长租公寓：市场潜力巨大、政策的疏与堵、盈利困局

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由于持续的优惠租赁政策，市场已经从增量市场转变为股票市场。据估计，到2020年，全国住房存量将达到1.6亿套。作为国家培育和消化存量的重点行业，随着政策的倾斜、市场的发展以及城市化带来的客户需求的增加，长期租赁公寓行业经历了前所未有的活力。目前，中国租赁市场的租赁规模已经达到万亿元，潜力仍然巨大。

由于持续的优惠租赁政策，市场已经从增量市场转变为股票市场。据估计，到2020年，全国住房存量将达到1.6亿套。作为国家培育和消化存量的重点行业，随着政策的倾斜、市场的发展以及城市化带来的客户需求的增加，长期租赁公寓行业经历了前所未有的活力。目前，中国租赁市场的租赁规模已经达到万亿元，潜力仍然巨大。今天，通策研究院将从三个方面解读长期租赁公寓市场的发展现状:租赁市场数据、政策对长期租赁公寓的影响、长期租赁公寓的利润痛点。 租赁市场大数据

首先，长期租赁公寓的发展前景如何？一组数据告诉你。

市场容量

流动人口数量巨大，15世纪末达到2.47亿，其中72%以租房为生，总租金为22424亿元。

租金与收入

房客更喜欢舒适的生活，超过一半的人愿意用他们收入的3-60%来租房子。(通常，房租占收入的不到三分之一，但目前的趋势是提高生活舒适度，55%的房客愿意支付收入的30%到60%来租房子。(

租金增长

中国主要城市的二手房租赁价格稳步上涨，其中北京和深圳的租赁价格涨幅较高，上海的租赁价格名列前茅。租金水平的提高有利于存量房屋租赁市场的发展。

租赁模式

整个房租占58%，两个人合租已经成为最流行的租房方式，但与此同时，超过23%的人已经变成了蚂蚁。

中国共享与整体租赁的比较研究

不同的人在这个国家分享的比例

更衣室的频率

房客的租期不到2年，工作和生活的变化是他们频繁更换房间的首要原因。

2016年上半年中国房屋变动频率调查

房客换房的原因和比例

租户情况

20世纪90年代后，他们成为租户的主流，注重生活质量和强烈的社会需求，在住房方面更加舒适。

2016年上半年全国房客的年龄分布

数据显示，在客观背景下，房价持续上涨，结婚年龄逐年延长，他们留在租赁市场。越来越多的租户推动了租赁市场的增长。然而，租赁市场面临着租户关系紧张和蚂蚁租赁的现象，租户的整体满意度不高。此外，居住理念得到了提升，90后成了主要的租户。那些注重生活质量和强烈社会需求的人在他们的房子里有更高的舒适生活感，他们不再能满足以前的生活环境。以上种种表明，租赁市场上有空房，长期租赁公寓是发展的最佳出路。

其次，从近期的政策趋势来看，政府除了加大各种租赁法规和规范的修订力度，积极疏通各种渠道外，还大力推进住房租赁市场的规范化(详见前一条推文:上海长期租赁公寓的市场环境和趋势预测)。在整顿租赁市场环境方面，政府的行动也可以说是铁腕。以上海为例，主要体现在治理“类房”和拆迁违法行为上。

在“阶级住宅”方面，421土地新政出台后，阶级住宅和分割的商业地产退出了历史舞台。对于第二个房东来说，销售型公寓式办公室和酒店式公寓已经绝迹，小业主租赁市场的供应将大大减少。在供需失衡的情况下，第二房东的租金可能会进一步上涨。

在拆迁和整顿方面，2017年后，上海通过拆迁和重拳出击整顿了租赁市场，商品房和厂房被完全取缔。整治范围包括浦东塘镇、高桥、浦西、普陀、宝山和虹口，仅浦东今年就计划清理1600万平方米的违章建筑。(上海违章建筑的拆迁主要包括四类:无产权违章建筑、工厂化建筑到集中公寓、分散集体租房、商住公寓)

拆迁整顿对房屋租赁市场的影响非常明显:

◆非法使用土地的出租、工厂、公寓这一群体存在大量的安全隐患和火灾隐患。经过清理，租赁市场整体环境较好，这必将进一步推动租赁市场的规范化。

◆这群租房者基数大，清理后会涌向普通商品房租赁市场，进一步推高了租赁市场的短期供求矛盾。

◆拆迁已经切断了大多数主流长期租赁公寓运营商的通路。财力弱、经营能力差的运营商将被吃掉，长期租赁公寓将被重新洗牌。

风口下的猪不会飞

盈利模式尚未成型

最后，虽然发展长期租赁公寓是未来的总趋势，但长期租赁公寓行业仍处于化学反应之中，利润困境依然存在。

困境1:盈利模式单一，主要来自租赁服务收入和租户衍生服务收入。

出租服务收入是长期租赁公寓最重要的租金收入、管理费和年固定租金增加收入；租户衍生服务收入，即增值服务收入，主要包括社区服务收入、o2o服务收入、消费信贷收入和长期租赁产品金融投资收入。其中，社区服务在长期租赁公寓的商业模式中更为常见，公寓越大，越能体现社区的价值；然而，金融产品的设计需要非常稳定的客户群和信用体系，小品牌公寓很难介入金融服务。

困境2:在投入与产出的矛盾下，降低成本和提高效率成为解决当前困境的主要途径。

在投资方面，由于房价上涨过快，房屋收回成本过高，再加上装修和运营成本，初期投资成本较高，运营企业面临资金障碍。在一线城市，20平米设备齐全，装修费用约4-5万元左右。10，000多套零散公寓的装修成本在40万到5亿元之间，而目前最大的一套可以自由收回约50万套房子，所以只需要装修一次。

在产出方面，利润主要取决于租金差额和管理费，属于传统的强调资产的模式。通常，如果你做得好，你可以在三年内收回投资，而你的运营能力几乎是五年甚至八年。

因此，降低成本、提高效率已经成为品牌公寓企业省钱的主要途径。例如，免费标准化流程可以实现从房屋收藏-装修-搬出房屋仅一个月，大大缩短前期准备时间；程家公寓通过精细化运营降低成本5%；万科园区利用供应链优势降低成本；龙湖关羽提出了“城市中心”的概念，试图将长期出租公寓、联合办公室和配套企业结合成一个小型综合体。

总之，长期租赁公寓的盈利问题目前还没有解决，但去年以来行业的亮点是金融产品的不断创新，广泛的收购和跨行业的资源合作越来越频繁。未来，随着市场的深度调整和优化，长期租赁公寓的利润可以闭环。