欧阳捷：全球资产配置 您还要留恋国内楼市吗？

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“边打边谈”曾是抗美援朝战争中中国对美国的战略。在那些日子里，我们不想继续战斗，但对方不想说话，所以我们应该先打，然后再谈。如果疼，我们愿意坐下来谈谈。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

指南:国内对购买和贷款的限制，海外投资的放松，以及左右逢源？

摘要:

1.全球一体化趋势有一个共识基础

2.全球资产配置的时机即将到来

3.急于在海外买房不是最好的选择

清明节期间，我和中国房地产协会的代表团一起参加了中美房地产高峰论坛，并发表了演讲，受到了亚美房地产协会的欢迎，当然还推荐了他们的一些房地产项目。

许多经纪商都非常热情，预计中国的巨款会当场卖出。我告诉他们，海外资产投资有政策限制，这是目前的低点。

但现在，政策之窗已经打开。

全球一体化的趋势有一个共识基础

在西雅图的主论坛上，组织者邀请了冬奥会冠军阿波罗·安东·奥诺发表演讲。他分享了学习短道速滑的艰辛历程，感谢父亲对他的人生指导和思想帮助，他的激情分享了许多积极的能量。

休斯顿分论坛开幕前，所有美国人都站起来唱国歌。这是一件非常有趣的事情。可以看出，爱国主义不分民族和种族，没有国家就没有信心。

回到休斯顿的分论坛，组织者还邀请了来自德克萨斯州的联邦议员阿尔杰林，他直言不讳地批评了特朗普的贸易战政策，强调全球一体化是一个不可避免的趋势，破坏全球一体化将损害所有国家的利益。

他向中国代表团赠送了礼物，并邀请中美两国的客人一起合影留念，表达了他对中美两国长期合作的希望。

休斯敦市长特纳先生还向中国代表团团长、中国房地产协会会长刘志峰先生颁发了荣誉市民证书，以表达他希望吸引中国房地产投资休斯敦的愿望。当然，他没有忘记批评特朗普的保守贸易政策。

然而，作为一名共和党人，哈里斯县的治安官埃德·埃米特先生似乎不便公开批评，但他巧妙地表达了加强沟通和促进合作的想法。

中美在空的合作显然更大，对抗的道路只会更窄。事实上，双方的底线都很明确。

中兴通讯事件唤醒了中国的困局，一个大国没有它的重型武器是无法生存的。

然而，全球产业链中的分工越来越长，合作领域越来越多。不可能所有行业都掌握在我们手中。美国的芯片技术处于领先地位，但顶级光刻机来自荷兰。

如果有合作，就必然会有妥协，这可能是不平衡的，但必须是双向的。

此外，习主席在博鳌亚洲论坛上宣布:“中国开放的大门不会关上，只会越开越大！”

这使得中美贸易战的原因几乎消失，可以预见，中美贸易战不会走得太远。

“边打边谈”曾是抗美援朝战争中中国对美国的战略。在那些日子里，我们不想继续战斗，但对方不想说话，所以我们应该先打，然后再谈。如果疼，我们愿意坐下来谈谈。

无论中美贸易战的结果如何，美元的走势都面临着纠缠:

虽然美国的gdp增长率有所回升，但美国持续加息和税制改革对市场的影响并不像最初想象的那么大。私人投资的增长率有所下降，非农就业人数和就业率低于预期，政府债务继续增长。

特朗普希望疲软的美元提振出口，并担心美元将失去强势地位，而美元实际上正在走弱。

欧洲复苏进程超出预期，中国经济似乎已见底并趋于稳定，全球资本流动呈现多元化趋势，欧元和人民币兑美元双双升值。

人民币升值对我们更好吗？

02

全球资产配置的时机即将到来

2015年，习主席在博鳌亚洲论坛上表示:“未来5年，中国进口将超过10万亿美元，外资将超过5000亿美元，出境旅游人数将超过5亿。”

