同策：12月40房企融资激减 年度融资同比下滑13.8%

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12月，40家典型房地产上市企业融资总额仅为181.52亿元，较上月大幅下降64.12%，为2018年以来最大降幅，也是2017年以来的新低。

如此大规模的滑坡是罕见的，当月收盘跌破200亿元，这多少有些让人无法接受。2018年是房企融资最糟糕的一年。从表面上看，年末债权审批速度加快，房企全力加快融资，发债规模达到小高潮。然而，根据通策研究所的统计，真正成功发行的数量少得可怜。

2018

年度住房融资汇总

从全年来看，2018年40家典型住宅企业的总金额为6291.24亿元，比去年的7297.89亿元下降了13.8%。其中，发行公司债券2465.73亿元，其他债务融资1088.66亿元，境内银行贷款895.24亿元，中期票据832.51亿元，信托贷款742.18亿元，股权融资140.9亿元，境外银团贷款110.18亿元，委托贷款15.55亿元。

图:2018年1-12月典型上市房地产企业融资方式比例(单位:亿元，%)

2018年，企业债券仍是房企的主要融资方式，其次是其他债权融资，而年末委托贷款仅发生在1月份，其他月份贷款金额为0。

十二月

40住房融资情况

仅12月份，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额就达181.52亿元，较2018年11月的505.92亿元下降64.12%。

从趋势来看，经过9月和10月两次连续下跌后，融资额在11月份有所回升，本月又有所波动和下降。

图:2018年12月典型上市房地产企业融资方式比例(单位:亿元，%)

其中，本月债务融资金额180.49亿元，占住房企业融资总额的99.43%，比上个月下降64.28%。其中，国内银行贷款(57.74亿元，占32%)、企业债券(50.28亿元，占28%)、其他债务融资(6.7亿元，占4%)、中期票据(39.57亿元，占22%)、信托贷款(25.9亿元，占14%)和委托贷款

●从融资渠道来看，各种债务融资方式的融资额度大幅下降

国内首笔银行贷款融资总额57.74亿元，比上个月的86.338亿元下降33.12%；二级企业债券发行50.28亿元，比上个月下降75.95%；第三期中期票据融资39.57亿元，比上个月下降8.87%；第四笔信托贷款25.9亿元，比上个月下降64.81%；其他债权融资仅6.7亿元，同比下降92.7%。未发生境外银团贷款和委托贷款。

图:2018年11月和2018年12月典型上市房地产企业融资情况对比

●从缩水最大的创新融资的角度来看，资产证券化很难发行

值得注意的是，本月创新融资金额仅为6.7亿元，环比下降92.7%，是所有融资方式中环比降幅最大的一类。从发行人的角度来看，仅阳光城(000671，诊断)、中南、金科各发行了一张，其中两张以收益权作为担保，一张是以转让名义对资产项目的逾期回购。在目前的融资环境下，住房企业通过转让项目公司的股权或以其名义抵押资产来自救是无能为力的。

然而，资产证券化的表现恰恰相反。外面热，里面冷。自去年12月以来，资产证券化一直处于持续高发时期，许多房地产企业的资产证券化都获得了成功的批准。然而，根据通策研究所的统计，其中大部分还处于规划和审批阶段，很少有成功发行的。根据往年的经验，各种融资渠道在年底被收紧，一些发行被控制并推迟到春节后。因此，预计后期会有一波增长。

●从融资成本来看，最低融资成本利率在5%以上

在披露的数据中，最低融资成本在5%以上。融资成本最低的是万科地产的5.25年期固定利率债券，票面利率为5.35%。

值得注意的是，两次融资成本最高的是格陵兰环球，一次发行固定利率债券(中期票据)2.8亿美元，一次发行公司债券1.5亿美元，债券票面利率高达9.125%。

●从海外发行看，外币融资渠道进一步收紧

本月海外融资大幅下降，外币融资总额55.8743亿元，同比下降63.19%。根据通策研究所的统计，2018年12月，房企融资仍以人民币为主，其次是美元和港元。其中，美元融资总额为37.85亿元；港元融资总额18.02亿元；本月没有其他外币融资。

图:2018年12月典型上市房地产企业融资币种比例(单位:亿元，%)

通策研究所研究员李建林认为，本月外汇融资大幅收紧，这意味着在国内融资渠道收紧的环境下，海外融资渠道将进一步收紧。

摘要

1.虽然房企在年底发债，但他们找到的钱确实在他们的口袋里，而且可能要到春节后才会好转。

2.如果今天刷屏幕的中央银行再次将RRR利率下调1%，房地产企业的资金能得到缓解吗？通策研究所所长张宏伟认为，2019年的楼市调控仍是基调。政策方面对房企的融资渠道设置了很多防火墙，大部分不能流入开发领域，房企的资金仍然会非常紧张。此外，这不是今年第一次RRR降息对房地产市场没有太大影响。同样，这一次，楼市降价的总趋势不会改变！

40家典型房地产企业名单:万科、恒大、绿地、瑞安地产、中国海外发展、碧桂园、保利地产(600048，咨询股)、华润置地、融创中国、华夏幸福(600340，咨询股)、绿城中国、世茂地产、金谷(600383，咨询股)、招商局、龙湖、龙湖诊断学、新城控股(601155，诊断学)、泰和集团(00732，诊断学)、中国资本、徐汇

注:本文数据来源仅来自上市房地产企业公开披露的公司公告