齐俊杰：预售松绑！算不算救市！购房人要小心什么？

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很多人担心楼市调控是否会因为疫情而放松，然后又一波房价会上涨。然而，事实上，昨天，央行重申，流动性的释放并不意味着资金应该进入房地产市场。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近，为了应对疫情，全国各行各业都在寻求自救。昨日，苏州发布重要消息，包括调整报价规则，超越市场指导价，发展企业预售，并适当提前销售时间节点。按照正常工期，以预售和销售时间为基准计算，提前时间按一级防疫反应天数计算，具体由住房建设部门核算。

这篇文章一发表，市场立即将其解读为取消现房销售，取消限售房，需要限售房或已售房的地块可以提前进入市场，这显然对开发商有利，有利于激发他们的征地热情，吸引更多的房企来苏州。

但事实上，这种解释有点过分。我们可以看到，房屋及建设署的政策仍然有很多局限。例如，对流行病预防和控制的第一级反应仍然被作为时间点。也就是说，如果疫情已经开始了一个月，你可以提前一个月预售，这样你就不用担心工期会推迟一个月。您仍然可以按照计划进入销售流程，这不会影响房地产企业的正常销售和收款，有助于缓解房地产企业的财务压力。这项政策显然是合理的。只是在现有政策中，疫情的影响已经被排除。

另外，这篇文章影响不大。根据原来的规定，只对那些超出土地价格红线的土地进行严格管理。如果土地价格不高于土地红线，可以不一刀切地预售。大多数项目实际上不在这种管理之内。那么如何销售呢？

至于拖欠土地出让金、增加土地供应、拖欠税费，这些都是应对疫情的统一措施，在各行各业都是如此。没有人预料到这种突发的疫情，我们必须给每个人一个缓冲，以免导致金融风险。因此，总的来说，我们不需要太紧张，每当有麻烦，这将被解释为房地产救援。

当然，也有一种观点认为，开发商今年将无法生存，现在已有近100家开发商倒闭，但你必须知道中国有多少开发商。如果你把它放在美国，总共有数百个开发商，这肯定是一个伟大的事件，关闭100个，但在我们的情况下，有100，000个开发商，这是太正常了，关闭数百个，其中许多不是由于管理不善关闭，即当项目结束时，他们自然会关闭或关闭。我们的房地产非常特别。事实上，整个国家就像美国一样。超过90%的工作是由数百家房地产公司完成的，剩下的99，000家只是小公司，或者只是这些大开发商的延伸分支。每个地方都有不同的政策。当地政府也愿意将当地项目移交给当地企业，并给予当地人民优惠政策和财政优惠。此外，开发商本身就是一个灰色的行业，有些东西并不那么干净。因此，许多大企业会在当地专门为某个项目成立一个公司，然后通过这个公司进行运作。项目完成后，这家公司也可以关闭。这也便于防火墙和切割。如果一个项目出了问题，不会影响整个集团公司的利益。因此，到处都有许多中小开发商，像牛粪一样。每年都有数百家开发商倒闭。这很正常，没有大惊小怪。除非前100名房地产企业大面积倒闭，或前20名上市开发商倒闭，这应该得到足够的重视，这是远远不够的时间。没有必要储蓄。

开发商确实资金短缺，生意难做，看似奄奄一息，呼吁放开限购，放松调控，但他们手中仍有余粮，远未挽救市场。很多人担心楼市调控是否会因为疫情而放松，然后又一波房价会上涨。然而，事实上，昨天，央行重申，流动性的释放并不意味着资金应该进入房地产市场。事实上，现在各地都将控制贷款利率的上升。即使银行降息，加息也可能保持抵押贷款利率不变。老齐说，除非增加变成减少，否则政策就变了。当然，除了非常特殊的上海，利率一直低于全国各地。我想知道这是否是由于财产税。

那么人们在买房时应该注意什么呢？

首先，如果你想买一套更快的房子，你必须看清楚质量。在过去的两年里，开发商的资金链一直很紧，建设周期缩短，营业额增加。然后，如你所知，房子将会活一辈子。如果你买了有缺陷的产品，那会很麻烦。就连老祁的建议也是尽可能多地购买现有住房。如果你能买得更快，你就不会买。如果你想买，你会买信誉好的大品牌开发商。

其次，你可能很快就能买自己的房子。在北京和上海等一些一线城市，一些高端公寓的价格接近2015年的价格。如果你想换房子，你可以多加注意，努力讨价还价。如果房价下跌到2015年，如果你买自己的房子，你就不会赔钱。对于一些人来说，这里的房价是2015年的两倍，所以你可以等几年再回去。无论如何，记住这个原则，房价将低于2015年，如果你住在自己的房子里，你就不会买。2015年后，一切都是泡沫。

第三，不要购买投资，价格是合理的，而且空房可能没有利润。流动性是一个你必须考虑的问题。在未来，它肯定会是相当新的房子，这将抑制二手房。新房的销售与当地利益密切相关，而二手房只会让房东受益，所以二手房会越来越难卖。投资者的资金是有成本的。即使你不是借钱或借钱，也有机会成本。房价不可能每年上涨7%，也就是说，5%的无风险收入+2%的折旧，你将会亏损。房价将来可能会上涨，但这不再是一个好的投资。人们追求的东西一定很贵。

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