随着人民币的升值，我们在世界各地购买更便宜，在国外投资更划算。当我们旅行时，“钱更有价值”。

现在可以肯定的是，从那以后，人民币奠定了升值周期的基本逻辑。

也许，有些企业不高兴是因为出口成本高。

然而，如果我们用贬值的货币来补贴长期以来都是低附加值产品的服装和百货商店的出口，这恰恰是用人民币来补贴美元，而美元反过来又会损失国家财富。

有人怀疑中国真的会让人民币升值吗？

中国央行新任行长易纲指出:“即使关税上调，中国也不会让人民币贬值。”

这听起来有点拐弯抹角。关税和货币之间有什么关系？

从下图来看，似乎很清楚:

过去，中国采取货币贬值战略，促进出口导向型经济增长，增加外汇储备；

然而，巨大的贸易顺差已经形成。为了平衡国际贸易，有必要降低关税，增加进口以减少赤字。

相反，易纲认为，为了确保人民币不贬值，假设关税上升，进口将会萎缩，而为了平衡国际贸易和减少顺差，出口必须减少。因此，货币升值会减少低附加值产品的出口。

这表明了中央政府阻止人民币贬值的决心。

因此，人民币未来升值是一个周期性趋势。

易纲说，“我们的央行不会干预长期汇率，它将很好地为中国人民服务。我们的汇率制度使在中国经营的家庭、企业甚至外资公司能够为他们提供贸易和投资便利。

易纲还表示:“中国人(603883)、企事业单位在全球资产配置中所占的比例仍然很低”，这意味着全球资产配置的窗口正在打开，现在踩错时机为时过早。

随着qdii的开通，我们可以合理配置全球资产，直接购买海外保险、股票、债券和房地产。同时，可以缓解外汇储备增长对管理效率的压力，加快人民币国际化进程。

分配了什么样的资产？

美国股市已经连续十年创下新高。

虽然近期美国股市持续下跌，释放出一些风险，债券收益率屡创新高，吸引了大量资金，但正接近“破三率”的心理关口，持续上涨不可避免地会导致美国股市大幅下跌甚至崩盘，这意味着类似2008年的金融危机不远了。

标准普尔指数

当然，即使美国国债收益率“突破3”，也远低于中国国债收益率。

因此，美国股市是不合适的，而债券市场是无用的。

房地产是中国人最了解、最放心、最保险的。

休斯顿的发展很好，大部分房子都在20万到30万美元之间，这也是美国的一个低价值地区。与南京、合肥等地相比，房价并不高。

如果人民币继续升值，值得购买美国房地产吗？

03

渴望在海外买房不是最好的选择

在中国购房是有限的，许多投资者失去了买房的资格。许多城市的房价要么是有限的，要么已经达到了一个高阶段，投资价值已经大大降低，这正符合“住房无投机”的政策逻辑。

然而，许多朋友仍然怀念国内的房地产市场，尤其是在一些热门的中西部城市。

有媒体朋友问我:“现阶段，有必要单纯投资国内楼市吗？”

我的意见是:“虽然在一些城市，整体房价会上涨，一些部门有一个相对较大的升值空，在短期内，整体房价是在一个相对较高的水平；

更重要的是，当前国际环境不利，美国政治不确定性大，金融体系存在重大风险。一旦崩溃，它将拖累世界，包括国内股市、债券市场、外汇市场和房地产市场；

如果国内房地产市场有良好的投资机会，判断准确，时间准确，你可以快进快出；

如果你看不清楚，等待兔子和等待机会可能不是一个好策略；

如果我们想清楚地看到中西部这些后发展城市的房地产市场趋势，那么东部城市目前的市场大致就是中西部城市的未来前景。

更多的投资者已经将目光投向海外。

国内房地产市场再次收紧，而海外购房者却放松了。政府似乎在打左撇子和右撇子的仗。

央行不再担心外汇储备的损失了吗？

央行的解释是:“这可以缓解外汇储备增长对管理效率的压力。”

