易宪容：2019房地产政策的预期结果可不能是房价上涨

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如果当前政府房地产调控政策的预期结果是房价上涨，2019年中国房地产市场面临的风险将越来越高。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

可以说，自2013年新政府上任以来，房地产问题一直被淡化。在过去的两年里，很少有人谈论房地产政策。直到2014年下半年，国内经济增长的下行压力有所上升，中国政府不得不以房地产为杀手，让房地产成为经济增长的驱动力。因此，2015年开始的信贷政策完全放松，各种地方限购政策也放松了。此外，当时，国内互联网金融突然爆发。自2016年以来，中国所有城市的房价都出现了飙升，从一线城市深圳开始。然后，随着房地产宏观调控政策在不同城市的出台，这种房价飙升逐渐蔓延到二、三、四线城市。后来，随着一线城市房地产调控政策的出台，这一波房价上涨开始在一线城市和二线城市汇合，但直到2018年，这一波房价上涨才在中西部一些城市蔓延。例如，2018年，海南所有城市的房价都迅速飙升。

2018年，随着中美贸易摩擦的持续以及中国企业对国内经济增长信心的减弱，国内经济增长的下行压力从今年第四季度开始再次显现，这使得持续了两三年的中央政府对房地产调控的态度在2018年第四季度后有所不同，市场怀疑2015年中国房地产市场是否会在2019年完全放松。因此，2018年中央经济工作会议对房地产政策的微妙变化也被市场认为是2019年国内房地产调控政策将彻底放松的重要标志。

中央经济工作会议后，住房和城乡建设部作为政府职能部门，根据2018年中央经济工作会议精神，对2019年中国房地产调控做出了具体部署。这些具体安排在许多地方与往年不同，显示了房地产政策的许多新亮点。首先，住房和城乡建设部将2019年房地产的政策目标简单定义为“三个稳定”，即2019年要以稳定土地价格、房价和预期为目标，促进房地产市场稳定健康发展。同时，也要求坚持“房子是为了居住，不是为了投机”的房地产市场定位。可以说，房地产调控政策的“三个稳定”实际上是“一个稳定”，即稳定房价，因为地价是由房价决定的，只有房价稳定了，地价才不会下跌。如果房价不稳定或下跌，特别是如果房地产开发商预计房价会下跌，那么土地价格的下跌速度将快于房价。同样，稳定预期就是稳定房价的上涨，而不是让房价下跌。因为，在一个由投资投机主导的房地产市场，如果我们想稳定房价，当然，我们应该稳定房价上涨的预期。如果房价上涨的预期被逆转，就不可能稳定房价。

那么，政府为什么要稳定房价呢？一是稳定国内生产总值增长率。因为，根据中国目前的经济形势，如果2018年国内生产总值增长率为6.6%，那一年的国内生产总值将增长54，590亿元，如果按照1月至11月的数据估计2018年国内房地产市场，2018年的房地产投资将达到12万亿元左右，增长10，200亿元。2018年，房地产销售额可能达到141，280亿元，增长约14，640亿元。两者的增量达到25227亿元，占2018年中国gdp增量的46.6%(此处不包括建筑业及房地产带动的相应行业的增量)。这是当年房地产对国内生产总值的贡献。因此，在中国经济增长的概念中，房地产始终是宏观调控最有力的工具。要确保国内房地产的增长趋势不变，目前最重要的是稳定或提高房价。在以投资投机为主导的房地产市场中(根据西南财经大学最近的一项调查，投资目的占58.2%，需求改善占26.7%(即投资或自住))，如果房价不能稳定或不再上涨，目前国内房地产市场的繁荣是不可持续的。这是稳定房价的关键。

