土地瓶颈：港澳深广面临的最大考题

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土地资源是区域和城市发展的基本资源和生产要素，是最主要的资源和生产要素。无论经济结构和产业结构如何升级和转型，土地资源仍然是生产的核心要素。

在农业经济、工业经济、服务经济和知识经济时代，对土地资源的依赖程度似乎在下降，从生产产品的角度来看也是如此。例如，在农业经济时代，农产品主要在土地上生产，高度依赖于土地资源，而在知识经济时代，知识经济依赖于智力、智力加工、网络、信息和知识等。从本质上讲，知识经济时代是一个创新经济和高科技的时代，其在提供产品的过程中对土地资源的依赖程度较低。然而，从就业、生活和消费的角度来看，经济越发达，地区和城市越发达，人口集中度越高，对土地资源的依赖程度也越高。这是因为，一个地区或城市越发达，它的地区或城市市场力量就越大，它提供的就业机会就越多，它的收入就越高，它提供的生活质量就越高，它吸引的人就越多。

从粤港澳大湾区的角度来看，经济形态、经济结构和产业结构越发达的城市，对土地资源的依赖程度越高，土地资源就越珍贵和稀缺，如中国的港、澳、深、广。当经济发展同时进入知识经济和高质量消费经济时代时，一个城市的知识经济越发达，城市提供的消费质量越高，人口就会涌入城市。香港、澳门、深圳和广州的共同特点是，它们已经进入了知识经济和高质量消费经济的时代。它们提供了巨大的就业机会、财富机会和发展机会，它们的城市质量非常高。他们提供的消费是多样化的、丰富的和高质量的，人口继续在这四个城市聚集。制约港、澳、深、穗未来发展的核心问题是土地资源。

通过整理有关统计部门公布的数据，我们可以发现，在大湾区四个世界级的一线城市中，最大的是广州，面积为7434平方公里，最小的是澳门，面积为33平方公里，其次是深圳，面积为1997平方公里，第三是香港，面积为1106平方公里。绝对而言，广州土地资源相对丰富。根据广州和佛山的城市化计算，两地合计面积为11309平方公里，佛山的面积大于香港、深圳和澳门三个世界级一线城市的合计面积。港、澳、深、广总面积为10570平方公里，占大湾区总面积5.6亿平方公里的19%。

从整个大湾区来看，面积最大的是肇庆，14891平方公里，其次是惠州，11599平方公里，江门，9505平方公里，第四位是广州，7434平方公里，佛山，3875平方公里，第五位是东莞，2465平方公里，第七位是深圳，1997平方公里。 中山和珠海的土地面积在大湾区珠江三角洲的九个城市中排名最后，但地价和房价涨幅并不是最大的，这表明城市面积与房价并不是绝对负相关的。

从相对来看，粤港澳大湾区11个城市的人口密度按规模大小排列，依次为澳门、香港、深圳、东莞、佛山、广州、中山、珠海、江门和惠州；大湾区11个城市的人均国内生产总值(2017年数据)按规模大小排列，即澳门、香港、深圳、广州、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门和肇庆。从大湾区11个城市的土地资源相对数量来看，房价与人口密度和人均gdp基本呈正相关。此外，从静态面积相对数量和未来动态发展趋势来看，广州也面临着土地资源不足的问题。

从城市的绝对数量和相对数量来看，香港和澳门的土地面积相对较小，土地资源相对稀缺，但经济形式发达。从未来的发展趋势来看，随着这两个城市的经济越来越发达，财富机会也越来越多，对土地资源的依赖也会越来越大。

土地瓶颈是制约港、澳、深、穗长远发展的核心因素。从全球来看，制约其他世界级一线城市经济社会发展的首要因素是土地瓶颈问题。经济形式的发展不仅没有减少对土地资源的依赖，反而增加了对土地资源的依赖程度。人们错误地认为知识经济、创新经济和高新技术产业是非土地密集型产业，知识经济主导的城市对土地的依赖程度会减弱甚至大大减弱，但事实恰恰相反。纽约、东京和伦敦是世界上房价最高的城市之一。他们产业结构的共同特征是知识经济占主导地位，没有迹象表明他们对土地资源的依赖减少。从2008年到2018年的十年间，纽约、东京和伦敦的房价涨幅居世界首位。从大湾区的角度来看，纽约的大湾区、东京的大湾区和三藩市的大湾区的价格都比较高，有些甚至高得令人无法接受。这说明了一个重要的经济规律。知识经济越发达，经济形式越发达，房价就越高。

粤港澳大湾区的建设无疑对解决四个世界级一线城市面临的土地瓶颈问题起到了重要作用。前海和横琴示范区的建立，香港在珠江三角洲九个城市中的几个城市建设养老院，以及东莞松山湖的建设，在一定程度上有助于缓解港澳经济社会发展所需土地资源的瓶颈问题。

随着经济和社会的不断发展，随着经济形态和知识经济的日益发达，港、澳、深、穗的土地瓶颈将越来越突出。建议采取多种措施解决土地瓶颈问题:一是在法律框架内一定程度上推进城市兼并，拓展其发展空空间；二是加强大湾区11个城市土地资源、产业布局和城市功能的调整和整合；第三，大力发展飞地经济；第四是通过创造就业机会和财富机会来引导人口流动。

(作者是经济学博士后和管理学博士后)