李宇嘉：户籍之“招”和城镇化之“局”

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今年城市化发生了什么？最近，国家发展和改革委员会(NDRC)“扩大了措施”，全面放宽了城市定居条件。今年，1300万人在城市定居。户籍改革打破了坚冰，城市化进程顺利。与此同时，在把握户籍“主线”的同时，城镇化、房地产、土地制度、消费、内需等发展转型的主要节点问题都被串在了一起。过去，中国的城市化被批评为“伪城市化”，因为人们去了城市，而与户籍相关的养老、教育和医疗仍在农村。

身份被贴上标签，城市化只是名义上的。今后，城镇和小城市定居没有门槛，只要他们有合法居住权，就可以申请常住户口。近年来，撤县并规划城市，建设中心镇、小城镇和县城的范围不断扩大，农村集中居住的危房得到重建，农民几乎变成了公民。此外，除了工作，在城市创业、结婚(在城市买房是农村婚姻的“标准”)、“陪学生”或照顾孩子、拆迁或以补偿取代城市住房等。，成为进入城市、享受户籍背后的服务和身份、实现就近城市化的另类选择。

这是国家“三个一亿人”城镇化战略中最难的一根骨头，即“通过加快中西部地区的发展和城镇化进程，引导约一亿人实现中西部地区最近的城镇化”。国家也认识到这一点，无论是建设用地审批、转移支付，还是CDB棚改贷款(psl)，都在向中西部地区转移。

对于大城市，无论是第一类(超过300万但不到500万)还是第二类(超过100万但不到300万)，国家都要求大幅增加社会保障的比重和居住时间。然而，即使国家不要求，这些城市也会主动降低定居门槛，因为“抢人之战”硝烟弥漫，愈演愈烈。人口净流入和九省“大武汉”与大专院校一样低；同样是国家中心城市的Xi，甚至中等职业学校都可以直接进入家庭。人口红利正在减少，“攫取人才”变成了“攫取人口”。烟花越重，城市竞争力越可持续。

春节前，东莞市出台了《促进非户籍人口城市定居实施方案》，将“以点为基础的户籍”改为“社会保障户口”。参加城镇社会保障满5年并申请居住证满5年的人员可以入户。东莞是移民集中的受益者，非居民人口比例(77%)居中国首位。东莞吸引并留住外来人口，直到它“扎根”，吸引人们站在最前沿。杭州的气候更加温暖，2020年前将推出4万套出租房，以解决从事服务业的农民工的住房问题。东莞和杭州都是转型或新经济的领导者。

在这些大城市，比如上海和北京，虽然常住人口减少了，但那些能够进来或停留的人必须定居下来。“城市病”在大城市很突出，但问题在于不合理的规划，而不是在空.事实上，大城市周边的空被充分或低效利用，大城市的居住指数向周边倾斜，可以引导人口、工业和公共服务向周边转移，也可以提高城市空.的辐射度

出租和出售的权利主要由基础教育分享。在租来人口集中的超大城市和特大城市，在教育资源集中的主城区，很难进行存量教育，也很难面对“动奶酪”的困境，增量教育在规划和空空间“难以落地”。没关系，国家将探索出租房屋的永久居民在公共账户中结算。也就是说，城市管理者将在每个小区设立一个公共账户(类似于集体户)，所有租住一定年限的人都可以在这个账户中结算。如果政府带头，集中规划和提供教育资源，这个问题很容易解决，这也是出租和出售相同权利的重要一步。

对于房地产业来说，这当然是一个机会，但它不是房地产投机的机会，而是行业的机会，因为“没有投机的住房”是一个既定的改革战略。未来，城市化和房地产将蓬勃发展。你会看到大规模的旧建筑拆除、基础设施建设和货币发行，但它不会像往常一样基本进入商品房投资市场。今年1-2月，商品房销售面积增速(4.1%)创下近三年新低，但房地产投资同比增速达到9.9%，也创下近三年新高。

(作者在深圳房地产研究中心工作)