李宇嘉：深圳“高房价”是这样炼成的

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退了4年，14万字的深圳市原市委常委、副市长张思平的《深圳市住房制度改革与房价调控》三期连载在国内财经刊物《财经》上，反响不小，显示出他的心是深圳拳击的心脏。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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有这样的“父母”，对深圳这个“网络红城”来说，的确是一种福气！

退了4年，14万字的深圳市原市委常委、副市长张思平的《深圳市住房制度改革与房价调控》三期连载在国内财经刊物《财经》上，反响不小，显示出他的心是深圳拳击的心脏。以“重启深圳住房制度改革”为题，“两个问题一个答案”:“高房价从何而来？”“高房价可以控制吗？”“总结40年来的得失，警惕房改的偏颇”。这是近年来分析深圳房地产市场的一部难得的力作。

先说说张市长的逻辑。按照这一逻辑，我们将分析深圳“高房价”的真正原因，“第二次房改”能否成功，深圳房地产市场的未来走向，最后，投资置业的建议。站在2019年的这个时间点上，每个人都是焦虑和困惑的，即使是那些在许多职位上领先于“数百万资产”的人也不例外。你需要了解深圳房地产市场的过去、现在和未来，以此来充实你的钱包，构筑资产的护城河。按照张市长的逻辑，我还有三篇文章。

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道路是自然的，“今天的果实，昨天的灾难”，剖析深圳楼市的“世纪问题”，张市长的分析模式是非常深远的。住房保障制度存在问题，在张市长看来，这是深圳楼市问题(高房价和住房困难)的根源。但问题是，放眼全球，如果住房保障做得好，覆盖率高，商品住房价格也会一样高！以深圳政府文件中经常被用作“指示灯”的新加坡和香港为例，经济适用房的比例分别为80%和50%，但多年来，它们的房价一直在国际上名列“前十”。德国的治安也很好，57%的人租房，政府严格限制房价和租金的上涨，因此投机被视为犯罪。但近年来，柏林和法兰克福的房价和租金涨幅居欧洲之首。

根本原因在哪里？发达国家(地区)的保障旨在保障低收入人群的基本居住，这与商品房市场完全不同，商品房市场是两个孤立的市场。此外，即使严厉的惩罚很酷，也无法阻止人们和避险资金的涌入！德国柏林和法兰克福房价和租金的上涨，本质上是由于避险资金和人口涌入德国，而德国在2012年债务危机后拥有最好的经济基本面。不管政策有多严格，都无法与市场的力量相匹配！因此，房价不能阻碍对住房的保护！

图德国被称为欧洲房地产投资价格最高的国家

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深圳有什么问题？市长思平认为，不把外来人口纳入住房保障范围是深圳最大的错误。大错特错。在深圳1041万套住房中，51%是城中村，21.6%是公园集体宿舍，这是最好的保证。2008年，租金仅为市场租金水平的1/3-1/4，这是中国任何一个城市都无法比拟的。当然，从2008年到2017年的10年大规模装修和旧装修也是淘汰低成本空房的10年，而且租金也在上涨。

图深圳各住宅区的比例

那么，为什么在深圳买房会因为房价飙升而变得困难呢？从根本上说，深圳虽然特殊，但它无法逃脱我国独特的地方行为模式，即经济增长导向下的“官方标准”。将增长和成就放在首位，不可能将土地供应大规模留给经济适用房。

这就是原因。张市长表示，从2005年到2015年，深圳经济适用房建设与商品房建设的比例大致为1: 9，即商品房建设占深圳住房建设总量的90%，而经济适用房仅占10%。这就是为什么在“十一五”(2006-2010)和“十二五”(2011-2015)期间，深圳在经济适用房建设方面雄心勃勃(计划建设规模分别为17万套和24万套)，而最终的成就(建成多少套和向谁建成)却不好说的原因。“十二五”期间(2011-2015年)，张市长表示，深圳保障性住房建设做得很好，但只是在国家3600万套政治任务下，“十一五”债务得到补充。尽管如此，它还没有完成。

