李宇嘉：房产税“落地”有多远，影响有多大？

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房产税将成为一年一度“两会”的“热点”。全国人民代表大会负责立法，而CPPCC议员中有许多专家、学者和爱国者，法案中有许多加快财产税“落地”的希望。不过，在物业税方面，过去大部分人都是重复老调，冷餐后炒一炒，炒完后停一会儿！现在，房产税的具体实施路径已经明确，即“立法先行，全面授权，循序渐进”。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1.房产税的实施路径已经确定！

今年的“两会”即将召开，房产税是一个热点！

房产税将成为一年一度“两会”的“热点”。全国人民代表大会负责立法，而CPPCC议员中有许多专家、学者和爱国者，法案中有许多加快财产税“落地”的希望。不过，在物业税方面，过去大部分人都是重复老调，冷餐后炒一炒，炒完后停一会儿！但现在，情况可能真的不同了，因为物业税的具体实施路径已经明确，那就是“立法先行，全面授权，循序渐进”。应该说每年都会有进步。

税收是合法的，这意味着告别试点项目(例如，2011年上海和重庆的方案是“无痛的”，这与房产税相去甚远)。因此，立法是第一步。上届全国人大(2013-2018年)强调改革论证和草案起草，而国务院法制办则负责明确现行财产税的增减链条，以平衡整体税负。在当前NPC任期的五年内(2018-2023年)，重点是立法。因此，预计该立法将于2023年完成。

2.财产税的“落地”仍有许多限制

(1)立法基础不是那么简单。只有制定了法律，税收才是合法的。除上述立法外，《税收征管法》也是必要的。因为，这是第一次真正对居民个人征税(个人所得税是“由就业单位支付的”)，而且直接从你的口袋里支付也不是什么小问题。众所周知，富人有分散的财产和许多避税渠道，他们也知道如何避税。如果物业税像“税”一样，因为有钱人收不到而变成“工资税”，这是不公平的，也违背了物业税的原意。

中国没有直接向个人征税的传统，所以应该关注民生和私有财产。此外，房地产不规范，评估是否公正，如何解决拖欠和纠纷都是大问题。尽管美国的信用体系很完善，但根据美国税收留置权协会(ntla)的统计，美国每年拖欠的财产税约为120亿美元。

因此，我们必须确保收集和管理的效率。但长期以来，"税务官员"一直坐在办公室里，等待企业直接报告，这太舒服了！如果像美国一样，将缴纳财产税的税单放入每个居民的邮箱，居民提前缴纳，第二年清算，并对违规行为进行处罚，这种工作量就大不相同了。一些地方税务官员告诉我，以现有的实力，考虑诚信问题，很难保证征管。

②基本条件尚不具备。物业税的征收有许多基本限制。如房产税征收的技术条件尚未成熟，如房地产登记的“四个统一”(登记机构、登记簿、登记依据和信息平台)尚未完成。例如，在许多城市，有大量的无照房屋，如集资房屋和偿债房屋；例如，杭州只有一线城市和二线热点的评价技术相对成熟。评估跟不上，房价波动频繁。如何确定公平的税基价格是一个难题；例如，房地产的形式多种多样，产权复杂，像小产权房这样的违法建筑应该征税(不征税是不公平的，如果征税也很难评估)。

③“共享”是一个基本限制。最近，每个人都在谈论住房共享的问题，这实际上是一个基本的限制。税收是按建筑面积还是按室内面积征收的？老百姓(603883，咨询单位)可能不同意按建筑面积征收，但如果是按室内面积征收，现实中如何处理大量的“被盗面积”(小业主侵占共用面积)？类似的问题大量存在。

公共资金的分享问题只是住房和城乡建设部最近颁布的《住宅项目规范》(征求意见稿)中的一个问题。关于建筑物、构筑物、基础和配套设施，有许多规范和标准需要澄清。否则，不仅争议太大，而且批量评估基础也无法应用。

3.不管有多少问题，我们还是要收集它们。为什么？

(1)房地产是收入差距的“罪魁祸首”。在改革开放的40年中，中国从一个人民共同贫困的国家迅速发展成为一个富人数量增长最快、位居前列的国家。房地产占中国家庭资产的65%-70%，是美国的两倍，房地产的增值收入占中国家庭资产增值的90%以上。中国的收入不平等主要是财产性收入的不平等，而不是工资性收入的不平等。

②迫切需要通过财产税来“调节收入”。世界上有四种调节收入差距的利器，如个人所得税、资本利得税、遗产税和房产税，但在中国都是缺失的(个人所得税基本上降为“工资税”)。因此，考虑财产收入后的基尼系数应高于国家统计局2014年披露的基尼系数(0.47%)。除个人努力外，以资产占有和增值为载体的收入差距也不容忽视，如经济“双轨制”、资源(如环境和人力资源)低成本利用、法律法规漏洞、代际传承等半市场甚至非市场因素。就财富的公共性和社会性而言，理性受到税收的调节。

