朱邦凌：80岁“接力贷” 这家银行心好还是心狠？

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作者:财经专栏作家、资深财经评论员朱邦玲

它已经快80岁了，还在偿还抵押贷款。这是什么样的经历？父母做不到，孩子会归还。最近，杭州的一家银行推出了一种“接力贷款”产品，可以贷给80岁以上的老人。这个贷款期限远远高于其他银行。有些人开玩笑说，当他们活到80岁的时候，他们仍然在支付银行抵押贷款。他们似乎想做一辈子的家奴；有些人拍手称快，认为这项新的按揭政策对一些购房者有利。

目前，杭州大多数银行规定住房抵押贷款可展期至65年，少数银行可展期至70年。以一位60岁的购房者为例。如果贷款期限为65年，抵押期限最多只能申请5年；如果你已经70岁了，你最多只能申请10年。据悉，目前只有该行推出了“接力贷款”产品，可在杭州按揭市场贷款至80岁。这个贷款期限远远高于其他银行。

据报道，大多数使用这种产品的人都是以父母的名义买房的。据银行经理说，我们将严格审查贷款申请人的资格，同时，我们还要求他们的子女被指定为共同付款人，贷款人和共同付款人都必须有偿还能力。一旦贷款人丧失还款能力，其子女将承担相应的还款义务。

那么，我们应该如何理解杭州银行(600926，诊断部)推出的这项转贷款产品呢？这到底是什么意思？事实上，这种产品实际上是变相放宽抵押贷款，方便了一些以老年人名义买房的房地产投资者。有些人可能有一套以上的套房，所以他们没有资格购买，这属于购买限制的范围，所以他们应该以父母的名义购买。银行也看到了这个市场的潜力。名义上，他们可以让父母偿还贷款至80岁，但实际上，恐怕大部分买家都是由子女偿还贷款，或全家人一起偿还贷款。换句话说，银行在杭州的做法是变相突破了房地产限购政策。

事实上，不仅在杭州，而且在其他一些地方银行最近开始放宽抵押贷款利率政策或明或暗。深圳首套住房贷款利率已从此前的15%下调至10%，这与北京目前的抵押贷款利率标准一致；上海首套住房贷款利率比基准利率低15%，这几乎是一线城市中最便宜的城市。

尽管抵押贷款利率开始持续上升，但抵押贷款规模仍然很高。根据国家统计局11月份发布的数据，11月份个人购房抵押贷款规模为2012亿元，为7月份以来的最高水平，前三个月的8月、9月和10月分别为1950亿元、1917亿元和1880亿元。

事实上，2018年11月，中国首笔住房贷款的平均利率连续22个月上升。荣360提供的数据显示，2018年11月全国首笔房贷平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍，与10月份持平，结束了连续22个月的加息；与去年11月相比，首笔住房贷款的平均利率为5.36%，上升了6.53%。在典型的10个统计城市中，只有北京和上海的首套住房贷款利率保持不变；广州、深圳、杭州和南京的首笔住房贷款利率下降，广州和杭州连续两次下降；青岛、苏州、长沙和无锡玫瑰。

那么，19年后房地产市场将如何运作？监管政策真的会放松吗？我们认为，监管完全撤销的可能性较小，否则监管结果很可能半途而废。将坚持“无投机住房”和“根据城市制定政策”两项原则。预计该政策将侧重于结构性放松，并考虑第一线和第二线、第三线和第四线、供应方和需求方之间的差异。抵押贷款利率将在2018年第四季度至2019年第一季度达到峰值。

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