张平：地产股下跌 房企将迎来生死存亡的考验？

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就目前而言，我们并不在乎房地产上市企业的业绩会因调控压力过大而下降多少。今年，房地产企业的流动性压力不可低估。现金流是否顺畅关系到企业的生存。至于大中型房企能否走出困境，我们拭目以待。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

春节后，虽然a股指数表现良好，但地产股继续暴跌。这主要是因为投资者对房地产股票持悲观态度。

在经历了假期前的灾难性下跌后，a股市场在假期后开始呈现单边上升趋势。然而，与大盘走势相反，地产股呈现疲软趋势。

仅从2月26日地产股的表现来看，新城控股(601155，诊断股)在盘中下跌了8%，保利地产(600048，诊断股)和招商局蛇口(001979，诊断股)在盘中也下跌了7%以上。万科A (00002，诊断股)，金地(600383，

就在稍早的时候，国家统计局在一月份发布了70个主要城市的房地产价格数据。就平均值而言，中国70个主要城市的房价在1月份继续“热降”。新建商品房和二手房平均分别增长0.34%和0.19%，增速均持续下降。

事实上，地产股往往最容易受到市场预期等因素的影响，而这次地产股的整体弱势主要是:

首先，虽然房地产企业在2017年取得了令人瞩目的业绩增长，但这主要是因为他们将投资重点转移到了四线城市，现在三四个城市相继出台了相关的控制措施，这让投资者认为今年房地产企业的业绩将大幅下滑。

事实上，在2018年，已有40多个城市和部门发布了国家房地产调控政策，政策内容已发布50多次。

在北京、广东、福建、安徽和南京的两会期间，许多成员提到了房地产监管和租赁。

此外，房地产的金融环境正在收紧，这对房地产企业来说不是一件好事。进入2018年后，抵押贷款利息已经在全国范围内上调。

23日，据报道，河北省银行业抵押贷款利率第一轮普遍上调5%-10%，第二轮上调20%。就在早些时候，广州四大国有银行宣布首套房贷利率将上调10%，深圳两家银行将上调20%。

最后，房地产长效机制的建立旨在降低房地产的投资属性和收益属性。

市场预测，2018年将是建立房地产长期机制的关键一年。从政策预期来看，下一步应该是加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度引导，用长期机制稳定市场预期。今年房地产不太可能放松，只会越来越紧。

当然，鉴于目前地产股的低迷，一些专家仍对市场前景持乐观态度。他们坚持认为，今年许多房地产企业的销售业绩仍可提升，因此基本面仍相对乐观。

因此，无论市场是否有周期性调整，高质量的房地产股票仍然会有较好的股价趋势。

在这方面，我们认为，虽然市场中的利润空因素是不变的，但最致命的是，开发商今年将面临财务压力。

对于开发者来说，最困难的时刻已经到来。目前，国内开发商面临的真正挑战是资金的持续恶化，这也是投资者最担心的问题。

首先，开发商从销售中收钱的能力不像以前那么顺畅了。

在过去，房地产是不能出售的，所以如果房子没有建成，它可以直接从买家那里得到预付款，开发商自然不用担心房地产销售。

今年，随着房地产调控的深入，政策调控不再局限于一、二线城市，四线城市也出台了相关调控措施，投机性房地产投机者纷纷退出，大大增加了开发商的销售难度，减缓了资金退出速度。

二是今年上半年房地产企业债务到期，还本付息压力巨大。

自2016年6月中国放松房地产贷款限制以来。因此，2016年，大中型住房企业从银行借钱购买土地和建造房屋，还创造了大量的土地大王。

今年上半年，是房企集中偿还贷款本息的日子。一旦一些房地产企业出现还本付息困难，资金链出现问题，地产股就难免成为a股市场的目标。

现在，对于房企来说，如何保持足够的现金流是生存的关键。

第三，内地大中型住宅企业的融资渠道可能会继续收窄，而海外融资的难度也越来越大。

最近，中央银行表示，禁止银行用“四证不一”向住房企业投资开发贷款。此外，银监会还规定，银行的信托投资、业务外包和理财产品不得进入房地产、股市等虚拟经济领域。

与此同时，住房企业海外融资的难度系数也在增加。此前，大中型房企遭遇国内房地产调控，纷纷前往欧美进行低息融资。

现在，美联储频繁加息，美国机构对国内房地产企业的未来并不乐观，因此房地产企业在海外市场发行低息债券的可能性越来越小。

春节后，虽然a股指数表现良好，但地产股继续暴跌。这主要是因为投资者对房地产股票持悲观态度。

就目前而言，我们并不在乎房地产上市企业的业绩会因调控压力过大而下降多少。今年，房地产企业的流动性压力不可低估。现金流是否顺畅关系到企业的生存。至于大中型房企能否走出困境，我们拭目以待。

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