李宇嘉：住房租金税新政助力中小微企业降成本

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最近，广州出台了一项政策，对个人租赁住房实行包容性减税和免税。除广州外，今年以来，北京、上海、深圳等城市开始对个人出租住房实行减免税模式，综合征收率全面下调。自2016年底房地产调控以来，当地房地产市场一直处于“增税”通道。个人租赁住房的租金税收减免，加上租金的税收减免，凸显了房地产市场供给面导向的“结构性减税”，促使租赁供求市场活跃。

2019年《新税法》实施后，"租房抵税"在实践中一度遭遇"硬着陆"的尴尬。原因是当一个房客扣除房租税时，他需要关于房东和房子的信息，但是房东拒绝合作，因为他担心提交信息或被征税。根据《个人所得税法》和《房产税暂行条例》的规定，租金收入是要纳税的，但要纳税或变相增加租金，而公共服务基本上不与租赁挂钩，这就给征收和管理带来了困难。无税租房是“非法”的。因此，目前有必要设计一个规则，即使租户最终承担租金税，其享受的扣除奖金也比租户少，这样租户仍将是受益人。

从北京和深圳的房租税新政来看，税率和起征点都有很大的调整。事实上，这也向社会发出了积极的信号。有关部门大幅降低了房租税，旨在降低租金成本，特别是通过“低税率、高起点”来打消出租人的顾虑，鼓励他们出租房屋。因为即使出租人承担税收，税负也很低。承租方承担税收负担，考虑到税前扣除，承租方也将受益，社会整体税收负担将进一步减轻。

根据笔者的调查，如果承租人租用租赁企业的房屋，承租人可以顺利以公司房东的名义申报扣税，因为机构租赁服务收入的纳税与个人扣税完全隔离。笔者认为，从税收的角度来看，该政策将通过结合新的租金税收政策和租房抵税来促进和加强机构租赁。此外，基于纳税和满足租户需求，机构租赁向地方政府报告租户对教育、医疗和就业保障等公共服务基本权利的需求，这可能是实行“租购并举”的新住房制度的一种可行方式。目前，在住房和城乡建设部确定的18个租赁试点城市中，机构租赁的普及率不到20%，私人业主仍然是租赁的主要提供者。因此，在许多地方引入税收优惠是适时的。

作为中国新住房制度的重点，一系列政策和措施将陆续实施。此外，“租购共享”(公共服务)是租赁兴起的关键，与租赁供给相关的基本公共服务将逐步完善。今后，除了税收减免外，还需要出具租赁备案证明，以及承租人子女的教育、住房公积金的提取、居住证的办理、最低收入保障的申请、合法开业地址的登记或公司的租金报销。因此，租金不纳税“存在但不合法”的现象将逐渐减少，新的税收政策和新的租金税收政策都意在引导这一方向。

许多地方的减税措施都有一个重要的背景，那就是今年以来，各种针对中小企业和小微企业的减税政策已经开始落地。财政部、国家税务总局近日发布《关于对小微企业实施包容性减税政策的通知》，允许小规模增值税纳税人将城市维护建设税、房产税等“六税两费”在税额的50%以内减免，使个人出租房屋所有者受益。

根据国家税务总局的信息，目前，31个省、自治区、直辖市已经明确表示，小微企业的“六税两费”将减少50%。因此，北京和深圳的月租金低于10万元的综合征收率从5%降至2.5%，适用于上述小微企业税费减半的政策。事实上，近年来，随着“大众创业与创新”的推进，互联网、创意文化等相关新兴产业蓬勃发展，空对办公的需求也相对灵活，远程办公也开始兴起。为了降低租赁成本，租赁(房屋)业务非常普遍。因此，大量中小企业将受益于“个人租赁住房”的减税，尤其是初创中小企业，降低租金等前期投入成本非常重要。

此外，职工住房成本的降低在一定程度上也是企业人工成本的降低，这也是“成本降低”改革基础气的体现。毕竟，对于年轻员工和新员工来说，租房成本是最大的成本。一旦租赁成本降低，不仅有助于城市和企业招聘和留住更多的员工，还能进一步降低员工的加薪和换工作的需求。解决了住房问题后，员工会更加热情地投入工作。因此，租赁住房的“减税”也是这一揽子“降低成本”措施的一个组成部分，加上以前为解决融资问题所做的努力，包括减税和减费、网络费减免、公共租赁住房建设、建设一个商务空房等。，从而共同推进“降低成本”的结构改革。