李宇嘉：楼市调控从“一刀切”走向精细化

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目前，市场判断监管进入新一轮“放松期”的原因在于地方财政高度依赖土地税和房产税。此外，最近地方放松政策的做法与2014年上半年非常相似。

根据国家统计局的数据，2016年和2017年，中国房地产开发企业的土地购买价格都在上涨。2016年，土地收购面积下降了3.4%，但交易价格上升了19.8%；2017年，征地面积增长15.8%，交易价格增长49.4%。土地交易价格的增长远远大于土地交易面积的增长。尽管受到三线城市和四线城市交易比率上升(65%)的影响，但与2015年相比，三线城市和四线城市的交易比率仅上升了5个百分点，这意味着2016年至2017年土地价格大幅上涨。按照通常的逻辑推论，这些高地价意味着高房价，在“稳增长”政策下出售的地块必须开发并进入市场。2017年10月，15个热点城市的房价没有上涨，但12月，8个城市的房价上涨，表明限价令可能已经放松。

因此，市场自然判断一个新的政策宽松期即将到来，预期非常顽固。当然，房地产市场与经济和金融形势有很大不同。目前，无论是系统性风险、债务风险，还是“从现实到虚无”，都迫切需要稳定贫富差距，消费在经济中的基础性作用已经达到顶峰或被迫。减少对房地产的依赖是解决经济结构性问题的“总根”。中国共产党第19次全国代表大会后，改革的决心和坚定的信心摆在了空的前面，地方政府不可避免地要强制执行这一政策(而不是以不同的方式取消这一政策)。然而，国家所强调的长效机制建设，无论是租售、财产税，还是土地制度改革(如集体土地入市)，都是一项系统的改革，这就决定了长效机制将逐步发挥作用。因此，监管在未来五年内不会撤销。

综上所述，当前需要做的是引导预期，特别是释放调控的信号和行动，以改革的具体措施“落地”，扭转甚至打破调控政策陷入“抑-松-抑”循环的顽固预期。《人民日报》发表了一系列文章，指出调控不会陷入“拉抽屉”的怪圈，有必要在2018年保持目前严峻的调控形势。最近，地方“两会”相继召开。上海市长在政府工作报告中说，严格控制高房价和高地价不是权宜之计，也不是减少经济增长和财政收入对房地产业依赖的权宜之计。毫不动摇、毫不放松地加强房地产市场监管；前不久，北京市住房和城乡建设委员会和北京银监部门开展专项执法，严格查处变相举债和首付贷款等违法违规行为，进一步巩固和加强房地产市场监管的有效性；鉴于广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价令的放宽，当地房管部门也立即出面辟谣，一致明确，调控目标坚定不移，力度不减。

笔者认为，房地产市场监管的关键在于尽快实施实质性的改革措施，这是引导和扭转预期的关键。改革措施的立足点是如何逐步消除地方对房地产的依赖。只有当明确的改革措施将地方政府对房地产的依赖分开时，市场对房地产市场周期性反弹的刚性预期才会被打破。目前，国家提出了既稳定房地产，又减少房地产市场泡沫的改革措施，如集体土地入市，将现有商业用地改为租赁，用企业自有土地开发房屋，建设用地增减挂钩(农村宅基地和建设用地以城市建设用地的增加为交换条件进行复垦)，这也是一种精细化监管的体现。

这些改革措施可以通过提高空.土地的配置效率来释放房地产红利这些政策不仅稳定了房地产，也为地方政府提供了财政补充，当城市告别了大蛋糕的扩张，控制了地方债务，房地产进入了股票时代。此外，外国人口的“公民化”可以为地方政府提供稳定的财政资源和增长动力。目前，上下级权力已经明确，地方政府的主要责任已经落实，依靠房地产还应该承担控制房价和泡沫的责任。在新形势下，积极改革可能是唯一的出路。

(作者:深圳房地产研究中心)