证券时报头版评论：公募REITs启航正当时 不动产资产定价更趋完善

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可以预期，中国公开发行reits将遵循全球标准化reits的基本特征，坚持通过公开发行和公开交易的股权导向，实现reits对持有房地产权益的渗透。收入结构要求、分红比例、杠杆率、治理结构等具体规则参照成熟的市场规则制定，向有助于降低主体杠杆率、盘活现有资产、完善房地产资产定价机制的方向推进。

中国版的“房地产投资信托基金”终于到来，数十亿或数百亿的基础设施投资将成为首批试点领域。这被视为帮助基础设施和刺激投资的另一项重要制度措施。

房地产投资信托基金的公开发行已经成为一种成熟的专门投资房地产的金融产品。已有40多个国家和地区发行了此类产品，投资领域已从最初的房地产扩展到酒店仓储、工业地产、基础设施等。reits的公开发行在中国已经讨论了很多年，在当前的经济环境下推出REITs是适时的。它不仅能有效应对疫情冲击和经济下行压力，盘活现有资产，找到资产价格的锚，支持经济重启，而且reits市场的建设将成为解决我国房地产投融资体制诸多结构性问题的突破口。

本轮改革率先在基础设施领域推进公募reits试点。一方面，它有助于通过市场化吸引社会资本参与基础设施项目。在资本市场公开透明的定价机制下，该政策优先支持基础设施，以补充短板行业、传统基础设施和新基础设施。所有人都很专注；另一方面，进一步明确基础设施reits公募基金产品的投资运作和项目管理，公募基金通过购买由同一实际控制人的管理人建立和发行的基础设施资产支持证券，完成基础设施的收购，开展基础设施reits业务。该规则加强了基金投资管理和项目运营管理，明确了基础设施基金投资运营、关联交易管理、收益分配、估值和信息披露的要求，坚持“以信息披露为中心”，明确了基金管理人的职责，实现了基金管理人审慎、勤勉、专业地履行基础设施项目运营管理职责的目的。

近年来，我国在资产证券化的实践中积累了大量的reits私募的案例和经验，为reits公开发行的发展奠定了基础。可以预期，中国公开发行reits将遵循全球标准化reits的基本特征，坚持通过公开发行和公开交易的股权导向，实现reits对持有房地产权益的渗透。收入结构要求、分红比例、杠杆率、治理结构等具体规则参照成熟的市场规则制定，向有助于降低主体杠杆率、盘活现有资产、完善房地产资产定价机制的方向推进。