李宇嘉：深圳炒房“忽悠链”是怎么形成的

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新房子的开放是一次“惊心动魄的跳跃”。一旦开盘一周退换率低于60%，市场上就会有传言说这个市场存在一些缺陷，比如户型不好，公摊太大，价格高，配套设施不完善。从那以后，这种房地产就陷入了萎缩的状态。因此，老板给了市场部一个“要么卖得好，要么变得仁慈”的死命令。在过去，那些营销方法，如地铁，新区，中央商务区等。在目前的房地产市场上，并没有激起多少波澜。

在房地产市场上创造热销场景的最佳工具是二手房的“价格倒置”，这可以激发每个人买房的欲望。因此，许多开发商提出了“不倒挂不开放”的策略。几个头脑中的大开发商都有一种强烈的“攫取规模”的欲望。在低土地收购和融资成本的支持下，他们通常会以低于周围二手房的价格为新推出的项目定价。最近，作者去了广东北部的一个城市，当地的一个小开发商说，如果巨人打开市场，他们将不得不降价。

但是，大多数开发商都不那么聪明，他们怎么能卖掉自己的房子呢？创造一个二手房价格上下颠倒的“场景”。最近，许多热销楼盘都有这样的“场景”。例如，不久前，杭州有近6万人报名购买了900多套套房。申请人太多，开发商不得不打包网吧，24小时审查购房资格；另一个例子是，在深圳光明的一个项目开工前，数百人提前一天通宵排队领取基金，由于人太多、场面太热，他们被拦下并被清理。

开发商朋友说，与深圳、杭州等城市类似，新房子仍在限价中，那么如何才能降价销售呢？要制造一个二手房价格上下颠倒的“场景”，我们只能让周围的二手房价格先上涨。因此，开盘前“预热市场”是非常重要的，营销团队应该向市场传达“价格倒挂”和“买赚”的信号。所谓“暖市”，是指开发商联合媒体、中介和二手房业主提高二手房价格。

在任何一个地区，很少有房子被列出来，不出售或限制出售，这就为控制面板创造了条件。因此，有以下闪烁链:写文章从媒体第一，炸毁这一地区，说多少实际价格将上升；然后，中介经常打电话给所有的上市业主，说你的房子可以卖500万元(只能卖450万元)。在中介的倡导下，持怀疑态度的业主将挂牌价格提高到了500万英镑，并最终将其出售。因此，该地区这类房屋的数量已上升到500万套。结果，整个地区的房价都被抬高了，从而造成了一个价格上下颠倒的“场景”，新公寓像热卖蛋糕一样出售是合理的。

创造一个二手房价格上下颠倒的“场景”的最好方法是让“地王”举起轿子。上述在深圳光明的项目，通宵排队寻找和筹集资金，其中大部分必须由周边的王迪项目给予。微信已经“打了一个新的群体”，业主说这个项目周围的二手房已经卖了“7万多”，但是这个项目只卖了“5万多”，一旦你买了一套，马上就能赚180万。笔者查了一下，王迪项目的二手房价格真的达到了“7万多”，这真的为这个新址掀起了一个“大轿子”。

当然，那些“抬轿子”的人不会吃亏，因为周围的房价已经涨了，他们自己的价值也能涨得更高。该地区的房价正在螺旋式上升，这可以被描述为一个人的美德，仙女和鸡和狗。如果周围的二手房“又旧又小”，就不可能制造一个价格倒挂的“场景”，然后发布房改信息。对这些“老小”来说，搭棚子去特快列车就像是一剂强心针。该区的出现欢迎无限想象的空房间，这也使得这些地区的房价飙升，周围的新房子价格自然飙升。

目前，深圳的小产权房市场有很多“大V”，后面跟着无数的投资者，该地区的房价很容易被操纵。因此，政府“以其人之道还治其人之身”，提供二手房指导价，切断操纵链，用政府指导价来固定地区价格。每个地区都有一个指导价格。如果上市价格高于指导价一定程度，网上签约将受到限制，交易情绪自然会降温。最近的“深房骗局”、“跪求一个学位”、“排队买房子”的反复表演，都意味着楼市的炒风已经深入骨髓，除非重码，否则是治不了市场的。