欧阳捷：今年三四线城市仍将是房企增长的最强引擎

本篇文章6175字，读完约15分钟

事实上，如果我们只供应100套房子，有些人将无法购买的房子，因为位置，公寓类型，配套设施，景观和价格。需求是多样化的，适度的供给过剩是市场均衡的必要条件。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

指南:给“它”一个支点，这将煽动四线城市的住房市场

春节期间，我公司针对三四线城市推出了“抢春行动”，销售业绩超过50亿元。如果不是因为货物短缺，我相信销售业绩会更好。

许多研究机构的分析师“回家，探索房地产市场，看看变化。”据说徐州、荆州、阜阳、蚌埠、靖江、黄冈、周口、包头(我们公司刚落户包头)等地已经告别了清仓时代，有些城市甚至出现了买不起房子的景象。

是什么原因导致四线城市突然买不起房子？

这些城市的房地产市场原本相对平静，市场供大于求或供求关系基本平衡。所有应该有房子的人都有房子，即使是在破旧的小棚户区，市场上也不缺房子，虽然房子不一定好。

房屋企业不敢在这里多占土地，没有人强占土地，底价没有涨，房价也多年没有涨了。

大型房企不会进来，因为房价太低，赚不到钱，3000元/平方米的房价基本上是成本价，好房子不能建。

事实上，四线城市的购房需求模式比较清晰，过去主要分为三个部分:

城市人口对婚姻的严格要求。

虽然四线城市的年轻人不多，但他们仍然需要买一套房子结婚，这可能是提前的，但不会推迟。在这些地方没有房子结婚是不可想象的。

一位来自河南的滴滴司机告诉我，家乡的女孩需要几十万元的结婚礼物和礼物。当然，房子是必不可少的，而这些礼物往往成为男孩娶媳妇的主要资金来源。

在一些发达的四线城市，富裕家庭不仅给男孩买房子，也给女孩买房子，尽管这些城市的传统习惯是男人买房子，女人嫁给他们，这扩大了购房需求。

02

提高城市人口需求。

在这三个四线城市，也有改善的需求。许多政府官员10年来没有换过房子，私营企业家也没有换过房子。

因为多年来，34000元的房价让这样一个城市没有好房子，没有办法提高需求。

只要看看这些城市是否进入了产品性能强劲的大型住宅企业，你就会知道这些城市是否有好的房子需要改善。

03

城市农民的刚性需求。

城市中的一些农民通过新的住房市场来满足自己的住房需求，而其他农民则购买已离开四线城市的人和性需求改善的人出售的二手房。

将来，如果城市里的农民越来越少，对二手房的需求也会减少。通过出售二手房，获得资金在大城市购房并在当地购买新房的客户也将减少。

在市场外部条件变化不大的情况下，这三类客户的数量基本不变。

有人说春节期间买房是今年改变市场的一个外部条件。

或许，返校潮应该是一个助推器，但它不是核心因素，因为去年也有返校潮，前年也有返校潮，这并没有导致市场热和房价飙升。

顺便说一句:不要对四线城市的“金三银四”期望太高。一方面，返乡潮已经结束，大部分没有买过房子的人不会回老家买房子；

另一方面，在去年年底和春节房地产企业业绩抢滩后，库存被消化了很多，这可能无法弥补。如果供应不足，交易肯定会受到影响。

与此同时，我家乡的房价上涨过快，顾客们都在犹豫观望。

我们发现春节期间，很多项目的参与人数都有所增加，表明品牌行动已经到位，项目影响力已经发酵。

但是，一些项目的签约率较低，这表明客户犹豫不决，观望情绪上升，产品性价比低，或者案件执行不够坚决。

“金、三银、四银”可以成为大型房企冲刺业绩的一盏明灯，但在大多数三四线城市，它不一定是楼市的风景。

煽动房地产市场需要一个支点，谁能承担这个沉重的责任？

有人会认为城市化是支点吗？

正如我们去年所说，“城市化的可转移人口逐年减少”[见欧阳杰:城市化即将结束，大都市地区正在成为城市化的新引擎，点击链接即可直接阅读]。

第19次全国代表大会后，我们更加肯定了这一趋势:

在去年的两会上，总理用了90个字来谈论新的城市化，但是第19次全国代表大会的报告根本没有提到城市化。今年两会政府工作报告提到“提高新型城镇化质量”。

尽管“今年将有1300万人再次定居城市，以加快农业转移人口的市民化”，但定居城市的人数可能会多于定居城市的人数。

习主席在NPC的小组讨论中提到了一个新词“逆城市化”，这也意味着未来的逆城市化现象更受高层的关注，而不是当前的城市化驱动。

此外，城市化在过去也在进行，但它并没有带来供求之间的突然失衡。

市场的突然变化来自于一个意想不到的可变棚改革的增加。

浙江省绍兴市提出的“八大运动”之一，就是“围剿”城市中的乡村，旨在打破拖累绍兴发展的锅碗瓢盆，开辟新天地，加快新动能的转化。

自2016年以来，城中村已经连续三年得到重建。仅在2018年浙江省公布的首批棚户区改造项目名单中，绍兴就有54个项目，占全省的44%。今年所有的拆迁都将通过货币安置进行补偿。

拆迁带来了大量的居者有其屋的需求，绍兴全面推行货币化安置和跨区域的“房票”交换。虽然绍兴市下辖的县镇有一些工棚和城中村改造，但货币化安置后，一定会有相当数量的客户搬到绍兴市来购房。

有些人可能会说，工棚改革的货币化可以带来高达20%的市场需求，难道不是为了消化库存吗？为什么没有房间可以马上买？

事实上，原因很简单。当市场需要100套公寓时，我们应该供应100套吗？还是120栋房子？

有些人可能会说，当然，供应100套房子，供应120套将导致供应过剩和额外的库存。

事实上，如果我们只供应100套房子，有些人将无法购买的房子，因为位置，公寓类型，配套设施，景观和价格。需求是多样化的，适度的供给过剩是市场均衡的必要条件。

想想看，超市里的商品永远不会根据客流和销售数据来分配，而且每一种商品都需要一定数量的库存冗余，以便在某一种商品在空.销售之前及时补充否则，顾客买不到她想要的东西，而且不需要三次，她可能会放弃超市。

另一个例子，如果我们开放市场，推出100个房子，我们需要邀请多少组客户来达到100%的淘汰率？

显然，100组客户绝对不够，甚至120组也不够。毫无疑问，营销经理至少需要150组客户，而且只有当产品不差时，他们才能达到100%的淘汰率。

当然，这将不可避免地导致供应短缺。

供应短缺的结果将不可避免地导致商品的短缺。没有限价单的行政干预，必然会导致价格上涨，从而导致一些价格敏感产品的需求得不到满足。

这就是为什么买家总是抱怨:开发商总是在开盘时制造一种抢房子的气氛。

因此，只有在供大于求的前提下，才能实现供需平衡。

另一方面，如果我们希望所有100组客户都能购买到满意的房子，那么如果产品适销对路并且没有重大缺陷，那么几乎不可能供应超过120套房子，除非市场供不应求。

那时，不管房子有多差，人们都会买，因为如果他们不买，他们可能再也不会买了。

有些人可能不同意。房地产有一个周期，几年后我可以再买一次。

然而，不要说房价会不会上涨，随着年龄的增长，你的事业会越来越稳固，你未来的收入有望接近“零”增长率，你可能再也不会把所有的流动资金投入房地产，你将背负大量的沉重债务。

人生往往是:擦肩而过，却错过了。

几天前，我参加了桂林五岳广场的奠基仪式，并参观了桂林市场。过去三年住房市场的供求关系基本平衡。2014年，规划居住用地建筑面积为116万平方米。如果按销售面积的80%计算，相当于93万平方米的销售面积，与当年94万平方米的销售额基本相当。

