潘?：宅基地“三权分置”须有序推进

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探索宅基地所有权、资格和使用权的分离是一项重要的改革和创新。在“三权分立”的基础上，利用农村集体管理建设用地和宅基地建设租赁住房，有利于尽快形成租购并举的住房制度。这项改革要稳步有序推进，要在试点和广泛征求各方意见的基础上，制定详细规划

最近召开的全国国土资源工作会议提出，2018年，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有制，保障农民的宅基地资格权和农民的住房产权，适度放开宅基地和农民的住房使用权。

探索宅基地“所有权、资格和使用权分离”无疑是一项重大改革和创新，是落实中央经济工作会议关于“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求的具体举措，必将对未来中国房地产市场的走向产生一定的影响。特别是在“三权分立”的基础上，试点推广利用农村集体管理建设用地和宅基地建设租赁住房，有利于尽快形成租购并举的住房制度。

在会议发布的信号中，有几个关键词必须注意，以便准确理解和把握会议精神。第一，“所有权不变，符合计划”。土地资源属于国家和集体所有。这项原则不能也不应该改变。只有使用权被释放。第二是“研究方法”。非房地产企业应该将合法使用权的土地改为住宅用地，现在我们应该开始研究其方法，具体实施应该有章可循。第三个是“飞行员”。公众特别关注出租住房建设中的宅基地使用，这需要首先进行试点。由此可见，主管部门对推进相关改革持积极审慎的态度。

这是因为，如果我们不通过试点并指定具体的方法，相关的想法很可能会在实践中出现混乱甚至失控。例如，在农村地区，如果没有有效的监督机制和合理的程序，土地使用可能会突破宅基地范围和耕地红线，而建造的房屋也可能会突破租赁房屋，甚至建造别墅或俱乐部，将使用权转售给城市居民。对于非房地产企业，一般来说，获得使用权的土地应该是生产建设用地，而不是住宅用地。如果很多企业为了员工的福利，竞相将生产用地变为居住用地，虽然可能会增强企业自身的吸引力和凝聚力，但也有可能再次形成实际的双轨住房制度，从而导致寻租和权力分配不公。

因此，相关改革应该稳步有序地进行。在试点项目的基础上，广泛征求各方意见，平衡各方利益，制定详细计划，详细考虑可能产生的影响和副作用，最大限度地减少影响和副作用。无论是农村农户宅基地试点工作，还是非房地产企业宅基地使用方式的研究，都应从土地资源稀缺、人地矛盾比较突出的一、二线城市入手，避免四线城市在去库存的同时增加库存。试点工作和方法研究的重点不仅要考虑建立有效的工作流程和强有力的监管机制，还要考虑租赁住房投资回收周期长，需要重点关注其建设资金的来源、使用、回收甚至收益，并考虑如何在不形成债务风险和不良贷款机制及保障措施的情况下保证其资本投入。

更重要的是，“多主体供给、多渠道保障”的逐步推进，必然会在一定程度上影响地方政府的土地财政收入。如何加快结构调整，提高质量和效率，以及新旧动能的转化，将成为一项不可回避的重要任务。(作者:潘？(