欧阳捷：50强将成为房企融资新门槛

本篇文章4325字，读完约11分钟

2015年8月，我们预测:“一线领涨，二线普遍上涨，三线四线城市停止下跌并趋于稳定，少数城市仍在下跌。”为什么我们能做出这样的预测？

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

去年，一位知名房地产企业100强之一的副总裁告诉我，老板要求当年的100强房地产企业作为回报。

我问:为什么？他说:银行已经停止贷款，所以没有办法玩。

银行赚钱的时候怎么能不借钱呢？

因为银行没钱。

这是因为我们可以看到，从2015年1月到7月，m2的增量(不是总量，不是增长率)达到了12.45万亿元，接近2012年到2014年三年的平均增量12.5万亿元。那一年还有五个月。m2还有多少增量？

我们预计将达到4万亿元，每年增长16-17万亿元。最终结果是:16.39万亿元。

额外的4万亿元会去哪里？

这些资金没有到达实体经济，远离崩溃的股市，也没有流入海外、黄金和期货市场。它扭转了局面，大部分回到了房地产市场。这就是2016 -2017年房地产市场繁荣的金融背景。

我们认为m2增量是金融宽松的一个重要标志。

2016年，有关部门曾指出不能进行漫灌，但相关部门从未积极认可漫灌的提法，尽管这似乎是一个不争的事实。

当然，此后m2的增量也悄然下降。

今年的情况如何？

1月份m2增量达到4.4万亿，相当于去年全年m2增量的34.8%，2015年全年m2增量的26.9%，增幅非常大。

仔细比较，去年m2增量的月平均值约为1.05万亿，2015年峰值仅为1.31万亿。今年1月份m2增长非常突然。

回顾历史月度数据，m2增量最高值仅为3.73万亿元，比今年1月份减少约7000亿元，次高值不到3万亿元。

这么多钱去哪里了？

从存款来看，居民存款增加了3.74万亿元，主要是因为年底人人都拿到了奖金，但不是所有的都花光了。

非金融企业存款减少2.38万亿元，主要原因是年终奖金和拖欠款项。

财政存款增加4523亿元，年末清税任务完成良好。

非银行金融机构存款增加1.91万亿元，部分存款也被吸收。

由此可见，总的来说，存款净增加了3.72万亿元，大家的钱还是比较多的。

从贷款来看，家庭贷款增加了1.18万亿元，其中短期贷款增加了2637亿元，中长期贷款增加了9130亿元，居民春节回家买房买车的贷款也增加了。

非金融企业、机关、团体贷款增加2.53万亿元，其中短期贷款增加5158亿元，中长期贷款增加1.99万亿元。一些短期贷款是由于支付奖金和工程基金的存款不足，一些长期贷款可能用于安排基础设施和公用事业建设项目。

非银行金融机构贷款增加67亿元，票据融资减少428亿元，总额约为3.67万亿元，略低于存款增幅。总的来说，存贷款基本平衡，低于m2的增幅，流动性仍然充足。

显然，今年1月份的m2增量创下新高，这有春节的季节性因素。央行提前释放流动性，2月份m2增速大幅回落至0.82万亿元，体现了这一点。

02

季节性因素会成为全年趋势吗？

事实上，时任央行行长的周小川在今年两会上回答记者提问时，说了一句意味深长的话。他表示:“全球数量扩张和低利率可能会逐渐走到一个阶段”。

这是“可能的”，但不是“不可避免的”。

因此，我们认为未来政策的适度宽松可能随时发生。

特别是现在中美贸易战已经正式开始，只有保持国内经济的良好状态，站稳脚跟，我们才能看到这一步棋和勇敢者的一场硬仗。

周主席还说:“广义货币在中国经济中的总量已经相当大了。在追求高质量增长时，有可能减少过去严重依赖财政支持的增长模式。”

这意味着不会有像过去那样的洪水灌溉模式。

然而，定向洪水灌溉可能是不可能的。

例如，上一篇微信文章中提到的央行的棚改基金“房贷补贷psl”是定向放水(见2018年3月11日微信文章“欧阳杰:今年四线城市仍将是房企增长的最强劲引擎”，点击链接可直接阅读)。

由于经济总量在不断增长，预计未来m2增量将恢复到每月1.3万亿元的水平，年增量为16-17万亿元，略高于2015年。

据估计，m2的年增长率可能为9.6%-0.3%，即9.3%-9.9%。

量化扩张将会结束，这意味着未来货币不会变得更充裕或更便宜。

在这种情况下，贷款规模不会增加，但利润会增加。银行肯定不愿意放贷和加息。

有限的高利息资金投资给了谁？

住宅部门的杠杆率仍然是空.

尽管居民部门的杠杆率很高，但仍低于政府部门和企业部门，并且存在空.