自2015年以来，供求关系逐渐逆转。如果2010年规划建筑面积331万平方米没有供过于求，桂林就没有销售空间，这也导致2011-2013年的供应量非常低，平均只有60多万平方米。

现在，该市正在建设临桂新区，并正在推进棚改工程。2017年，城市地区有1557个工棚被更换，相当于年销售额的11.6%。

在2018年、2019年和2020年，12个县有5，299户、1，197户和2，099套棚子，城市地区约占20%。工棚改造计划仍将支持桂林10%的住房需求。

阿基米德说:“给我一个支点，我就能撼动地球。”

当地政府表示，通过给我工棚改造的资金，我也可以刺激房地产市场。

桂林不断上涨的房价将顺其自然。

地方债务负担沉重，那么哪里可以改变这些钱呢？

即使供大于求，只要棚改的需求增加，市场平衡很快就会倾斜。

更不用说像浙江奉化这样的市场了，2016-2017年的棚改催生了大量只需要拆迁的人，占市场买家的50%以上。仅去年一年，旧住宅区、旧工厂区和城中村改造面积就达到200万平方米。今年，计划完成100万平方米的“三项改革”，拆除和改造100万平方米的城乡危房。市场立即变得供不应求。

过去，我们说过，当四线城市出现库存时，只有两件事可做:一是减少供应，二是提高房价。【详情请参见微信文章《欧阳杰:监管已进入纠结期，为何会被打破？】

现在看，我们应该再加一句:“增加需求”。

虽然房改只增加了10%左右的需求，但它就像一个支点，改变甚至逆转了供求关系，促使房价上涨；

房价上涨引发市场恐慌，导致第一类婚姻刚性需求和第三类农民购房需求提前进入市场，加剧了供给短缺；

房价的上涨引发了政府对空房地价和预售底价的想象，这又一次催生了房价的上涨；

房价的上涨带来了/0/房的产品改善，带来了大型住宅企业，带来了产品性能的改善，并释放了第二类改善的需求；

产品房价上涨的标杆效应推动地区房价和地价上涨，投资者重拾信心，泡沫出现。

它背后的秘密行动是只拉动了10%需求的关键支点——棚改。

政府从哪里得到这么多钱用于工棚改革？

启动资金来源于中央银行2014年4月设立的棚户区改造抵押补充贷款专项资金psl。有了这笔资金，政府完成了拆迁补贴的启动工作，然后收回被拆迁的土地，高价出售，从而获得了更多的资金。

浙江绍兴去年获得了126亿元的贷款。今年，共向CDB和商业银行确认了16个棚改项目，融资规模达130.4亿元，为“围剿”农村提供了粮草。

大规模的棚改不仅催生了大量的需求，也创造了大量的土地资源。

安徽省阜阳市是安徽省人口最多的地级市。仅在2017年，阜阳市国土资源局共发布了144批征地拆迁公示，面积达3119万平方米。

我们应该知道，2017年阜阳出售的住宅用地只有338万平方米。

有了这笔钱，地方政府不仅可以在未来归还专项贷款资金(或许期望中央银行核销不良贷款，不再归还)，还可以获得更大规模的棚改滚动资金，顺便改善市容，建设民生工程。

环境得到了改善，条件也更好了。当然，房价也在上涨。买入房地产资产而非买入下跌的逻辑再次发挥了作用。需求在历史时刻出现并持续流动，库存很容易消化。

当然，地方政府必须补充库存，继续出售更多土地，并继续攫取更多土地收入。

大型房企将足够聪明，能够让那些被房改重点转移的城市陷入困境——不管它们是四线城市还是五线城市，因为住房和城乡建设部已经吹响了进军该县的号角——该县将走向股票，而走向股票的方式只会是有效的房改。

五线城市的增长将在未来三四年持续多久？

过去，资本市场对三四线城市并不乐观，政策也证明了他们的错误。现在，政策又指向了县城，我们对未来的看法还会错吗？

未来取决于四线城镇住房市场的增长是否可持续。关键在于两个因素:

首先，四线城市会加入强有力的监管吗？

四线城市过去积累的许多库存已经淹没了市场，土地价格低，缺乏市场活力，无法提高房价，缺乏改良产品。

目前，房地产市场终于起来了，土地收入增加了，城市面貌改善了，住宅档次提高了。即使房价快速上涨，政府也不愿意去调控它。

当然，这些城市房价的上涨是不可持续的。当上海的平均房价涨到6万元/平方米时，苏州、南京和杭州可能不会超过5万元。大都市区的镇江、扬州、马鞍山、绍兴、湖州的房价不超过3万元，这些城市的县级市县不超过2万元。即使房价在过去两年翻了一番，只要高水平城市的房价还在，房价也会上涨1万元。

此外，房价上涨后，第三类进城农民的需求将首先萎缩，第一类婚姻只需推迟，市场不会太热(大城市是另一回事)，投资者将离开。

此外，今年中国房地产市场的整体水平将会下降，这需要由三个四线城市的交易量来驱动，而且中央政府不会对这三个四线城市进行过于严厉的监管。地方政府可能会有象征性的、炫耀性的监管，但即使没有监管，也没什么大不了的。

如果没有强有力的调控，市场不用太担心三四线城市。

第二，棚改是可持续的吗？

两次会议的政府工作报告告诉我们，在过去的五年里，有2600多万套棚户区得到了改造。截至2017年底，中央银行发放的补充抵押贷款psl余额为26876亿元，相当于中央每套住房10万元的支持。

未来三年，中央政府将加大推进棚改的力度，启动新的三年计划，解决棚改中的关键问题，今年将启动580万套。

仅2月底，psl余额就达到29106亿元，今年前两个月净增2230亿元。预计今年将达到7000亿元，远远超过580万套的资本金要求，这意味着单套棚改的启动资金也有所增加。

地方政府的力量不小。

绍兴市开展兵团作战、挂图作战、竞赛作战，构建了“市县领导+挂靠部门+乡镇街道”的大规模兵团作战模式。以城中村改造为平台，锻炼党员干部，转移了3800多名敢死队员。“狮子型”干部发扬“白+黑”和“5+2”的精神，把所有项目的进度分解成季节和月份

政府工作的这种力量在全世界是无与伦比的，甚至比得上世界上最好的军队！

毫无疑问，棚改不仅是一个扶贫项目，也是一个环境项目，或发展项目。当然，这是一个真正的需求。

然而，这种需求能持续多久？

棚改始于2014年，过去四年超过2600万套，未来三年将达到1500万套，可以解决约1.5亿人口的4100万家庭的住房问题。

如果我们考虑到中国城镇的常住人口是8.1347亿(2017年底)，这个棚子将被改成约18%的人口来提供新房。我认为，2020年后，很少有房子需要改革，即使需求有所改善，也只是部分到位。这意味着，2020年后，在房改之前，三个四线城市和各县市的住房市场将处于供需平衡状态。我担心到那时，3、4、5、6线的许多城市将无处不在。

如果地方政府在过去的三年里不能抓住中央银行定向放水的机会，它将错过城市改善的最后机会。

当然，在过去，我们说去库存化可能是一个错误的主张[详情见微信2018-01-14，“欧阳杰:县内去库存化将成为一首绝唱”，点击链接直接阅读]

当市场库存积压时，政府改变库存，提高土地价格，改善城市，并消除债务。只要它停止出售土地、创造新的库存和增加新的债务，它在未来就可以安全地依靠房产税生活。

棚改也再次告诉我们这个道理:在中国，虽然政府可能会走一些弯路，造成更多的损失，但成功的概率仍然很高。

因此，我们必须牢记“两个凡是”:

如果政策鼓励而不尝试，它肯定会错过机会；

那些反对这项政策并且不回避它的人一定是死路一条。

34 .五线城市，尤其是棚改市，仍将是今年住房企业增长的最强劲引擎。

本文转载自《欧阳宪生》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！