李宇嘉：“内循环”和房地产到底是什么关系

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至少在中短期内，房地产是中国“大流通”不可或缺的一个分支。

李玉佳

最近，国家多次重申和强调建设“国内流通”，并把它作为今后的一项重要战略措施。国内流通最重要的出发点是扩大内需。因此，一个简单的逻辑是，巩固“禁止住房投机”，防止房地产抽走居民收入，阻碍居民消费，扩大收入差距，使扩大内需的起点惠及众多小微企业，带动居民就业，稳定收入预期，自发修复内需动力，融入一条内部循环的大河。

因此，市场担心楼市将迎来新一轮的压制性调控。7月24日，在房地产工作座谈会上，最高管理层明确了下一阶段房地产调控的基调，如时刻收紧调控的弦；严格控制增量，防止资金违规流入房地产市场；当发现问题时，应迅速做出反应和处理，并及时采取有针对性的政策和措施。随后，政治局会议再次强调“呆在家里，不要投机”。自7月以来，各地楼市政策明显收紧。深圳、东莞、宁波和南京等热点城市已经限制购买富力升级，这表明投机性房地产投机行为正在上升，一些城市在一个月内频繁出台调控政策。

从数据来看，在过去的7月份，热点城市的交易量“忽升忽降”，这不仅显示出在累积需求疫情后出现枯竭的迹象，还受到了需求侧严格控制和市场预期减弱的影响。笔者认为，从传统“周期理论”的角度来看下半年和未来的房地产变化是有偏差的。事实上，每个人都只关心少数几个公众意见处于前列的城市。在国家一级，今年下半年和今后将更加强调“一个城市，一项政策”。仅从一线城市来看，深圳已对投机性房地产投机行为进行了严厉打击，但北京方面最近取消了土地价格限制，以消化有限竞争房屋的高库存。

截至7月30日，今年北京已售出34块商品房，其中28块没有价格限制。在作者所在的广州，虽然市场开始回暖，但新房的销售仍然以促销为主，打折和加折扣的现象非常普遍。一线城市依然如此，二线城市让“一城一策”变得更好。例如，7月21日，长春将第二次申请公积金贷款的利率提高了10%，但同一天，三环路的限售令被取消；7月7日，宁波市收紧了对五个区户籍和非户籍人口购房的限制政策，但半个月后，22日，无房家庭可以优先购买六个区的一套住房。

这种收集和释放可以说是放松，目的是保持一定程度的房地产市场的活动。全国各地都是如此。总结最近的调控政策，我们会发现“优先购买住房”的规则是常见的，如彩票或直接认购，各地已提供了绿色通道，为那些谁只是需要买房子。从宏观角度来看，很容易理解政策的微观设计。这次高层会议指出，中国经济目前面临的许多问题是长期的结构性问题，有必要为持久战作准备。同时，会议还首次提出完善宏观调控的跨周期设计和调整，实现稳健增长和风险防范的长期平衡。

什么意思?目前，经济形势依然复杂严峻，不确定性很大。这些中长期问题既包括房地产、隐性债务、经济结构、人口结构等老问题，也包括新冠肺炎疫情、外部环境变化等新问题。对这些问题的回应超越了传统的反周期政策框架，后者主要处理经济的短期波动。当务之急是建立一套具有更高战略地位、旨在缓解中长期问题的监管框架，即“跨周期设计与监管”。

就房地产而言，客观地说，它有助于消费的短期拉动、金融的短期贡献和投资的短期稳定性。今年上半年，经济明显好于预期，理性的人应该意识到房地产的重要性。在这种情况下，我们应该尽力利用空的常规政策，用持久战的智慧和跨周期的长远眼光来解决问题。因此，不难理解为什么“稳定地价、房价和预期”是2019年底房地产长效机制的目标。至少在中短期内，房地产是中国“大流通”不可或缺的一个分支。

事实上，近年来，房地产调控一直是这样一个想法。从中国商品房销售量来看，过去三年的历史高位已经划出了一条直线，热点城市也是如此，这主要是由于“一城一策”。下半年及未来，调控将更加注重“一城一策”。即使是有着严格监管和控制的城市，也在尽最大努力关注市场，保护眼前的需求。此外，无论是继续推进城市化，打造都市圈的“增长极”,还是提升消费，房地产空空间的增量仍然很大。

(作者是广东省住房政策研究中心首席研究员)