张平：美国全球剪羊毛 留给 ＂高房价＂ 的时间不多了

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最近，各种房地产疯狂的消息接连不断。今年第一季度，70个城市中，不仅有80%的城市房价环比上涨，房地产投资增速也创下新高。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，各种房地产疯狂的消息接连不断。今年第一季度，70个城市中，不仅有80%的城市房价环比上涨，房地产投资增速也创下新高。

更为热闹的是，静安大宁金茂大厦三期最近推出了382套房，平均售价为9.38万元/平方米。开业那天，所有被推的房子都卖完了。这种现象在北京和上海等一线城市并不少见。

面对第一季度房地产的快速复苏，4月份也呈现出升温趋势。主要的住宅企业急于推出新建筑。

目前，房地产企业的经营模式是:低成本征地，快速发展，低价开放。房地产的设计几乎与土地收购同步进行，因此可以在三个月内开始，四五个月后上市，资金可以收回。

尽管国内房地产持续升温，但我们深切感受到房地产杠杆已经被使用到了极致:

一方面，截至一季度末，房地产企业上市公司整体负债率呈上升趋势，达到79.42%，较2017年年报的79.08%继续上升。

房地产行业的资产负债率远远超过了60%的警戒线，达到了2005年以来的最高点。也就是说，在房地产企业扩大业务的同时，负债率也在不断恶化。

更糟糕的是，在业务扩张大跃进之后，住房企业的流动性严重不足。

截至今年3月，企业存款减少了1.21万亿元。开发商纷纷前往海外筹集资金。去年，他们筹集了388亿美元，但在今年第一季度，他们达到了193亿美元，是去年的50%。

另一方面，居民的杠杆已经达到了“无法估量”的水平。

工行董事长易会满在讲话中表示，2010年至2017年，居民储蓄存款占可支配收入的比重从25.4%降至12.7%。

与此同时，家庭债务占国内生产总值的比例从33%上升到49%。这意味着中国居民已经用更多的杠杆把自己拉到了极端的位置。

国内房地产显示出过度着火的迹象，但海外美国并没有闲着:

在过去的半个月里，当美元指数从89反弹至93以下时，新兴经济体的货币开始受到影响，阿根廷和香港首当其冲，不得不动用外汇储备和加息来保持汇率稳定。

每当美元指数大幅反弹，就意味着新兴经济体将被“剪切”。

事实上，如果一个国家或地区想阻止大量热钱流出和回流美国，从而导致本国出现流动性危机，这只是通过出售外汇储备或外汇管制来稳定汇率的权宜之计。最好的方法是金融安全和经济稳定。

目前，中国经济仍处于下行过程中，任中要实现经济结构转型还有很长的路要走。

与此同时，金融体系的安全性更令人担忧，尽管最高决策层已下定决心去杠杆化，防范和化解重大风险。

然而，房地产的杠杆率持续增长到了极点，所以我担心美国随时会有剪羊毛的风险，房地产的时间已经不多了。

首先，美元指数已经见底并大幅逆转，这将使国内外资金外流不可避免。当大量资金流出中国并返回美国时，这些热钱不仅享受到了近年来人民币升值的好处，还在内地获得了一部分投机，但这一举动将戳破中国的房地产泡沫。

中国房地产泡沫一旦破裂，将对经济和金融体系产生巨大影响。

此外，美联储逐步收紧货币政策，美国10年期债券利率创下历史新高。

如果中国拒绝加息，在美联储数次加息后，中美之间的利差开始缩小，中国在利率方面的优势不再明显，因此大量基金出售人民币计价的资产并返回美国。

如果为了维护人民币汇率的稳定，中国选择紧跟美国的货币政策，同时也宣布加息，虽然可以保证人民币汇率的稳定，但加息相当于提高房地产购房者的成本。

在这种情况下，中国的房地产将会有很大的调整。为了稳定日元汇率，日本银行继续提高利率，这立即导致了日本房地产的崩溃。

尽管国内房地产仍处于高烧状态，投机氛围仍很浓厚，但美元指数的逆转和美联储收紧货币政策证明，美国希望为新兴经济体削减开支，尽管阿根廷已率先行动。

目前，中国人民币汇率和房价一直处于历史高位，存在一定的泡沫。因此，我们不仅要抓住时机转变经济结构，而且要坚决去杠杆化房地产。

如果国内外热钱离开中国，将对中国的经济和金融体系非常不利。中国处置高房价的时间真的不多了。

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