2016年3月，中国央行行长周小川曾表示:“增加住宅行业杠杆率的逻辑是正确的。”

2017年3月，他的语气略有变化:“预计中国住房贷款将以相对较快的速度增长，但必须保持适当的平衡。随着住房产业政策的调整，预计将适当放缓。”

是的，监管当局的共识是，住宅行业的杠杆率增长速度需要得到控制。

也是在2017年，时任中国银监会主席的郭树清先生也承认:“银行居民部门的贷款规模不算太大，杠杆率也不高，但这样的增速需要我们关注。”

时任中国银监会副主席的王兆兴也表示:“我们希望房地产市场稳定健康发展，既不会出现巨大泡沫，也不会出现大幅波动和下跌。”

显然，银行系统不希望住宅部门的杠杆率下降。然而，有必要防范杠杆比率过度上升导致的泡沫风险。

防止杠杆率过度上升的最好办法是控制债务额度的增加。只要债务增长率等于居民存款增长率，杠杆率就基本稳定。

如果我们想降低居民部门的杠杆率，我们只需要降低居民贷款额度，这样居民贷款余额的增长率就会继续低于存款余额的增长率，杠杆率自然会降低。

中央财经领导小组办公室副主任杨伟民也表示:“中国整体债务增长速度较快，但只要经济增长保持在6%-7%的水平，债务增速低于这一水平，债务比率将逐步下降，债务风险将得到有效控制。”

央行副行长潘在两会期间接受记者提问时说:“2017年，全国个人住房贷款增速为22%，人民币贷款总量增长12.7%；今年1月，个人住房贷款同比增长21.4%，人民币贷款同比增长13.2%。

他还表示:“虽然2017年和今年1月个人住房贷款增速有所回落，但仍是一个相对较快的增速，能够满足市场的合理需求。”

未来，住宅行业中长期消费贷款增速将继续下降，直至住宅行业杠杆率保持相对稳定。

在2016年的中央经济工作会议上，一个被称为经济去杠杆化的概念被提出。经济去杠杆化意味着政府部门、企业和居民需要杠杆化。

抱歉，如果这三个部门都去杠杆化，整个经济都会下滑。

因此，如果政府和企业部门去杠杆化，他们将不可避免地需要居民部门来接管杠杆。但是，我们必须控制居民杠杆率的增长速度，最好是缓慢增长。

自去年10月以来，按揭贷款的增长率一直为负增长，今年1月和2月进一步降至-4.3%。

如果我们只控制住宅行业杠杆率的过度增长，抵押贷款的增长率在未来不会继续下降，甚至可能略有回升。

据估计，今年按揭贷款的增长率将在“零增长”范围内，这也意味着按揭贷款将定向关闭。

当然，钱越少越贵。抵押贷款利率上升是很自然的。

03

企业会降低杠杆并减少发展贷款吗？

发展贷款增速大幅下降，去年年底为17.3%，今年1月和2月突然降至“零增长”。

为什么会这样？

这与资金流向房地产的定向控制密切相关，当然也与整个金融机构的去杠杆化密切相关。

考虑到金融机构规范表外业务，使非标准资金回归表内，开发商的银行贷款实际上有所增加，否则，开发贷款的下降速度可能会更快。

这也表明未来发展贷款进一步增加的可能性非常低。

2014年，市场非常糟糕，对开发贷款的依赖程度显然很高。此后，政策刺激开始，对发展贷款的依赖逐渐下降。

未来会发生什么？

市场越差，对贷款的依赖就越强。

财务合规要求越高，对贷款的依赖性就越高。

今年的市场相对稳定，但金融监管越来越严格。我们预计，即使今年开发贷款增加，增速也不会太高，增幅也不会太大。对发展贷款的依赖最多将接近20%的历史平均水平。

然而，行业集中度仍在加快。

在过去的几年里，50强住宅企业的市场份额一直在加速增长。2015年、2016年和2017年，分别比上一年增长了1、3和11个百分点。预计今年前50家房企的市场份额将增长不低于11个百分点。到2020年，前50家住房企业的市场份额将达到80%。

也许你不相信，所以看看50强房地产企业的土地市场份额可能会更清楚。

2015年、2016年和2017年，前50家房企土地出让金占比分别比上年提高12个百分点、11个百分点和8个百分点。2017年，前50家房企的土地出让金占比达到55%。可以说，提前一年为前50家房企市场份额的增加铺平了道路。换句话说，在2018年，前50家住房企业的市场份额也将

土地资源越多，财政资源越多，未来的机会就越大。

当前50家住宅企业的土地金融一体化达到极致时，住宅企业的产业集中度达到极致。

当然，当时的前50名房地产企业规模已经很大，所以我们必须更加注重业务合规性，以免因为违规成本巨大而轻易毁掉来之不易的前50名的地位。

因此，行业集中度越高，大型住房企业使用的合规开发贷款的比例就越高。

去年，全国50强住房企业开发贷款占比达到45.9%，比上年增长10.6个百分点。

假设未来三年住房企业新增开发贷款将每年增加5%(这可能是一个大胆的估计，但可能不会增加这么多)，到2020年，新增贷款将达到2.92万亿元。

根据未来50强的销售增长率，开发贷款/房屋销售企业的比例为20%，到那时，50强房屋企业将拿走82%的开发贷款。

事实上，这很正常，因为三年后，50强房地产企业的市场份额也在80%左右。

不过，该行对50强住房企业的贷款额度将会收紧。

最终，前50家房企将成为银行贷款的新门槛，当然，它们也将成为大多数金融机构放贷的新门槛。

未来三年将是加快推进行业集中度的关键，也是大型住宅企业分割市场份额的最后三年。如果房企在这三年内失去了他们的团队，三年后可能很难在市场竞争格局中站稳脚跟。

在金融监管更加严格、房地产流动性增长越来越不具有方向性的背景下，如果前100名房地产企业得不到银行的支持和更多的资金，就无法挤进前50名的行列，就会步中小房地产企业的后尘，被迫退出房地产市场。

只有找出总的趋势，我们才能抓住机会，加快速度。

好的房企正在苦苦挣扎！

祝大家好运！

本文转载自《欧阳宪生》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！