稳定房价或让房价再次上涨，不仅可以吸引住房投资者进入房地产市场，还可以防止目前国内巨大的房地产泡沫破裂。可以说，目前中国房地产市场的泡沫在人类历史上是独一无二的。目前，中国许多城市的房价已不能用房价收入比、房价租金比和房价绝对水平来衡量。政府出台了许多房地产调控政策，中国大多数城市的房价只会涨不会跌。有人甚至估计中国的房地产总值已经达到65万亿美元，超过了美国、欧盟和日本的总和。这是什么概念？这意味着中国房地产市场的泡沫一直在破裂。那么，面对如此巨大的房地产市场泡沫，我们如何才能让它不破裂而爆炸呢？最重要的手段是使现有房价只涨不跌，使当前房价稳定，而不是当前房价有多高。如果国内房地产市场价格下跌，房地产市场的所有问题都会暴露出来。因此，在这两种意义上，稳定房价已经成为2019年整个房地产调控政策的最高目标。然而，其他国家和地区的房地产调控使得过度的房地产泡沫逐渐挤出，使得过度的房价逐渐回归理性。韩国、加拿大和澳大利亚最近就是这样，香港也是这样。但中国是个例外。中国想要改写市场规则！

现在的问题是如何解决绝大多数弱势居民的住房问题，因为许多城市的房价都很高。因此，今年的房地产调控政策要求增加经济适用房的建设。比如，要加快解决中低收入群体的住房困难，完善城市住房保障体系。支持人口流入量大的一、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公共租赁住房有效供给，因地制宜发展共有产权住房。从这些具体安排来看，深圳今年提出的房地产市场发展模式(4-4-2模式，即40%的商品房、40%的政府租赁房和20%的经济适用房)开始在监管政策文件中得到体现。政府的政策目标是用市场导向的商品房确保gdp增长，用经济适用房解决一线城市和二线城市居民的住房困难。

在这方面，2019年最大的亮点是《城市土地管理法》的修订，这将对2019年国内房地产市场产生重大影响。因为根据以前的《城市土地管理法》，集体所有的土地只有转让给城市的地方政府才能进入市场交易。然而，12月23日修订的《城市土地管理法》草案删除了现行《土地管理法》中关于非农业建设用地的规定，即必须使用国有土地或原集体土地作为国有土地征收；土地利用总体规划确定为工业、商业和其他经营性用地，依法登记的集体建设用地允许土地所有者通过出让或租赁等方式让单位或个人使用。让集体建设用地进入市场，将给国内土地市场和住房市场带来前所未有的影响和冲击。特别是，它为增加公共租赁住房和共有财产住房的建设创造了非常好的条件。

为了发展房屋租赁市场，我们去年改变了想法。政府意识到中国的房屋租赁市场是一个短板，而不是像去年那样仓促行事，各种问题暴露无遗。今年，人们认为有必要弥补出租房的不足。但是，要在总结试点经验的基础上，引导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。也就是说，边做边学。因此，如何在2019年发展住房租赁市场，投资者必须跟随政策的变化。还建议继续推进在集体土地上建设租赁住房的试点工作。为此，在法律修订之前要做到这一点并不容易。但是，今年《城市土地管理法》修订后，已经具备了基本的法律条件，预计2019年会有所突破。

此外，今年的房地产政策强调了地方政府的主要责任。中央政府的意图是向地方政府全面落实房地产调控政策，根据市场变化制定适合当地房地产市场的政策，确保当地房地产市场的发展。然而，正是因为这篇文章，许多地方政府放松了房地产市场监管政策。例如，紧接着，菏泽将取消销售限制，广州将取消公寓购买限制，珠海将降低购买门槛，深圳将降低第一套房的利率，房地产开发价格将上升。如果说地方政府承担房地产市场调控的主要责任是放松地方房地产市场调控政策，即让地方房价上涨，那么2019年房地产市场调控政策的效果将非常明显。如果当前政府房地产调控政策的预期结果是房价上涨，2019年中国房地产市场面临的风险将越来越高。这是目前或2019年中国房地产市场面临的一个严重问题。

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