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说深圳不依靠“土地财政”是本世纪的弥天大谎。与其他城市相比，深圳的土地依存度并没有低多少。然而，与经常超过1000亿土地出让金的北京、上海和杭州相比，深圳的显性土地出让收入较低(约400亿)。但事实上，深圳近20%的地方直接税收入来自房地产。每当税收收入下降时，地方税就痛苦地说:“房地产是祸根之一。”

没有土地，前海如何发展(前海的基础设施成本将达到3000亿元)？先卖地，搞好基础设施搞工业；没有土地，深圳地铁怎么“东走西走”？麦德龙在世界各地都在亏损，而香港麦德龙能够盈利的原因就在于房地产。“有东西要学”，深圳地铁是深圳最大的“房地产开发商”，甚至万科也要“抱一抱大腿”；没有土地，我们如何吸引投资？当企业来的时候，你不给土地，不给办公楼，不给员工经济适用房，企业就会离开，因为下一个城市会马上给它；没有土地(开发空房)，估计就不会有“任正非问题”(深圳的房地产太多，没有大的工业用地)，很多企业也不会离开。

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增长和成就是第一位的，尤其是当空城市的需求依赖于早期的旧改革时，有必要保持土地价格和房价稳步上涨，至少不要下跌，这实际上是对市场的认可。此外，增长和成就放在第一位，再加上官员任期有限下的评估，“短期”行为普遍存在，1041万套住房(城中村和校园宿舍实际上是经济适用房)中有77%无法逃脱被拆除的命运，因为在官员眼中，这就是“价格萧条”、“容积率萧条”和“使用萧条”。度假后，无论是开发商品房、开发创新园区，还是吸引投资(知名企业在重要场所需要住房)，对于固定资产投资、城市形象、税收等都将是“惠及所有人”。

张市长也犯了一个“小错误”，就是“只谈深圳，不谈深圳”，而不是把深圳问题放在全国来看，这是地方官员在谈问题时经常犯的错误。例如，张市长说，从1990年到2003年，原特区中心区的房价一般在每平方米4000到5000元之间，而原特区以外的房价每平方米不到2000元，年增长率通常在5%左右。直到2004年，深圳的房价才超过每平方米6000元。但在此期间，上海和北京的房价相对稳定！深圳的房价从2005年的每平方米6000元人民币飙升至2015年的每平方米逾5万元人民币，但同期北京和上海的房价也飙升至5万元人民币左右。深圳是否在住房保障和监管方面犯了错误？

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原因在哪里？房地产业是2003年(国家18号文件)确立的国民经济支柱产业。特别是在2008年之后，以外部需求为导向的制造业达到顶峰，然后回落，很难转变为内需和创新导向。中国经济走上了依靠货币发行支持投资增长和地方高负债经营的轨道。基础设施投资和制造业投资都是由房地产推动的。一方面，房地产开发投资带动上下游制造业投资；另一方面，房地产给基础设施投资注入了血液。“房地产+融资”的加速器完全迎合了这种增长模式和本地需求，深圳也不例外。

当然，深圳年轻人口多、杠杆意愿强、创业氛围浓，商品房用地供应的瓶颈无法突破。金融中心的地位可以提供更多的“杠杆壳”，而房价将上涨得更快。然而，事实上，在过去的10年(2008-2017年)，不仅深圳，而且其他热点城市都经历了房价飙升。逻辑完全一样，但深圳上涨更快。

本文就在这里，主要分析深圳房价飙升的原因。下一篇文章将深入探讨此次“二手房改革”的制定出发点，以及是否能够真正解决深圳的高房价和住房困难问题，尤其是对深圳楼市未来的影响。最后，第三部分分析了深圳商品房价格的未来趋势和购房策略。

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