这句话很有趣:我们有太多的外汇储备吗？

当我们的外汇储备高达4万亿元时，中央银行并不担心外汇储备过高。2016-2017年，人民币汇率面临“破7”贬值，央行动用1万亿美元外汇储备防止人民币过度贬值。如果没有这么多的外汇储备，我至少会打心底里希望赢得这场汇率防御战。

我们的外汇储备合理多少？

世界上有几种主要的观点和指标:

第一，由前美联储主席格林斯潘提出并得到国际货币基金组织(imf)广泛支持的外汇储备标准:外汇储备的最低额度必须足以支付下一年到期的外债总额。按照这个标准，中国所需的外汇储备规模远低于1万亿美元。

第二，美国经济学家罗布·特里·芬恩(rob terry Finn)提出，在布雷顿森林体系下，一个国家外汇储备的合理规模是，外汇储备占年度进口额的比例不低于30%，或者说它可以满足3-4个月的进口额。

按照这个标准，中国需要的外汇储备规模约为5000亿美元。当然，布雷顿森林体系已经破产。

第三，外汇储备与m2的比率保持在10-20%。这一指标适用于资本自由流动和钉住汇率制度的国家。所需外汇储备为2-4万亿美元，中国正在转向浮动汇率制度。

根据国际货币基金组织(imf)的最新研究报告，中国目前3万亿美元的外汇储备远远超过了继续缓慢转向浮动汇率制度所需的水平。

去年9月，央行取消了两项旨在支持人民币汇率的规定，现在，央行开始推动居民、企业和机构的海外资产配置。

显然，中美国债利差的“适宜区间”和人民币升值趋势已经吸引了海外资本，现在央行不再担心外汇损失。

然而，我们现在应该放松对海外资产配置的控制吗？

易纲先生曾经说过:“一个国家不能留住富人是没有希望的。”

他还说:“首先，中国最有才华、最富有、最有技能、最有知识的人是愿意留在这里，还是愿意出国？第二，你想问的是你能否吸引你的港台同胞来中国和大陆。最后，问问你自己是否能吸引外国人来中国。这些是判断一个国家的实力和福祉的基础。”。

全球资产配置的放松是大国开放和信心的体现。

然而，把财富和金钱留在中国，发展芯片工业、航空航天工业、精密机械、人工智能和物联网不是更好吗？

结束语

据全球银行金融电信协会内部报告预测，“2025年人民币对美元汇率将升至1:5”。

当人们看到中国经济发展越来越好，居民收入越来越高，人民币质量越来越好，人民币资产对海外资本的吸引力越来越大的时候，急于在海外置业可能不是最好的选择。

或许这就是央行放松中国人海外资产配置的地方。

a外:

立足内需，提升消费是正确的途径

有人开玩笑说，中美在贸易战上已经达成了一定的共识。

回顾历史，当日本的国内生产总值达到美国的70%时，日本终于被打败了；当欧盟国内生产总值接近美国时，南斯拉夫被肢解，欧元贬值。在接下来的三年里，欧盟的国内生产总值增长停滞不前。

现在，中国的国内生产总值已经达到美国的63%。你认为美国会让中国超越它吗？

正如我们过去说过的，中美之间的贸易战、减税战、加息战、科技战、汇率战和能源战最终将指向货币战。在接下来的20或30年里，麻烦会接踵而至，冲突永远不会结束。

友谊基于战略需要、力量平衡和利益交换。大国需要小国的选票，富人需要穷人的安全，官员需要商人的资本。大国与大国、富人与富人、官员与官员无一例外地相互竞争。

中国只能也必须把自己的事情做好。现阶段，我们必须首先防范风险，站稳脚跟，同时增加消费，扩大内需。

怎么花？

我们的人口仍在增长，但零售总额的增长率正在下降。其中一个重要原因是我们对物质消费的渴望正在减弱。

当我们的收入还在增加的时候，我们应该如何处理多余的钱呢？

精神消费！

精神消费的市场潜力更大，这是一个真正的消费升级转变。

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