朱莉莉：房企融资总额一夜跌回2018年

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2019年2月，40家典型房地产上市企业完成融资552.88亿元，较1月份的881.01亿元大幅下降37.25%。经过两个月的狂欢，房地产企业的融资总量大幅下降，一夜之间回落到2018年。

2019年2月，40家典型房地产上市企业完成融资552.88亿元，较1月份的881.01亿元大幅下降37.25%。 经过两个月的狂欢，房企融资总量大幅下降，一夜之间回落到2018年。

在经历了2018年历史上最长时间的资金困境后，住房企业的融资能力逐渐成为住房企业的另一个排行榜。据说，圈子里打招呼的方式已经从“占了多少土地”变成了“融了多少钱”。但是，由于年初以来复杂的融资环境发生了变化，不难猜测，2019年房企的融资环境仍然非常紧张，房企的缺血将成为常态。

当投资和融资以狭窄的方式相遇时，

2月份40家房企融资情况总结

根据同一个政策研究所的监测，2019年2月，40家典型上市房地产企业的融资额相当于人民币552.88亿元，债务融资额为人民币551.94亿元，占房企融资总额的99.83%，比上个月(1月)下降37.31%。债务融资总额880.4亿元)；股权融资金额9400万元，占融资总额的0.17%，全部来自对8家港股上市公司实施股票期权计划的监控。

图:2019年2月典型上市房地产企业融资方式比例(单位:亿元，%)

具体而言，本月债务融资方式包括:发行公司债券(363.25亿元，占65.7%)、其他债务融资(57.52亿元，占10.4%)、中期票据(53.52亿元，占9.68%)、境内银行贷款(44.74亿元，占8.09%)和

同一政策的解释

●从融资渠道来看，各类债务融资方式的金额大幅下降，降幅高达68.7%

图:2019年1月和2月典型上市房地产企业融资情况对比

第一名是企业债券，融资总额为363.25亿元，较上月的512.62亿元下降29.14%。

其次，其他债权融资总额为57.52亿元，较上月的183.75亿元大幅下降68.7%。最大金额来自泰和集团(000732)和资产管理公司为子公司担保的两笔贷款。

第三，中期票据融资总额为53.52亿元，较上月的68.7亿元下降22.09%。

第四位，国内银行贷款融资额为44.74亿元，较上月的85.65亿元下降47.76%。

第五位，信托贷款融资总额为32.91亿元，较上月的29.69亿元略有增长，增幅为10.85%。

本月没有海外银团贷款或委托贷款。

●从融资成本来看，银行中期票据利率相对较低，公司债券利率波动较大

在公开的数据中。融资成本最低的是万科发行的20亿元住房租赁专项公司债券(一期)，票面利率为3.65%；融资成本最高的是当代地产发行的一年期2亿美元高级票据，票面利率高达15.5%。值得注意的是，这是第二张利率高达15.5%的当代房地产高级票据，将与2019年1月2日发行的2020年到期的15亿美元15.5%高级票据合并形成一个单一系列。

此外，本月还出现了两笔利率相对较低的中期票据，分别是2024年到期的3.75%的3亿美元票据和2029年到期的4.125%的5亿美元票据，属于39亿美元的华润置地中期票据计划。一般来说，本月房企的融资成本约为4%-10%。

●从海外融资来看，外币融资占比稳步上升

本月外币融资总额357.7089亿元，占比64.7%，较上月495.2864亿元的外币融资额下降27.78%。根据通策研究所的数据，2019年2月，房企融资主要以美元为主，其次是人民币和港元。其中，美元融资总额356.7671亿元(53.33亿美元)，比上个月的494.6744亿元下降27.88%；港元融资总额为人民币9，418万元(1.105亿港元)，占0.17%；本月没有其他外币融资。总之，外币融资总额与上月相比明显下降。

图:2019年2月典型上市房地产企业融资币种比例(单位:亿元，%)

通策研究所研究员朱丽丽认为，自2019年初以来，外汇融资总量一直位居第一，占比逐月上升。本月外币融资总额为3577.089亿元，占64.7%(上月外币融资总额占56.22%)。这意味着在国内融资渠道放缓的同时，海外融资渠道也不甘示弱。

●房地产企业热衷于在海外发行债券，美元债权再次上升

本月公司债券融资总额为363.25亿元，成为本月房企最重要的融资方式，海外融资首当其冲。本月海外债券发行303.25亿元(占83%)，比上个月公司债券(含美元债券392.84%，占76.56%)增加512.62亿元。虽然金额环比下降，但比例进一步上升。

具体来说，本月共发行了15只公司债券，包括万科(一期)发行的20亿元住房租赁专项公司债券、金茂发行的18亿元国内公司债券和龙湖地产2019年发行的17亿元五年期公司债券，票面利率为3.99%。②票面利率为4.7%的7年期5亿元公司债券。其余11家发行美元优先票据或债券，总额为45.33亿美元。

摘要

随着住宅企业融资能力的日益分化，国内外信誉好、评级高、财务状况稳定、基础好的住宅企业可以获得较低成本的资金。

目前，在资金方面，从2019年的放水到收缩；在市场方面，住房企业的负责人经常带头裁员、降价和打折...

通策集团首席分析师张宏伟表示:“首套住房企业的调整可能会导致行业洗牌。在业界的悲观预期下，一些中小房企可能会进一步陷入财务困境。在未来6个月至1年内，在行业下行调整周期中，首套住房企业将迎来更好的M&A机遇，尽管这并非主观臆断。”