证券时报：分拆物业上市折射房企转型动能

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最近，恒大宣布考虑分拆其物业管理业务，并在香港独立上市。到目前为止，在五大房地产企业中，只有万科表示没有房地产行业的上市计划。自2014年香港第一批房地产企业分拆上市以来，2018年下半年开始出现了一波物业服务企业上市浪潮，受到资本市场的普遍欢迎。这一年，上市的受欢迎程度进一步提高，出现了许多领先的房地产企业。

大多数上市物业服务企业都有开发商背景。随着房地产行业增速放缓，从增量时代向存量时代转变，越来越多的开发商转变服务提供商，不断扩大新的利润增长点。其中，物业管理行业近年来备受关注，巨大的存量资源和稳定的增量资源为物业管理行业提供了广阔的发展空间。今年，国家要求全面推进城市旧住宅区改造，并提出将物业管理纳入改造计划，建立长效机制，为物业管理行业提供长期稳定的市场拓展。一些研究机构预测，到2030年，物业管理行业的规模预计将达到3.2万亿元。与此同时，从需求方面来看，随着人们对美好生活的渴望，尤其是今年疫情过后，物业服务企业的“最后一公里”作用日益突出，越来越多的人对优质物业有着强烈的需求，这也被视为置业的重要选择之一。

在行业发展前景看好的背景下，现金流稳定、抗风险能力强的物业服务企业受到资本市场的青睐。自今年年初以来，资本市场在疫情的影响下剧烈波动，而房地产行业的表现尤其引人注目。许多物业管理股在这一年增长了100%以上，出现了市值1000亿的企业。近一半的企业市盈率超过40倍。最近，在大多数房地产企业预计上半年净利润将大幅下降的背景下，许多房地产公司发布了利润预测，称净利润同比增长50%以上。然而，物业企业高估值的关键在于物业管理的规模，利润增长的能力和增值服务的增长空.

房地产业是资本密集型产业。房地产企业分拆上市可以增加融资渠道，进一步扩大规模，提升品牌价值，有助于提高房地产企业自身的估值。从上市物业服务企业的融资目的来看，近期许多物业服务企业都在积极进行并购，上市融资主要用于战略并购，这也是规模扩张的利器。领先的房地产企业自身具有规模优势、品牌优势和强大的融资能力，为其相关的房地产企业带来稳定、高速的增长。可以预见，随着领先房地产企业的资产拆分和上市步伐加快，市场价值1000亿元的房地产企业将会越来越多，行业并购整合将会加快，市场分化将会进一步加剧，资本市场对物业服务企业的上市将会逐渐趋于理性。