余丰慧：住房投资投机需求被挤出后如何调控

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根据国家统计局的数据，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格继续下跌，跌幅分别比上个月高0.2和0.1个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别比上个月上涨0.4和0.1个百分点。与上月相比，三线城市的同比增速也分别提高了0.4和0.1个百分点。

作者:余丰慧，华中科技大学副教授，著名金融评论家。

根据国家统计局的数据，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格继续下跌，跌幅分别比上个月高0.2和0.1个百分点；二线城市新建商品房和二手房销售价格同比分别比上个月上涨0.4和0.1个百分点。与上月相比，三线城市的同比增速也分别提高了0.4和0.1个百分点。

一线城市的房价同比平均降幅远高于二线和三线城市。一线城市的房价基本上被调控冻结，处于稳定状态。2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的销售价格环比继续下降，分别比上个月高0.2和0.1个百分点。目前，由于严格的调控政策，一线城市的投机性投资需求已基本被挤出。近年来，北京和上海的投资投机需求相对较低，房价不太可能大幅下跌；广州的房价一直处于稳定状态，而空房的跌幅也不大；深圳的房价近年来炒得相当厉害，所以这次回调的幅度应该比较大。数据显示，在2月份的15个热点城市中，深圳、南京、福州和无锡的新建商品房同比降幅最大。

相比之下，二线和三线城市的同比增长率略有上升，显示出继续上升的迹象。目前，开发商、投资者和投机者达成的共识是，二三线城市的房价有投资空房的空间，尤其是地理优势明显的重庆、郑州、武汉、合肥、长沙、成都和济南。近年来，经济增长迅速，政府开始寻求拥有更多政策的城市，如自由贸易区。每个人都认为发展潜力巨大，但房价一直处于低位，空升值巨大。开发商、房地产投机者和投资者蜂拥至这些城市，这些城市的房价一直在持续上涨。目前，虽然出台了限购等政策，但限购越多，买家越恐慌，仍有大量投资者通过各种方式规避监管政策进行购房。房价短期内很难回落，继续上涨的可能性应该很高。

在特殊位置的城市很难降低房价。最典型的例子是海南房价长期处于热点。海南岛特殊的空间环境，特别是在目前mainland China持续污染和气候、天气更加异常的情况下，使海南成为中国唯一的春节最佳地点。虽然海南的房价上涨早些时候在三亚，海口和其他城市继续处于低价位。目前，海口市的房价约为15000元，在中国省会城市中处于中下位置，而海口市特殊的气候环境在中国是稀缺的。三亚的平均房价约为3.5万元，而中国唯一的特点是刚刚进入北纬18度的热带地区，这就决定了海口、三亚、文昌和琼海的房价只会涨不会跌。

在其他三、四线城市，基本库存不会太大，但个别库存较大，房价稳定或小幅上涨是大势所趋。这再次证明，之前的房地产去库存政策是非常有争议的。尽快退出这项政策势在必行。

必须明确房价上涨的真正动力或需求结构。在保证第一套房需求、支持第二套房需求改善、抑制投资投机需求的政策下，监管政策近年来一直在抑制投资投机需求。目前，在持续的高压力下，特别是在限购政策的控制下，投机性投资需求已基本被挤出。如果投机也是经济学中配置资源的有效手段，一般来说，市场中20%的投机是正常的。从中国的房地产形势来看，投资投机在全国住房需求中已基本被挤出。也就是说，此前一系列将调控政策的重点放在抑制投机性住房投资上的做法应该调整。

如何调整？注重供应方的结构改革，注重住房建设、开发和供应，包括土地开发和多元化供应。增加住房供应应该是调控的重点，也是抑制房价过度上涨的根本途径！

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