张平：四五线城市房价究竟还能疯狂多久？

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铜陵，“五线城市”，在过去的几年里，一直没有看到一、二、三线房价飙升的迹象。本轮房价上涨从一线城市开始，并蔓延至二、三线城市，而五线城市也受到资本拉动的影响。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

铜陵，“五线城市”，在过去的几年里，一直没有看到一、二、三线房价飙升的迹象。从2017年开始，房地产总奖金终于轮到了。铜陵房价多年徘徊在4500元左右，到2017年终于上涨了20%，平均价格超过6000元，核心区的房价高达15000元。此外，碧桂园、恒大集团、文怡集团等大型房地产企业纷纷放下身段，争相在铜陵市开发房地产项目。

巧合的是，濮阳也属于五线城市，但房价远远超过了五线城市。如果无锡是一个新的一线城市或二线城市，目前的房价只有12469元/套，而濮阳五线城市的房价将很快超过10000元。此外，过去濮阳没有大型房地产企业，但都是小开发商。目前，濮阳的大型房地产企业包括恒大、中梁、万达。

对此，一位在深圳工作的网友表示:本来，一线城市的房价让我们农民工“看不起自己的房子”，但现在连家乡所在的五线城市的房价都要涨到1万元/平方米以上，这让我们这些想“回家买自己的房子”的人感到很痛苦。我希望当地政府能够加强调控，这样我们就能更早实现住房梦想。

事实上，这一次五线城市的房价上涨并不是个案。仅在安徽其他四个五线城市中，滁州房价超过1.3万元，蚌埠超过1.4万元，芜湖超过1.2万元。在合肥周边的肥东县，一些房子的价格已经突破了16000元/平方米。现在的问题是，是什么导致了去年四个五线城市的房价飙升？

首先，本轮房价上涨从一线城市开始，并蔓延到二、三线城市，而五线城市也受到资金拉动的影响。以前，一线城市受房地产监管，所以大量资金流向二线和三线城市进行房地产投机。后来发现，一些省会城市周边的五线城市房价仍处于低位，投机性房地产基金开始推高五线城市的房价。

此外，一、二线城市房价飙升，以及户籍社会保障制度的限制性政策。近年来，越来越多的人回家买自己的房子。此外，五线城市对购房没有限制，甚至外国户籍也没有限制，所以其他城市有限制贷款、限制购房和限制户籍，但只有五线城市没有主要的监管政策，所以一些五线城市出现了大量投机性购房。

最后，在重新划分行政区域和修缮破旧建筑之后，对当地房地产的需求有所增加。以五线城市铜陵为例:过去两年，原属安庆市的枞阳县转移到铜陵市。行政区划的调整使铜陵摆脱了“华东地区面积最小的地级市”，享受到了人口流入的红利。

与此同时，近年来，在城市拆迁和改造中，濮阳率先进行了货币安置，这也使得许多当地城市居民拥有了两栋以上的房屋或相应的补偿。出售拆迁房屋购买商品房的情况并不少见。

面对五线城市房价的上涨，许多人担心他们最终买不起家乡附近城镇的房子。然而，我们认为中国现在的住房问题是结构性的。事实上，国内存量空购房足以解决我国近14亿人口的住房问题，而五线城市房价上涨只是中国房地产下跌前的最后一抹余辉。那么，为什么五线城市飙升的房价不可持续？

首先，二线城市房地产之所以没有经历过去调控的洗礼，是因为其去库存化压力仍然巨大。去年以来飙升的房价是当地政府解决库存危机的好机会。面对本地房价的快速上涨，五线城市很有可能在今年4月份采取“按市落实政策，分类调控”的方式，即房价涨幅过大的中心城市将开始实施新的调控，而房价涨幅不大的偏远地区仍可酌情放松房地产调控，这有利于更好地去库存化。

第二，从目前的情况来看，五线城市的产业结构比二、三线城市更加单一。如果你想吸引更多的移民买房，你必须在竞争中脱颖而出。同时，五线城市很容易投机高房价，但为了保持房价长期稳定，有必要吸引人口净流入，改善配套基础设施。没有配套的惠民优惠政策，如户籍、就业、子女教育、交通等。，五线城市的房价将很快被复制，但很容易暴跌。

第三，随着房价和抵押贷款利率的不断提高，购房成本在上升，同时，第一套房的杠杆率在下降。以前，房价不涨的时候，五线城市只有50万到60万套房子，现在要涨到100万套以上。显然，首付的成本也要高出几十万。

此外，去年同期抵押贷款利率有15%的折扣。现在，大多数银行的按揭利率比基准利率高10%-20%，这无疑增加了购房者的负担。我担心，由于杠杆率下降和利率上升，投机将从房地产市场撤出。

第四，与一线和二线城市不同，五线城市的接管能力有限。此前，由于规避调控政策的影响，大量资金流向了五线城市房地产。现在，只需要支持五线城市的房价。一类是希望改善公寓布局和学区的年轻和中年夫妇。第二，只需要结婚的年轻人一般需要在城市或县城买房子。第三，以保护资产为目标的当地中产阶级。然而，后续行动已无济于事。受当地居民购房需求下降的影响，房价上涨难以持续。

近年来，随着一线城市房价的飙升和二、三线城市房价的跟进，就连五线城市的房价也开始上涨。然而，这只能在市场上引起恐慌，因为人们担心未来会越来越买不起。然而，事实上，五线城市基础设施相对薄弱，接管市场的能力不是很强，房地产去库存化的压力仍然很大，这将不可避免地导致不可持续的长期房地产投机。未来，无论是房地产企业还是个人购房者，投资已经大幅增加的五线城市房地产的风险都必须小心。

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