郭施亮：深圳限购收紧 “深八条”下炒房资金会不会加快转战A股？

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作者:财经评论员，财经网站专栏作家郭士亮

近年来，深圳作为一线城市，在没有投机的背景下，一直处于房价上涨的状态，当地房地产投机者的热情不断高涨，使得深圳房价基本处于历史高位。

数据显示，今年上半年，深圳二手房交易同比增幅高达39.9%，远高于其他一线和二线城市。与此同时，从深圳二手房市场价格来看，仍处于高烧状态，今年上半年累计同比上涨8%。至于一些核心地区的房价，累计涨幅更为明显。

与北京、上海等核心城市相比，深圳近年来对房地产的调控略有放松。此外，深圳独特的地理位置和特殊的战略优势更容易吸引房地产投机者的积极参与。然而，随着近年来房地产基金的积极干预和本地房地产市场的逐利效应不断增强，深圳房价的高烧已经偏离了国内住房和无房炒的基调，政策降温的预期也越来越强烈。

“深八篇”的突然推出，确实对很多房地产基金产生了很大的影响。与此同时，许多买家措手不及。

根据“深八条”的要求，一方面，必须在深圳定居三年，并连续缴纳36个月的税费或社会保障费，才有资格购买商品房；另一方面，如果买方在本市拥有一套家庭名下的房屋，普通住房贷款首付比例不低于70%，非普通住房贷款首付比例不低于80%。

其中，影响最大的措施是针对夫妻离婚，这对假离婚现象将是一个很大的打击。根据规定，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房的，其拥有的住房单元数按离婚前的家庭总数计算。从“深八条”的规定可以看出，各方面确实都得到了考虑。即使那些只是需要它或投机的房地产投机者会有许多钻空的子策略，但总的来说，在深圳购买房子的难度在未来有了显著提高，不仅反映在交易成本和购买门槛的增加，也大大延长了购房者的交易时间成本。

然而，这一突如其来的政策导致许多处于观望期的购房者错过了买房的机会。他们已在深圳定居三年，并连续缴纳了36个月的税款或社保，这足以将许多买家拒之门外。几年前提前买房子的人会相对幸运。

“深八篇”的推出确实会给房地产基金带来很大的影响。其中，最直接的影响是增加了交易成本，提高了购房难度，这无疑给高杠杆的房地产基金带来了非常明显的冲击压力。

“民间资金多，投资渠道少”，这是国内市场的一个长期现象。几年前，深圳房地产市场过热，导致大量资金涌入深圳房地产市场，进一步推高了深圳房价。如今，在“深八条”的影响下，预计房地产投机基金的应对策略将被重新考虑，但更有可能选择其他限制宽松的城市寻求更多的投资机会，以实现资产的持续升值。

那么，在房地产降温的背景下，房地产基金会加速向a股市场转移吗？

不可否认的是，在目前a股市场活跃的背景下，一些炒房基金将进入股市，但更多的基金可能会抱着“打鱼跑”的心态。因为，对于很多投资者来说，他们早就认识到了中国股市的运行特点，在股票市场投资基金时，仍然需要考虑交易成本和时间成本等因素。对于高杠杆基金来说，稍有不慎就可能导致无法控制的投资风险，这种风险可能超过收益。

在这一次“深八条”的影响下，国内房地产市场的“无投机住房”政策取向实际上被进一步强调。总是有很多政策和措施来冷却火热的房地产市场。至于最近升温的股市，也离不开政策的压力。最近，股市和房地产频繁推出降温措施，这也反映了当前国内政策的审慎性。从当年的杠杆牛市中吸取的教训确实非常深刻。在宽松资金的预期下，股市、房地产等主要投资渠道一直受到政策监管的密切关注。

可以看出，虽然民间资本具有很高的逐利性，可能会流向股市，但与股票不同，国内资本对房地产市场有更高的偏好，甚至将房地产视为一种投资理念。因此，当投资股票时，基金可能会抱着获利而跑的心态。然而，对于房地产投资来说，资本的投资热情明显高于股票市场，房地产基金将积极寻求更多确定的投资机会。

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