李宇嘉：深圳楼市调控 本不该这么干

本篇文章1482字，读完约4分钟

未来，深圳将承担起引领示范区的使命，各方面要平衡，整个深圳都市区要协调，希望之城的治理才能上一个台阶。

李玉佳

经过几天的谣言和猜测，深圳历史上最严格的规定出台了。我读了很多解释，基本上是分析详细的规则和影响。然而，很少有人提到这项规定是否不必如此吵闹，是否可以避免，或者是否可以更早实行。6月份，深圳楼市的冰山指数开始从高位回落。此时，如果再吃这种猛药，市场将不可避免地大幅波动。在朋友圈里，粉丝们表达了最大的疑惑和不解。

事实上，去年底深圳楼市已经疯狂，为何要取消豪宅税呢？今年3月至4月，深圳房价明显上涨。你为什么还说3月份“64000元”的二手房价格涨幅不大？在此期间，广为流传的中介和媒体相互勾结的“深房论”事件，暴露了房地产市场极端而令人瞠目结舌的投机手段，如暴力、集体支持、假结婚、假离婚、过桥贷款、商业贷款明显进入房地产市场等。

为什么政策没有跟进？为何检查结果显示只有3宗按揭贷款进入楼市？市场的信号是什么？这难道不是一个坏的鼓励吗？提交人清楚地记得，有传言说镇压政策即将出台。在4月底至5月初的两周内，深圳楼市被回调。然而，在5月中下旬，经过短暂的观望之后，大家发现一切都还是老样子，于是房地产市场在6月份失去了控制，房价进入了“7万+的趋势”。笔者认为，2019年8月18日以后，深圳的城市能源水平已经达到了一个较高的水平，任何政策调整都应该做好评估、对冲和组合。

如果去年底取消“豪宅税”，采取长沙“反炒房”的办法，对户籍购房实行“一年结算+一年社保”，估计就不需要“三年结算+三年社保”。这绝不是“事后诸葛亮”。众所周知，深圳的定居门槛很低，投机性一直很强。每当有好的计划，投机就会迅速上升。同时，房地产市场是一个小板块。在第一个示范区下，城市能源水平将会提高，“房地产投机者”的数量将会明显增加。

为了应对去年第三季度的“经济疾病”，取消豪宅税、取消“只租不卖”的公寓，以及作为最后手段做出一个小小的妥协，都算不了什么。因为深圳版的长效机制正在建设中！在“双重竞争、双重限制”的条件下，当人才住房建成，普通住房价格受到限制时，没有什么可以妥协的。无论如何，如果你加入房地产投机者，你支付的房价越高，你对人才住房和普通住房的贡献就越大。但问题是，这种机制是一种只能在很长时间内实现的理想。

在2018年确立“6:4”的目标(60%为经济适用房，40%为商品房)后，政府的战略是明确的，它将以更大的供给来应对激增的需求。然而，有许多限制转移和对冲需求，其中最大的是供应的有效性。想象一下我们下半年供应的5万套住房的效果，更不用说其中30%-40%的商品房，甚至是新增的商品房。它能和中心区的二手房相比吗？你能不倒挂就卖吗？

自去年以来，有三个机会可以提前对冲，避免这种强制性监管。第一次是去年8月在深圳建立试点示范区，第二次是年底取消豪宅税，第三次是今年3月至4月。如果我们抓住一次机会，用相对温和的“一年结算+一年社会保障”政策提前对冲，我们就不会在今年5-6月完全失去对房地产市场的控制，也不会把“没有投机的住房”赤裸裸地放在烤肉架上。

作为特区和创新型城市，深圳过去在城市治理方面有很多所谓的“深圳经验”，很多城市领导都去深圳学习。但这一次，深圳显然缺乏远见和全局考虑。如果这药继续下去，房地产市场将会稳定下来，但也应该防止它下跌。稳定这个词也是房地产市场的监管目标，这将在今年下半年考验深圳的政策。未来，深圳将承担起引领示范区的使命，各方面要平衡，整个深圳都市区要协调，希望之城的治理才能上一个台阶。

(作者是高级房地产研究员)