李宇嘉：“降成本” 终于轮到楼市了

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沉重的新政！东莞二手房税大幅下降！这是一个重要的信号。民营企业和中小企业的“减负”改革终于给房地产市场带来了一场雨，而且这种趋势越来越明显。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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沉重的新政！东莞二手房税大幅下降！这是一个重要的信号。民营企业和中小企业的“减负”改革终于给房地产市场带来了一场雨，而且这种趋势越来越明显。从3月11日起，东莞二手房交易税有两种征收方式:全额征收2%或差额征收20%，由个人选择。最初，所有的税都是按差额的20%缴纳的。这样，许多买二手房的人可以省下大部分税款，甚至少交几十万！

但是，如果你买的房子没有涨多少，或者扣除装修费用后，差别很小。按20%的差额纳税更划算。那么，什么样的房子是最好的政策？一是增值幅度大的二手房；第二，它是一个二手房，不是“充满5个独特的。”后者过去在市场上不受买家欢迎，因为它必须承担“税”。

那么，哪些房子不受益呢？那是一个小增量的二手房，也就是2016-2017年买的房子。这表明该政策鼓励交易年限较长的二手房。据估计，许多人不相信它。大数据显示，在许多城市，近75%的用户拥有一套房子已经超过10年，不到5%的用户在两年内出售了他们的房产。

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事实上，许多社区多年来一直住在同一栋房子里，特别是一些房改、福利房和“老小”房。显然，如果出售这些房屋，税费成本“太高，吓不走人”，这阻碍了交易，使业主难以改善。与此同时，许多低收入的人想买这些“又旧又小”，但他们负担不起，因为他们不得不同时承担非常沉重的税费，这在互联网上造成了很大的噪音。

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此外，高税收还导致只有那些没有税收的房屋才有正常的周转率，特别是那些“超过五年且只有五年”(在最后一次交易后五年，并且是业主的唯一房屋)(成为买家的最爱)的房屋。因此，二手房的周转率相对较低。最近，包括东莞等一线城市和周边城市在内，二手房交易量下降了约30%。在上海和深圳等城市，虽然商品房平均价格超过5万英镑，二手房市场开始回暖，但交易价格的中位数约为350万英镑。

换句话说，现在能买房子的人不多了！2018年，北方、上海、广州、深圳和杭州五个城市的豪宅总成交量仅为9493套，创下近五年来的新低，不到2016年总成交量的40%。对于首次置业者来说，他们只能寻找那些“又旧又小”的房子。但与购房者的收入相比，这些房子的成本很高，这是一件可怕的事情。二手房不流通，流通率低，这意味着有较少的房子变化，租赁市场不活跃，这对新房子有很大的影响。

因此，政府希望降低“一次性”支出的交易成本，让这种低成本的房屋流动。这有几个优点。首先，它激活了改善的需求。在2016-2018年房价快速上涨之后，一线城市及其周边地区的房价已经上涨。现在，房价还在高位，但还没有下降，成交量已经开始下降。进入市场的最大意愿是对房改的需求。

事实上，近几年来，住房改革的需求非常普遍，但这主要是一些收入较高的年轻人的行为。房价上涨在很大程度上刺激了置换的动机，其中许多是“二手新房”。例如，收入积累后的“大房子换小房子”、生育政策放开后的房子变更、学位需求下的房子变更等。但现在，这种需求已经耗尽。以下是去年以来深圳二手房的交易量。今年2月，尽管市场有所复苏，但交易量还是比去年低了50%。

此外，对房价上涨的预期现在正在放缓，这种需求并不强烈。目前，仍有住房改革的需求，这是基于提高生活质量的真正需求。如果高成本吓跑了收购，这部分需求将很难实现。如果税费成本能够降低，许多没有住房的低收入家庭将会购买这样的房子，业主将成功地满足提高生活质量的需要。

因此，整个房地产市场的交易量将会流通，包括租赁、拆迁等。这样，我国高度重视的“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标就可以实现。特别是，今年热点城市的房价将继续得到控制，新房在价格和成本方面都比二手房有一定的优势。在房屋交易需求被激活后，新的房屋市场就可以被激活，开发商也愿意积极地拿地，这是政府最关心的问题。根据最近一家研究机构发布的2019年2月40个城市的土地市场报告，2月份40个典型城市的土地出让收入为1378.5亿元，比上个月下降36.6%，比去年同期下降27.5%。

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今年政府的重点工作是“减费减税”，目标是私营企业和中小企业。但现在，它已经开始让房地产受益。这是因为物业市场的需求可能会明显下降。2月份，居民部门贷款减少706亿元，居民短期贷款减少2932亿元。2月份通常是居民贷款增加的低点，但今年2月份，居民短期贷款减少了近3000亿元，创历史新低，这与去杠杆化(如打击首付贷款)、居民住房价格预期降低和消费不足有关。房地产市场明显衰退后，当地政府首当其冲，因为土地无法出售。

最近，久违的利率折扣终于在厦门出现了！厦门部分银行首笔房贷利率再次下调，最低利率按9.8的基准折算！为什么是厦门？因为厦门的房地产市场是最惨淡的，它对当地政府有很大的影响。去年，厦门楼市最差的时候，万科白鹭湖项目以60%左右的价格售出，岛外部分地区的地价下降了一半。当时，当地国有企业也站了起来，以高价收购土地，为市场打气。现在，银行已经开始大幅降低利率，鼓励每个人买房。

因此，我们可以看到，抵押贷款利率正在迅速回到基准利率，甚至比我们预期的更快。此外，合肥和南京的一些银行最近表示，如果抵押贷款已经结清，可以按照第一套利率执行，“还贷不还房”的情况再次出现。2月份的金融数据显示，银行向实体经济放贷的意愿仍然不高。因此，在货币宽松的大趋势下，预计今年年中房贷利率的下调将席卷所有热点城市和地区。

去年，央行和财政部仍在为谁不活跃而争吵。央行指责财政部不积极的财政政策，而财政部则指责央行过度去杠杆化。现在，大家都很积极，财政部也在积极地“减税和减费”，赤字率已经提高，中央银行也在积极地降低利率。有了这些御剑，再加上“城市政策”，调控的力量更大，放松自然场所的热情也更高。

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