中心有两种管理模式:

1.委托银行经营，直接将所有的资金归集和贷款业务交给银行，以“上海模式”为代表；2.自我管理、自我经营，即中心负责所有业务，银行只做出纳，以“北京模式”为代表。

于是，公积金贷款难的症结就浮出了水面。如果是“上海模式”，就很容易为商业银行利用自身利益，利用资本成本低、公积金存款额大的特点，任意切断公积金的使用，克扣利差等防范自我盗窃的行为提供一个生长的土壤。

对于受托银行来说，公积金业务就像是前妻的孩子，一切都排在银行自身业务的后面，所以可以想象效率是很低的。

如果是自我管理和自我管理的“北京模式”。住房公积金管理中心是市人民政府直属的非营利性机构，既不是政府机构，也不是具有独立财产的企业法人。

到目前为止，这种法律地位还没有明确规定，所以在其发展过程中总有求稳的想法，跟不上市场的步伐，容易制定一些过于保守的政策，审批程序过于缓慢，肯定不能满足市场的需要。

对于公积金管理中心的业务人员来说，无论我每年发放1亿元还是1000万元的贷款，都不会影响我的收入，一旦贷款有风险，将由我个人承担。在这种情况下，业务人员在处理业务时自然会采取一流的处理方式，宁愿少犯错误也不愿让自己承担责任。因此，只要在审计中出现一些问题，公积金管理中心就会无限期地拖延下去，而开发商能不抱怨很长时间吗？

无论住房公积金是好是坏，我肯定会说是，但它远远不够好。如果不改变现有的机制，迟早会是一件麻烦的事情。

因此，各级政府不能只要求开发商不要拒绝符合住房公积金贷款条件的存款人使用住房公积金贷款购房，还要提高公积金管理中心或银行审批公积金贷款的效率，不要让购房者和开发商等得太久。

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