③健康的财富观亟待重建。我们面临着严峻的形势。首先，经过40年的改革开放，第一代人(尤其是富人)应该将财富转移给第二代人。第二代(70后和80后)的“财富观”将决定未来的经济和社会发展。财富创造与社会创新模式；其次，近年来，“为父亲而战”和“一夜暴富”的概念已经流行起来。一个突出的例子是，父母为下一代(甚至下一代)安排从“幼儿园”到“结婚”，为下一代买房子和保险，这样下一代(甚至下一代)就可以不费吹灰之力过上舒适的生活。在这种财富流动模式下，社会阶层和结构被固化，而个人努力、科学发明和努力致富的风气正在逐渐消失，整个社会的创新力和公平竞争机制日益弱化。

总之，开征物业税应从传递正确的财富观念、个人机会均等、自由流动和鼓励个人努力工作的积极信号来看待。只有这样，财富创造的潜在能量才能不断提高，个人享受成功的懒散氛围才能被摒弃，通过个人努力和竞争增加社会财富水平的渠道才能永远保持畅通。

4.中国财产税的“猜想”

1.中国财产税的定位。税收有两个基本功能，即组织财政收入和调节收入差距。在2018年的“两会”上，时任财政部副部长的史耀斌表示，房产税主要调节收入分配，尤其是个人财富的集中，起到促进社会公平的作用。同时，增加财政收入，满足政府提供公共服务的需要。也就是说，财产税首先是调节税，然后是组织的财政收入。

2.财产税征收的国际经验。去年，财政部副部长说财产税是地方税，中国将借鉴国际通行的安排。在美国和德国等发达国家，第一套房、低收入人群和孤独人群将大大减少或免除。在确定财产税的实际税基时，美国和德国等国家一般都要根据房屋市场评估值打4-6%的折扣，同时还要限制税率和用途(学区、社区、道路和其他投入)。由于中国的财产税被定位为一种调节税，因此免除一个家庭的第一套房或某个区域的财产税将是一个高概率事件。那么，第二套及以上住房的税率应该是多少？

例如，在美国，美国各州的平均家庭财产税支出中位数(基于年度估计)从2007年的1，838美元增至2016年的2，340美元，其在美国家庭收入中位数中的比例从3.66%增至3.94%。假设中国的比例大致相同，税率应该按0.1%计算。(详情见作者在今天标题中的文章，“房地产税的影响有多大”？).

3.第一套或某一地区减免，税率低。更重要的是，近年来，国家一直鼓励和倡导人们获取财产性收入。房地产是人们财产性收入的主要来源，人们的财产预期受到重税的影响是毫无疑问的。“分散实施”是物业税的另一个原则，即先从基础条件成熟的热点城市开始，如“四个统一”和完善的数据，估计只有热点城市才有，各地差异很大，必须得到地方政府的“充分授权”。总之，第一套或一定范围的减免税和低税率(或0.1%左右)将是一、二线重点城市房产税征收的主要原则。

4.当地的热情不是很高。从表面上看，财产税在组织财政收入方面远远落后于土地出让金，甚至因为负预期而影响财政收入。在现有条件下，即使征收不多，也可能因为预期的恶化而吓跑富人，所以最好不要征收。因此，至少在短期内，没有人会带头，而且地方政府开征物业税的积极性不高。

5.财产税“下降”，而不是“狼来了”

1.大多数人不会受到影响。没有一种税像财产税一样，有如此广泛的影响群体，而且有望产生如此大的影响。社会稳定是政府管理的第一要务。财产税之所以成为热门话题，是因为它涉及到几乎所有城市居民的利益，需要顺利落地。因此，预计大多数中低收入家庭不会受到房产税的影响。

2.税收负担从前端转移到后端。大城市的房地产已经进入了股票时代。热点城市二手房交易量超过新房，但二手房交易成本很高，税费约占总交易价格的6%-10%。对于500万套住房，要一次性缴纳30-50万税费，这不利于存量住房的使用。2018年，热门的一、二线城市的新房热销，这与二手房的高交易成本有关。这也是为什么管理部门提出要从整体上研究房地产交易和保留的税收政策。

3.税收调整预期。降低交易环节的沉重税收负担，转移到保留环节，启动低税负担和低税率支付的原则，可以降低住房交易的“门槛成本”，税收负担的“分担效应”也会促进合理的住房需求。重要的是，通过税收设计(税率、免税政策调整等)，将交易环节的成本延迟到持有环节，可以引导市场预期，抑制投机，巩固“无投机住房”。)。以税收为基础的“热招”是香港房价持续下跌的最重要因素。

综上所述，无论物业税如何征收，将来的税率有多高，都一定会设定一个合理的免税区或退税。因此，绝大多数中等收入家庭不会受到房产税的显著影响。也就是说，诚实地遵循“无房可炒”的原则，量力而行地改善住房需求，永远不会受到房产税的很大影响。从美国的经验来看，物业税的征收与房价的涨跌没有直接关系。相反，如果你直接从口袋里掏钱，税收负担将是“痛苦的”，纳税人将监督财产税是用于地区还是社区服务。如街道或社区安全、教育、医疗、道路等。由于房产税的提高，该地区的房价将会稳定下来，反而会上涨。这一原则类似于住宅物业管理费。

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