易宪容：土地私有制不是征收房地产税的前提条件

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土地私有制不是开征房产税的前提或法律依据。房产税的开征与土地所有权关系不大，更不用说中国房屋的真正土地所有权长期以来一直属于房屋所有者。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

在今年的“两会”上，政府终于对开征房产税的目的给出了权威性的解释。然而，仍有许多声音质疑这一点。有人认为中国为什么要向外国学习开征房产税？中国的土地制度和房地产制度不同于其他国家。世界上没有一个拥有国有土地的国家应该征收房地产税。有人甚至认为，如果中国像世界上大多数国家一样拥有私有土地，那么开征房产税的合法性就立即成立，但目前中国的土地是国有的，土地财产是国家所有的。此外，中国住房所拥有的土地只有70年的使用权，土地上的附属住房经过70年已经贬值到零。房产的价值只是土地的价值，而房产的价值实际上是土地的价值。因此，为什么个人要为属于国家的土地缴纳财产税？在中国开征房产税是不合法的。甚至一些著名学者认为，目前国家土地所有权、房主或土地使用者都是“房客”，如果房主没有土地和房屋可持续使用的财产权，就没有征收房产税的法律依据。

1.地价、地租和房产税是三个完全不同的概念

事实上，这些疑虑的最大问题是几个基本概念没有明确区分，即地价、地租和房产税。一般来说，这三个概念与土地所有权无关。土地价格是指市场经济中土地交易的价格。在土地私有制的情况下，双方达成土地交易协议，支付相应的购买费用，并转让土地所有权等所有权利和权力。在土地公有制下，土地价格有时似乎是一次性租赁价格，其权力是部分转移的，但在中国，它与土地的交易价格本质上是一样的。地租是指土地所有者占有的租赁土地的直接生产者所创造的剩余价格。房地产税是政府提供的公共产品或服务的价格。购买此类服务的税收被资本化为房地产价值。对许多国家来说，房地产税的缴纳者既可以是房屋的所有者，也可以是房屋的使用者。通过以上概念的明确界定，可以看出无论是土地私有制还是土地公有制，房产税的开征与土地所有权关系不大，但土地私有制下的产权更为清晰。

2、土地公有制开征房产税也有市场的内在规律(用户自付)

例如，香港的土地归政府所有。1997年以前，土地使用权拍卖的年限分别为75年、99年和999年。1997年后，土地使用权被拍卖了50年。然而，在香港拍卖的土地不仅要缴纳土地出让金，还要缴纳差饷或房产税。2010年，它们分别占政府总收入的12.4%和3.1%。此外，以色列的国有土地占93%，澳大利亚堪培拉的土地归政府所有，美国和加拿大也有一些特殊的公共土地。如果这些公共土地出售给个人和公司，他们需要签署一份租约，并支付相应的政府租金。但是，使用这些公共土地的人必须缴纳房地产税，租赁期的长短不影响房地产税的评估价值和纳税义务。也就是说，无论在理论上还是在经验上，房产税和土地所有权都没有多大的区别，土地私有制不是房产税的前提，但土地公有制的房产税也是一个具体的经济逻辑。

3.70年的国家土地所有权是虚拟的，转让后土地的实体所有权属于房屋所有人

另外，让我们后退一步，假设“只有土地私有制才能征收房产税”的逻辑是有效的，也就是说，谁拥有房产就必须缴纳房产税或房产税，而中国的土地和房产属于国家所有。当然，个人不应缴纳土地财产税。对于这个分析，我们首先澄清几个基本概念。例如，什么是产权？产权的属性和能力是什么？财产权的权力可以分离吗？这些权力的核心是什么？如果这些问题得到澄清，中国住房的土地所有权归属就会清晰，我们也就知道谁拥有中国住房的实质性土地所有权。

在现代市场经济体制下，产权作为一种界定权利的制度安排，通过法律手段明确界定与财产相关的权利，使当事人能够承担责任，获得利益。财产的财产权可以是整体的，即财产权由一方持有，也可以是分离的，双方部分持有财产权。例如，土地承租人获得土地使用权和部分土地收益。产权包括所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权等。，这些权利是可分离的。在市场经济条件下，财产所有权的重要性在于获得从所有权中派生出其他财产权的权力，财产所有权的目的在于如何使用、占有、自由转让和获得财产收益。如果一方只想获得财产所有权，但不需要获得这些派生权力，那么这一方拥有这种财产所有权当然没有什么意义。当事人是否拥有所有权并不重要。国有企业产权制度之所以被认为存在严重缺陷，是因为其所有权是一种虚拟产权，即表面上属于国家所有，但实际上其权力是通过层层代理关系转移的，并不是由所有者获得和利用的。

目前，由于住宅房屋依附于土地，从表面上看，用于建造这些房屋的土地只有70年的使用权，所有权属于国家。然而，事实上，除了国家拥有的住房土地的名义所有权之外，与住房有关的其他权利早已转移给每个住房持有者。房屋所有人不仅拥有实体所有权、使用权、控制权、控制权、剩余索取权和自由转让权，还拥有使用权、控制权、控制权、剩余索取权、自由转让权和土地使用权。在这种情况下，目前国内居民拥有70年土地使用权的房屋基本上归房屋所有人所有，土地的国家所有权已经成为名义所有权或虚拟财产权。因为中国的房屋所有者以自己的名义拥有所有与房屋相关的权益。

4、《物权法》在法律上赋予了房屋和土地使用者完全的财产权

为此，我国《物权法》对其进行了明确界定，并提供了法律保障，即中国土地使用者在获得土地后，不仅可以依法占有、使用和受益，而且在依法处置过程中拥有更高的权力，从而赋予土地使用者一套相对完整的财产权，使土地使用权具有财产属性。《物权法》中还有70年的土地名义所有权，该法已经规定，住宅用地使用权在转让期满后可以“自动续期”。这是为了从根本上强化房屋所有人对房屋土地的实质性所有权。

想象一下，如果房屋的土地所有权不是名义上的财产权或虚拟财产权，而是实质上的财产权，那么房屋所有人只能使用购买的房屋70年。此外，没有业主的同意是不可能自由转让的，房子产生的收入也不能归自己所有，更不用说地价了。最简单的例子是，如果房主出租房子，房客可以自由转让房子吗？你能把住房产生的收入归因于你自己吗？这些房屋的权力完全属于业主，承租人只有在租赁期间才有权使用该房屋。因此，中国房屋的实质所有权早就属于房屋所有人，除了房屋所有人以外的人是不容置疑的。如果中国的房屋所有者获得了房屋的实际所有权，那么土地的名义所有权对他来说重要吗？此外，70年的土地使用权制度只是当时公共土地进入市场的一种权宜性制度安排，《物权法》规定，土地使用权期满后可以自动续期。因此，按照目前这些人所倡导的“谁拥有房产，谁缴纳房产税”的逻辑，那么房屋所有人就获得了房屋的全部实质性产权，房产税当然必须由房屋所有人缴纳。

还有人认为，如果政府想征收房地产税，就必须将土地拍卖期间收取的土地出让金返还给购房者。太荒谬了！这将在下一节进行分析。由此可见，土地私有制并不是开征房产税的前提或法律依据。房产税的开征与土地所有权关系不大，更不用说中国房屋的真正土地所有权长期以来一直属于房屋所有者。

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